#יזם השבוע – פוסט מספר 5 – שיפוץ הנכס אוי השיפוץ  אני די בטוח שלמי מכם שכבר…

#יזם השבוע – פוסט מספר 5 – שיפוץ הנכס

אוי השיפוץ 

אני די בטוח שלמי מכם שכבר יצא לעשות עסקה בארה"ב מבין כבר שזה לדעתי החלק המורכב יותר בסיפור. שהרבה אנשים נתקעים דווקא פה והרבה בעיות צצות וקורות בחלק הזה של העסקה.

שיפוץ זה דבר מורכב, זה עולם שלם של מושגים והבנה שלרוב האנשים אין מושג לגביו בטח שלא לגבי נכסים בארה"ב והוא תמיד טומן בחובו הפתעות, שינויים וחריגות.

בשיעורים שלי אני נכנס לעובי הקורה בנושא השיפוצים וזה נושא שנלמד ביותר משיעור אחד של 4 שעות ככה שמראש אני יודע שהפוסט הזה נועד לכישלון…. כלומר אין באמת אפשרות אמיתית ללמד ולהסביר את העולם הזה על רגל אחת

אחרי אינספור עסקאות במהם קרה לי כמעט כל דבר אפשרי שעולה על הדעת, בניתי לעצמי (וגם לתלמידים שלי) רשימת שיפוץ מסודרת שמאפשרת לי לשלוט בפרטים, לנהל אותם ולנתח.

המטרה שלה היא לאפשר לבנות רשימת שיפוץ (scope of work) לנכס ספציפי ולהעריך את התקציב שיפוץ בצורה די מדוייקת מתוך הבנה עמוקה של כמה אמור לעלות כל דבר ודבר וכל אזור ואזור בנכס.

אני חושב שאם אתם לא יודעים מה עלות החומר בנכס שלכם ( כלומר כמה עולה ארונות אמבטיה, ריצוף, מזגן, גג וכו' ) ומה עלות העבודה ( Labor ) אתם נמצאים בחשיפה אמיתית.

לא מעט נתקלתי בחברה שקיבלו הצעות מחיר פשטניות מקבלנים מקומיים, התווכחו מעט על המחיר (מבלי להבין בכלל מה הם מקבלים) ובסוף גילו שהחומרים לא תאמו את הדרישות שלהם, שהעבודה לא כללה המון דברים של בוצעו, שיש חריגה משמעותית בתקציב ובקיצור אינסוף בעיות שקורות לאורך הדרך.

אז מה בכל זאת?

• ההצעה שלי אליכם היא קודם כל לבנות רשימת שיפוץ מפורטת מול הקבלן שתפרט כל דבר גם בעלות החומר וגם בעלות העבודה, שתהיה מחולקת לפי חדרים, שתכלול את הדוח אינספקישיון והדברים שדורשים תיקון או החלפה, שהקבלן יספק לכם כתב כמויות עבור החומר

• תדאגו לקבל לפחות 2-3 הצעות מחיר לשיפוץ עבור הנכס שלכם (במיוחד בנכסים הראשון עד שתמצאו צוות אמין שאפשר לעבוד איתו) ותעשו השוואה בין ההצעות והפריטים.

• תבדקו טוב טוב את הקבלן שלכם! תבקשו לקבל המלצות, תמונות מנכסים ששיפץ, תתקשרו ללקוחות שלו ותדברו איתם, תעשו הסכם עבודה מסודר שכולל את רשימת השיפוץ שהכנתם מראש ולוחות זמנים עם קנסות באיחורים! תקבלו ממנו תעודת ביטוח ופרטים אישיים. בקיצור תוודאו טוב שזה האיש שלכם.

• לוח תשלומים!!! אולי הדבר הכי חשוב שיגן עליכם לאורך הדרך. תדאגו לשלם לקבלן שלכם בחלקים ורק לאחר השלמת העבודה (בד"כ זה מחולק לאזורים או עבודות מסויימות בנכס ), לדוגמא אחרי סיום התקנת המטבח נשלם עבור ההתקנה ( אחרי שאיש השטח שלנו מגיע לבדוק ולאשר את העבודה ) ולדאוג שחלק מספיק גדול נשאר לתשלום לאחר סיום העבודה!

• תיקחו בחשבון חריגה של 10-15% בתקציב השיפוץ שלכם! זה טבעו של התהליך, יש בלתמים, דברים קורים ואתם חייבים לדעת לקחת אותם בחשבון מראש, אם בסוף זה לא יקרה אז הרווחתם עוד קצת

בתחילת הדרך הייתי שולח מספר קבלנים לקבל הצעות מחיר לאותה עבודה, רק בשביל להשוות וללמוד, שואל שאלות לגבי החומר ואיך העבודה מתבצעת עושה השוואת נכנס לאתרים בודק ולאט לאט לומד כל שלב ושלב בשיפוץ הנכס, כמובן שיש דברים שלמדנו מניסיון מהשטח והם גם משתנים מאזור לאזור….כמו למשל במדינות קרות בתקופת החורף צריך לקחת בחשבון שאי אפשר לבצע עבודות בחוץ כמו צביעה או שטיפה של הבית

שהחימום צריך לעבוד כל הזמן כדי למנוע מהצינורות לקפוא ולהתפוצץ ( קרה לנו  )

שבזמן שצובעים ועושים דריי וול (קירות גבס) אסור להפעיל את המערכת חימום וחייב לנקות את הפילטרים שלה אחרת המערכת תישרף ותיהרס ( גם קרה )

וכמובן שיש עוד הרבה מאוד דברים

גם ובעיקר פה בניית הצוות שלכם חשובה וקריטית, למצוא את הקבלן הנכון את איש השטח שיבקר ויפקח על התהליך וגם בכם שתהיה לכם את ההבנה והידע שיאפשר לכם לנהל את כל התהליך הזה.

בהצלחה 