#יזםהשבוע יוסי גולן #פוסט2 **רכישת קרקעות בארה”ב** החלטת שנמאס לך מפליפים ! ומה הסיבה…

#יזםהשבוע יוסי גולן #פוסט2

**רכישת קרקעות בארה”ב**

החלטת שנמאס לך מפליפים !
ומה הסיבה ? מרפי.

מרפי ביקר אצלך קצת יותר ממה שחשבת.

דווקא הקיר אותו החלטת להסיר במהלך השיפוץ, במטרה לפתוח את חלל מרכז הבית, דווקא הוא ריכז בתוכו את כל תשתיות החשמל והמיזוג.

וכך התאיידו להם עוד כמה אלפי דולרים וסיבה טובה לקבלני המשנה להסביר מדוע הם אינם עומדים בזמנים.

והאקסל כבר מתחיל להניף דגל אדום.

וכך בכל פרויקט עולות וצצות להן “הפתעות” חדשות כפטריות אחר הגשם ורובן איך לומר בעדינות? לא ממש לטובה.

החלטת “עד כאן”! אתה הולך על פרויקטי בניה חדשה.

והתחלת בחיפוש קרקע. נפלא.

ואפילו מצאת קרקע. מהמם.

בדקת COMPS כמו שכתוב בספרים ? מעולה.

ניתחת את מחירי הבתים בשכונה? מדהים.

אבל עכשיו בוא נתחיל לבדוק את מה שבאמת עומדים לרכוש – את הקרקע.

אבל מה בודקים?

בפליפים שלחנו קבלנים לקבלת הערכת עלות שיפוץ, שלחנו אינספקטור לבדיקת יסודות, גג, חלונות, מזגן, חשמל, מים, עמידה בקודים נדרשים, עובש וכו’

אבל במקרה של קרקע – אין שום דבר מכל מה שאנחנו רגילים לבדוק….. זה שטח, זו אדמה.

מה בודקים פה בכלל?

אתה מתחיל להבין שהבדיקה קצת שונה, בעצם…. הרבה שונה.

צריך לחתום על חוזה רכישה. אבל זו קרקע. נדרש בכלל להכניס לחוזה תקופת בדק? בדיקת נאותות?

התשובה – כמובן שכן!

מה בדיוק בודקים בתקופה זו ?

שאלה מצויינת.

**כדי להקל על התהליך הכנתי לכם CHECK LIST (רשימת תיוג) של 24 סוגיות הנדרשות לבדיקה ואף הוספתי במקומות החשובים את המונחים באנגלית כדי שבצד השני יבינו את הסוגייה במדויק.**

התשובות תסייענה לכם לענות על השאלה – האם בכלל ניתן לבנות על קרקע זו? וככל שהבניה אפשרית – האם כלכלי ורווחי לבנות על קרקע זו ?

אז נתחיל…

**1. האם הקרקע ברת בניה (Buildable) ?**

זו השאלה הראשונה, והגם שהיא נשמעת טיפשית – זו השאלה החשובה ביותר.

יתכן והקרקע אינה ברת בניה.

במקרה שכזה נדרש להבין מהן העלויות להפיכתה לברת בניה ומהו משך הזמן הנדרש לכך.

**2. האם השטח מפותח (Developed) ?**

שטח שאינו מפותח יגרור הוצאות רבות ופרק זמן ארוך הן בהוצאת אישורים והן בהכנת הקרקע.

חשוב לבחון את כל עלויות הכנת הקרקע עד הבאתה למצב מוכן לבניה Site) (Pad-Ready.

מומלץ לבחון באמצעות הצעה ממספר קבלנים להכנת הקרקע לבנייה עד Pad Ready (ולחשב לבד, לאחר פיתחתם יכולות לכך). **עלויות פיתוח הקרקע עלולות להפוך עסקה טובה לחור בכיס.**

**3. קיום תשתיות**

האם קיימות בשטח התשתיות הנדרשות לרבות גז, ביוב, מים וחשמל ?

במידה והתשתיות אינן בנמצא – יש להביא בחשבון את העלויות הכרוכות בכך וכן את התהליכים מול חברות האספקה השונות, שמשמעותם – זמן ותקציב.

**4. אילוצי תשתיות**

יש לבדוק מעל השטח ומתחת לשטח. האם עוברות או מתוכננות לעבור תשתיות אשר יפגעו ביכולתך לבנות בית כרצונך, אם בכלל תורשה לבצע בניה.

**5. האם קיים בשטח פילר לתשתיות? ** (עלותו יכולה להגיע עד 15,000$)

**6. סוג תשתית הביוב – Sewer line או Septic**

שאלה מהותית. נחזור אליה שוב בסוף הפוסט.

במידה והתשתית Sewer – יש סט סוגיות לבחינה, לדוגמא: האם נדרשת התקנת משאבה להעלאת הביוב לגובה הכביש במידה שהקרקע משופעת?

במידה והתשתית Septic – השאלה החשובה ביותר – האם הקרקע מאפשרת ספיחת נוזלים?

לפעמים הקרקע לא מאפשרת ספיחת נוזלים ואז פשוט לא תתאפשר בניה בקרקע זו.

הבדיקה הנדרשת נקראת Perc Test ועלותה כ 500 דולר.

**7. טופוגרפיה**

גם אם הקרקע מפותחת וכל התשתיות קיימות – האם צריכה להיעשות עבודת הכנה לפני יסודות? האם נדרשת עבודת פיתוח והכנה מיוחדת ?

להלן מקרה שחווינו – לפני כשנתיים שקלנו לרכוש קרקע בצ’אטנוגה, טנסי לבניית בית חדש בשכונת יוקרה עם נוף מדהים ובתי ספר בציון 10. מחיר הקרקע כ 50,000$ היה סביר בהחלט לאזור ואף זול ב 20% משווי השוק.

בפועל, בשל שיפוע חד בקרקע (SLOPE) נדרשנו לקירות תמך (Retaining Walls) משמעותיים שעלות ביצועם הוערכה בכ 70,000$. תוספת עלות זו זו הובילה לביטול הפרויקט ואי רכישת הקרקע בשל חוסר כדאיות כלכלית לפרויקט.

סעיף זה בדיוק הוביל לביטול עסקת ענק על SUB DIVISION של 300 יח”ד בפרבר של בירמינגהם , אלבמה, לאחר שבתהליך ה Due Diligence הצלחתנו לכמת את העלות התוספתית לטיפול בטופוגרפיה.

**8. תקנות הקשורות באיכו”ס ( Environmental services)**

לדוגמא granted trees preservation

או מקרה שקרה לנו ב SMITH LAKE (אגם עצום מעשי ידי אדם בין בירמינגהם להנסוויל באלבמה לחופיו בונים בתי נופש), שם לא ניתן היה לחפור בקרקע כיוון שלטאות מיוחדות מקננות שם.

**9. בדיקת Zoning** – יעוד הקרקע וזכויות הבניה בו (SF, MF, CONDOS)?

**10. שיוך בית ספרי**

גם פה בדיוק כמו בבתים קיימת חשיבות רבה לנושא במידה והבית אמור להימכר למשפחה עם ילדים.

**11. בדיקת קווי בניין (Setbacks)**

גם אם אתם מודעים למרחק בו נסוג קו הבניין מגבול השטח, עדיין יש לבדוק. מדוע?

מכיוון ששני בתים צמודים – יכול שיהיו להם קווי נסיגה שונים, בשל התאריך שבו בוצעה הפרצלציה.

**12. בדיקת הגדרת האזור לסוגיית Flood zone**

**13. וידוא שהקרקע אינה Wet Land**

**14. בדיקת Right of ways**

**15. בדיקת הדרישות לParking**

**16. בדיקת קרקע Soil test**

**17. בדיקת Impact fees**

**18. בדיקות הקלה, זכות שימוש (Easements)**

**19. בדיקת טרמיטים (Termite inspection)**

**20. בדיקת Land disturbance **- סוגיה הדורשת התייעצות עם משרדי המחוז ויתכן ותיקח זמן רב.

**21. אם יש תוכניות בניה** **אז Pre-submittal** במחוז/עיר כדי לבדוק היתכנות של תוכנית הבניה.

**22. סמכויות רלוונטית (Authority)**

״חוקי עזר עירוניים״ במחוז/עיר עלולים אילוצים ולהיות בעלי השפעה משמעותית על העלויות.

**23. מיסים -** מס עירייה ומס מחוז. כן, גם על קרקע.

**24. וועד שכונתי HOA – Home Owner Association**

לוועד השכונתי כח רב. יש לבחון עלויות והנחיות (Covenants, Restrictions).

העלות חודשית לוועד עלולה להגיע למאות דולרים. כדאי לדעת שקרקע מוחזקת דורשת אף טיפול ואחזקה המלווים בהוצאות כספיות.

והכי חשוב – לוועד השכונתי חוברת מנחה ומחייבת ביחס לסוגיות בניה רבות מאד (Covenants, Restrictions) .

לדוגמא: ההנחיות עשויות להגדיר גודל בית מינימלי, גודל תכסית קומה ראשונה, סוג החיפוי, נראות המבנה, צבע בית מותר, מיקום הכניסה לחניה מהחזית או שהיא צריכה להיות מהצד ואפילו איך תיראה תיבת הדואר. לא ניתן לבנות ללא אישור הוועד.

בית בהנסוויל, אלבמה אחרי קבלת כלל האישורים וממש לפני תחילת בניה – לא אושר לבניה ונדחה ע”י ה HOA.

סיבת הדחיה – דגם הבית הזה נבנה מספר פעמים בשכונה ופוגם באופי השכונה. משכך אולצנו לשנות את התכנון הפנימי והחיצוני של הבית לדגם שונה לחלוטין. ועד שכונתי חזק, אגב, איננו דבר רע. בד”כ השכונה תהיה מבוקשת, במצב טוב, דבר שיוביל לעליית שווי הנכס וגובה השכירות.

**והרשימה ממשיכה וצוללת לעומקים ורבדים נוספים……**(אני יודע שזו חפירה, אבל השיטה שלי היא לחקור כל דבר לעומק ואז לבצע את המהלך הנכון) אבל אעצור פה.

וכעת עולה השאלה –

מי יודע לתת מענה לסוגיות אלו?

אז זהו שאין גורם אחד.

נדרש להתיך מידע ממספר רב של גורמים – מהמתווך, ממשרדי המחוז, מקבלן הפיתוח, מקבלן הבניה, מהמהנדס, מהאדריכל ומחברות אספקת התשתיות.

**אז איך מתחילים ?**

הפתרון שמצאתי לקרקע בודדת היא – איתור מתווך שמבין בתחום (רובם לצערינו אינם כאלו) והוא יכול לספק חלק מהתשובות.

יחד אתו תבנו תוכנית פעולה מי פונה לאיזה גורם בגין כל סוגיה וסוגיה מהרשימה.

**הערה:**

רשימת התיוג התייחסה ברובה ליחידות קרקע בודדות בשכונות מפותחות.

אולם, במידה והכוונה לרכוש קרקע בלתי מפותחת, לפתח אותה בעצמנו

ולהקים SUB DIVISION או אז נדרש סט נוסף ונרחב של סוגיות לבחינה (לכשעצמו דורש פוסט ייעודי) שלא יוצג פה למעט דוגמא:

נניח שמתווה הפרויקט הרצוי הוא בניית טאון-האוס 4 דירות על קרקע של 20,000 SQF.

נניח שבדקנו בעיריה וה ZONING מאפשר בניית טאון-האוס באזור זה.

ונניח שאין מערכת ביוב באזור והטיפול בשפכים הוא בתצורת SEPTIC .

או אז נגלה שקיימת הגבלה של משרד הבריאות.

ההגבלה מגדירה מינימום שטח של 20,000 SQF ליחידת דיור עבור מערכת בתצורת SEPTIC, כך שבעצם למרות שה ZONING מאפשר בניית טאון האוס – הגבלה זו מקטינה בפועל את כמות היחידות מ-4 ל-1

ובעצם **מבטלת לחלוטין **את התוכנית העסקית המקורית.

אגב, לא דיברנו על ביטוח.

יש הגורסים שרכישה דרך LLC מספקת במקרה של קרקע. אני אישית מהמחמירים ומבטח ביטוח צד ג’ לפחות. אתם יודעים….

Just to be on the safe side of the law /lot ????

**עד כאן קרקעות בארה”ב. **

**מקווה שרשימת התיוג תעזור לכם ברכישה הראשונית.**

מה דעתכם על קרקעות בישראל?

לדעתכם העיסוק פשוט יותר? מורכב יותר?

בפוסט הבא נדבר על קרקעות בישראל וניהול סיכונים.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון