#יזםהשבוע איל פרייס #פוסט3#תהליך הזוניגאז זהו מצאנו בניין במחיר מאוד אטרקטיבי וא…
תהליך הזוניג
אז זהו מצאנו בניין במחיר מאוד אטרקטיבי ואנחנו רוצים לשנות את יעודו ולהפוך אותו מנחושת לזהב
וידאו 1 סגירה עם שוקולד
בדיקה ראשונית
עבור 300-400 $ עו"ד זונינג יכין לכם דוח מקיף מהם החוקים העיקריים שבמסגרתם תצטרכו לפעול ( חנייה , גודל דירה , מיגבלה לגובה בניין וכד')
בודקים מהי התוצאה כללית אליה נוכל להגיע ואנחנו מעוניינים להתחיל בתהליך
מידות ומדידות
על מנת להתחיל להכין מחשבות על חלוקה של הנכס צריך מדידות רצוי מאוד לנסות להשיג ( או בעיריה או במחלקת מכבי אש או לבצע מדידה ראשונית ) תוכנית קומות של הבניין ורצוי גם אם אפשר להבין אילו קירות הם קירות תומכים . (עבורכם ובעיקר עבור האדריכל) אני משתמש במד לייזר למדידה
וידאו מס 2 כלי מדידה + 3. תמונה
אדריכל
האדריכל יבצע שרטוטים ראשוניים ( לא עבור אישורי בנייה ) תכנון העמדה ראשוני של מספר היחידות האפשרי האדריכל מכיר את התב"ע המקומית ואת החוקים שלה ואם זה פרויקט ראשון שלו והוא לא מכיר או לא מוכר בעיריה תגידו לו יפה שלום ותעברו אדריכל . עלות סקיצות ראשוניות הן כ 3000 – 5000 $ התוכניות ישמשו תשתית לתוכניות בנייה ( שיצטרכו להיות מפורטות יותר ובעלי מידות גובה וכד)
מהנדס survey
שלב נוסף לפני הגשה לעיריה לקיחת מהנדס אזרחי ליצירת שרטוט מדויק של המגרש הבניין החנייה גבולות עם השכנים וניקוז בחנייה , היכן יעמוד רכב השליחויות היכן ימצאו פחי הזבל כיצד הם יאספו להיכן יפונה השלג ( כמובן כל זה בכללי
ויש גם בקשות שונות בהתאם לפרויקט לדוגמא : התבקשתי להראות כיצד אני הולך לשתול את העצים במדרכה בסוף הפרוקיט , ממש מדידות עומק וכדומה (ראו וידאו מס 3 מצורף) והתבקשתי לשכור חברה שתבצע הדמייה של הזוית שהשמש מכה על מגרש החנייה בשביל להבין כמה חם יפלט מהאספלט . תהליך הכנת שרטוטים והחישובים הוא יקר . והוא יכול להגיע ל כ 10,000 $
תמונה מס 4 -5
בדיקות נוספות
לא לשכוח שבשלב הזה אנחנו נמצאים בתקופת בדיקת נאותות ונצטרך גם לבצע בדיקת איכות סביבה לאדמה ולבניין (כ 2000-4000 $ שוב תלוי בגודל) .
חנייה
נושא החנייה הינו אקוטי ביותר בכל תהליך הזוניג , לכל עיר יש קודים בנושא חנייה (כמו כן יש חוקים אחידים של בטיחות לדוגמא לא ניתן לצאת בנסיעה לאחור מחנייה . דוגמא לחוקים שונים שניתקלתי במהלך זוניג :
אנחנו נתייחס לחנייה ולרמה התיכנונית בפוסט של מחר באופן ראוי ומלא כולל דוגמאות – לפוסט הנוכחי נציין כי חנייה היא נושא עיקרי ואקוטי בנושא זונינג ואין להקל בו ראש בוא מכריע גורלות !
ועדה מקדימה
העיריה מנסה לעזור ליזמים ולטייב את הועדת הפומביות ולכן היא מזמינה את היזם עם ציוותו ( אדריכל מהנדס עורך דין זונינג) לפגישה מקדימה בה הם מקבלים הערות ודגשים לתיקון . על ידי כך ניתן להגיע מוכנים לועדת הזוניג
וידאו 6 פגישת הכנה
תמונה 11 פגישת זום הכנה
ועדה זונינג
ראשית כל אחד יכול להגיע לועדה והיא פתוחה לקהל הרחב . כל השכנים מקבלים מכתב רשום ומוזמנים להגיע לועדה ולהביע את דעתם . כמו כן מודבק שילוט על הנכס לגבי תהליך הזוניג .
הועדה אינה מורכבת מאנשי המקצוע שפגשנו בועדה המוקדמת והם נמצאים על תקן יועצים . הועדה מיוצגת מנציגי העיר עו"ד הועדה יושב ראש נציג מחלקת בנייה ונציג מחלקת זוניג .
לפעמים מקבלים אישור מותנה ( ז"א האישור יתקבל ללא יכולת מהעיריה לחזור בה או לדון בכך שוב בתנאי ש…… השכן יסכים לדרך משותפת או בתנאי שנראה לועדה שרטוט חדש ובו יהיו …….) אך בדרך כלל הקלות בה ידחו את ההחלטה לפגישה הבאה היא קלה מאוד. בגלל נושא הפרסום לשכנים הקרובים והצורך לשלט את הנכס יש תאירך מקסימלי להגשת בקשה . לכן אם דחו אתכם ב 15 לחודש והתאריך הבא להגשת הבקשה הוא עד ה 23 לחודש מה שאומר שבשבוע אחד לא תצליחו להגיע להסכם עם שכן או לספק תוכנית אדרכלית או הנדסית אז למעשה אתם תגישו בקשה לועדה בחודש העוקב הבא משמע בקיצור חודשיים המתנה . לכן רצוי מאוד לבוא כמה שיותר מוכן לועדה .
בכל מקרה מחלקת הזוניג בעיריה שולחת מכתב המלצה לועדה . המלצה שלילית או חיובית לגבי הבקשה .
תזכורת קלה : מחלקת הזונינג של העיריה אינה הועדה המחליטה . הועדה המחליטה היא ועדה חיצונית מורכבת ממתנדבים אנשי מקצווע ובדרך כלל מנהל מחלקת הזוניג של העיריה נמצא גם בועדה המחליטה .
בדרך כלל הועדה המחליטה לא תצביע נגד ההמלצה של העיריה אבל בהחלט לא ניתן להגדיר את הועדה כחותמת גומי .
סרט וידאו הגשה יום אחרון
תמונה 12 שילוט על הנכס לגבי יום ושעת התכנסות הועדה (פומבי) + נשלחים מכתבים בדואר רשום
אישור זונינג
לכשהתקבל אישור לשינוי יעוד הוא מוקלד לתוך נסח הטאבו של הנכס וזה ארוע מרגש האישור אינו ניתן לביטול וכעת ממשיכים על בסיס האישור הזונינג לקבלת היתר בנייה
דחייה מועדת הזונינג
זה יכול לקרות וזה לא נעים , בדרך כלל מבינים לפני הועדה לאן נושבת הרוח לפי מכתב המלצה של מחלקת הזונינג מכתב (המלצה חיובית או שלילית )
כאשר מתקבל מכתב המלצה שלילי (כך אני נהגתי ברב המקרים) מומלץ למשוך את הבקשה לדיון , ולא להיות נידון בועדה הסיבה פשוטה …..
אם נדחת בועדה המשמעות היא שהבקשה שלכם יוצאת לתקופת צינון של 9 חודשים עש שנתיים !! שימו לב הבקשה ! לא היזם ולא הנכס .
הועדה תיהיה מוכנה לדון באותו יזם האותו נכס רק בבקשה אחרת !
לדוגמא בסרט במצורף ביקשנו להפוך בניין משרדים ל 19 יחידות ונדחינו , כעת במשך 9 חודשים אנחנו לא יכולים להגיש בקשה ל 19 יחידות …אבל חודש אחרי נוכל לבקש שינוי ייעוד ל 16 או 15 או 18 אין בעיה כי זו בקשה חדשה !!!!!.
במקרה הנ"ל ועדת הזונינג מחליטה כמה יחידות נוכל לקבל בסבת המבנה ( ניו אייבן קונטיקט הסבת בניין מסחרי למגורים) לעומת ועדת זונינג שמאשרת את ההסבה מתה"ע של מסחרי למגורים והאישור הסופי של מספר היחידות נקבע בועדת הבנייה ( פיטצבורג מאסאצוצס בסבת מפעל למגורים )
וידאו מספר 8 חתימה על טפבי הגשה
אישור בנייה
אישורי הבנייה יתבססו על רעיונות תוכניות הזונינג אך התוכניות יצטרכו להיות מפורטות יותר (לדוגמא היכן יהיו pixy איורור במרתף ( גם לכך יש קודים) הצגת תוכנית סטנדרט לבידוד אש בין הדירות ( לוחות גבס עבים יותר קצף מיוחד שעוטף את הצנרת ותוכניות ספרינקלרס (בדרך כלל כל הסבת בניין למגורים תדרוש מערכת כזו ) , גודל חלונות ( גודל החלון בחדר שינה או מרתף מהווה פתח מילוט במקרה של אש ולכן העיריה תדרוש חלון בכל חדר שינה בגודל מינימלי (כזה שהכבאי יוכל לעבור בו ) צורת חימום הדירות צורת איורור חדרי השירותים ( לכל משפט בפסקה הנ"ל יש קוד ויש צורך לעמוד בו.
התהליך ידרוש סנכרון בין המהנדסים לאדריכל וליזם
עבודה בין מהנדסים
בעבודת תכנון משולבת בין מהנדס קונסטרוקציה למהנדס חשמל מים וחימום לבין מהנדס אזרחי ולאדריכל יש צורך לסנכרן תוצאות ולהבין את ההשלכות של כל החלטה . לכל אחד יש את הידע והמומחיות שלו וכל אחד מתמצא בנישה שלו . אתה כיזם צריך להיות מרוצה מהתוצאה ושהתוצאה תעבור בקודים של כולם .
י לדוגמא : איוורור המטבח/אמבטיה אינו יכול להיות אנכי יותר מ 3 קומות לכן ב 3 הקומות הראשונות יש להוציא את האיורור במאוזן (לקירות החיצוניים) ורק בקומה הרביעית במאונך (לגג בהנחה שהקומה הרביעית היא האחרונה ) יש לכך השפעות על מיקום המטבח , עלויות צנרת והתקנה , מיקום חשמל ונפח איחסון .
זוהי רק דוגמא קטנה .
אם מהנדס הקונסטרוקציה ידרוש להשאיר עמוד תומך ( זוכרים בניין מפעל מ 1880 ) יהיה לכך השפעה ישירה על תכנון כניסה לדירה והתכנון שלה ושוב יהיה צורך להזיז תוכניות בין כל הגורמים ולהשביע את רצונם ברמת הקודים ולהשביע את רצונך ברמת המוצר הסופי שאותו חזית .
התהליך הזה הוא ארוך מאוד ומתיש ויש צורך לרדת לרזולוציה נמוכה של פרטים .
תמונה 8 -9 -10 פגישות אנשי צוות
אני מקווה שהצלחתי להראות משהוא קצת שונה
בפוסט של מחר נתייחס לנושא החנייה בזונינג נושא החלונות ועבודה מול האדריכל ברמת התכנון .
תודה לכולם
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses