הי לכולם… אז היום נדבר על ההשקעות מצד המיסוי ומהצד של התכנון הפיננסי ישנם הר…

הי לכולם…
אז היום נדבר על ההשקעות מצד המיסוי ומהצד של התכנון הפיננסי

ישנם הרבה משקיעים שפונים ושואלים, ולא משנה היכן פועלים, שמגיעים לנושא הזה דווקא לקראת סוף השנה, לקראת סיום הכנת הדוח האמריקאי, ואז הם נזכרים שצריך לדווח גם בישראל ומתחילות השאלות.
למרות שהנושא נראה פשוט, למעשה הוא אינו כזה מכיוון שישנם מסלולים שונים שנגזרים מהצעד הראשון שלכם כמשקיעים, מצורת הפעילות שלכם ומהדרך בה אתם מחזיקים בנכסים.

אז היום נציג שתי אפשרויות של מסלול מיסויי שנגזר מאחזקה ישירה בנכס, כלומר הנכס נרכש ורשום על שמכם, לא על ידי ה- LLC שלכם. תתפלאו אבל ישנם משקיעים שפועלים כך מכמה סיבות, כל אחד והראיה שלו.

אחזקה ישירה מאפשרת לנו לבחור בין 2 מסלולי מיסוי: מסלול בעל שיעור מס קבוע ומסלול בעל שיעור מס אישי (לפי מדרגת המס שאני נמצא בא).

מה זה אומר מסלול בעל שיעור מס קבוע?
זה אומר שאתם משלימים 15% על ההכנסות שלכם בניכוי הפחת על הנכס.
הכנסות לא אומר רווח, הכנסות הכוונה סך התשלומים שהשוכר שילם.
מההכנסות ששילם השוכר נחסיר את הפחת של הבית.
את התוצאה תכפילו ב- 15% וזה מה שתשלמו למס הכנסה בישראל.

רגע..רגע..רגע..מה עם המס ששילמתם בארצות הברית?
במסלול זה לא יהיה ניתן לקזז בין המס ששולם בישראל ובין המס ששולם בארצות הברית, וכל מדינה תקבל את חלקה.

זה נשמע הרבה, אבל תמיד תבדקו מול אפשרויות המס האחרות שניתן לבחור בהן…
ועל כך פוסט הבא.

נקודה מעניינת– במסלול זה יש פטור מתשלום עבור ביטוח לאומי ☺

תקנות מס הכנסה לעניין מבנים שאינם בנייני אבן איתנים ואינם מבנים מבטון מזויין, כלומר רב המבנים, שיעור פחת בשיעור של 4%.
הפחת מחושב על החלק של המבנה.
מה זה אומר???

בכל עסקת נדלן חלק מהעלות מורכבת מהתשלום משויכת לקרקע וחלק משויכת למבנה.
בכל מדינה החלוקה שונה. בישראל 1/3 משויך לקרקע ובארה"ב למשל 10%-15% משויך לקרקע.

אז כשדיברנו על מס של 15% מההכנסות פחות הפחת, למעשה החישוב הוא כדלקמן:
עלות הנכס – 90,000 (מזה 30,000 משויך לקרקע ו- 60,000 משויך למבנה)
שכ"ד שהדייר שילם השנה – 11,000
החישוב הוא כדלקמן:
הפחת שנרשום כהוצאה : 2,400
= 4% * 60,000

מכאן, ש- 15% מס ישולמו על סכום של 8,600 = 2,400 – 11,000
כלומר 1,290 ש"ח.
מסכום זה לא ינוכה המס ששולם בארה"ב, ויתווסף לסה"כ מס ששילמתם.

====

כעת נמשיך למסלול במישור האישי.
מה זה אומר? ….זה אומר שאם פה בארץ אתם נמצאים במדרגת מס של 35%, אז מכל הכנסה נוספת שתהייה לכם ינוכה מס בשיעור של 35% החל מהשקל הנוסף וממשיך לפי מדרגות מס הכנסה
אתם בטח חושבים, שזה יוצא הרבה….ובכן לא בהכרח בעיקר מהסיבות הבאות:
1. מסכום המס שצריך לשלם בישראל אפשר לקזז את המס ששולם בארה"ב כך שדה פקטו מדובר
בסכום קטן יותר.
2. מכיוון שכל שנה הרווח שלכם מהנכס שונה אז יכולה להיות שנה עם רווח קטן מאוד, מה שאומר
ששיעור המס יהיה נמוך יותר לעומת האפשרות הקודמת (של ה- 15%) שדיברנו עליה.

לכן, אני תמיד מוודא ובוחן את היתרון שיש באפשרות אחזקה ישירה על שמכם בנכס, וזה היכולת לבחור כל שנה מסלול מס שונה בהתאם למה שמיטיב עמכם.

* חשוב לדעת, שלא כל הוצאה שנרשמה בדוח האמריקאי מוכרת באופן זהה בדיווח הישראלי כגון פחת שמחושב אחרת בשיטה האמריקאית, או הזיכוי שקיבלו משקיעים בדוח שלהם בסך 4,050 דולר לשנה (ונפסק החל משנת 2018)

** חשוב נוסף, אם יש הפסד בחול ממקור אחר
שלא נובע מפעילות תחת LLC ניתן לקזז אותו לפני חישוב המס בישראל. (או לחילופין יש הפסד מהבית ורווח ממקור אחר שהוא לא LLC )

מה לגבי ביטוח לאומי?
למי שבוחר במיסוי האישי צריך לדעת שיש גם ביטוח לאומי לשלם.
הביטוח הלאומי בנושא זה מחושב בראיה שנתית ולא פר כל חודש.
היות ומדובר בהכנסה פאסיבית אז שיעורי הביטוח לאומי הינם למעשה כך:
עד רווח לפני מס של 29,724 ש"ח (2,477 בחלוקה חודשית) אין מס ביטוח לאומי.
מעבר לכך יש 2 מדרגות לתשלום.