#יזם השבוע – פוסט מספר 6 – מכירת הנכס
למי שמתחיל את דרכו בעולם הזה ומדברים איתו על מכירה של הנכס בד"כ התגובה הראשונית היא עזוב תן לי להגיע לשם קודם….
זה נתפס לפעמים כמו נקודת הסיום של המרוץ הזה שנקרא עסקת פליפ למרות שבפועל נקודת הסיום היא הרבה לאחר מכן רק בשלב הסגירה בפועל על הנכס ועד אז יש כמה דברים די חשובים בדרך.
הדבר הראשון הוא להכין את הנכס למכירה!
קצת נשמע תמוהה כי בכל זאת שיפצנו אותו כדי למכור אותו, אבל השיפוץ לא מספיק והוא לבדו לא מכין את הנכס למכירה.
הדברים שאנחנו עושים הם:
ניקיון יסודי של הבית כולל ריח בניחוחות לבנדר ויסמין (חחח או כל ריח טוב אחר שעושה לכם את זה) בית לא נקי זה בית לא מוכן למכירה ודבר שיפגע בתהליך המכירה שלכם בצורה משמעותית.
עיצוב וריהוט של הנכס, מה שנקרא staging מניתוח של העניין הבינו שריהוט ועיצוב הנכס מקצר את זמן המכירה שלו ( רוב הנכסים נמכרו פחות מ 30 יום בשוק ) ומגדיל את המחיר מכירה ביחס לנכסים אחרים שלא רוהטו ועוצבו (אנשים הגישו הצעות במחיר מלא ואף מעל)
בד"כ העיצוב זה שירות בתשלום, השכרה של הריהוט למשך הזמן עד המכירה, העלות שלו משתנה מנכס לנכס ומאזור לאזור אבל היא נעה סביב ה 3000-5000$ לריהוט מלא של נכס וכאמור הדבר הזה לרוב מחזיר את עצמו.
זה עוזר לקונים לראות איך הבית שלהם יכול להראות בפועל ( במקום דירה ריקה וקרה ) נותן תחושה חמימה וביתית וגם מונע מהם לשים לב לדברים הקטנים והפחות טובים כי הפוקוס הולך לריהוט.
במצבים שבהם אין לנו תקציב או אין בזה צורך ( בהתאם לאזור ) אפשר להשתמש בוירטואל סטיינגיג שזה בעצם עיצוב וירטואלי של הנכס בתמונות בפוטושופ, יש חברות שעושות את זה בעלויות יחסית זניחות וזה מושך יותר תנועה לנכס דרך תמונות מעוצבות בפרסום שלו.
חימום או מיזוג של הנכס בטמפרטורה נעימה, הקונה שלכם לא צריך להיכנס באמצע החורף לבית קפוא, אתם רוצים שיהיה להם נעים וחם גם שזה אומר שהחימום עובד 24/7 .
אומרים שקונה מקבל החלטה בתת מודע שלו תוך 30 שניות מרגע ההגעה שלו לנכס, כלומר יש חשיבות מאוד גדולה לדרך שבה הוא מגיע לנכס, לשביל הכניסה, לדלת הכניסה ואפילו למנעול והפעמון, דברים קטנים שעושים הבדל, אתם לא רוצים להשקיע 100% מהתקציב שלכם בתוך הנכס ולהשאיר את הבחוץ שלו לא מטופל ומסודר, צריך לדאוג לCurve Appeal לנכס, שיראה מסודר ונקי גם מבחוץ.
שכל המנורות עובדות ותקינות, מתגים חשמל וכו'
ואם אפשר שהמתווך או המתווכת יאפו עוגיות בתנור, הריח תמיד עוזר J
בקיצור תשימו את עצמכם בנעלים של הקונה הפוטנציאלי ותדאגו שתהיה לו חוויה טובה עד כמה שניתן.
הדבר האחרון הוא ההחלטה לגבי המחיר של הנכס, אנחנו עושים הערכה מחדש לפני פרסום הנכס כדי לראות את מצב השוק הנוכחי והאם משהו שהשתנה וכדאי כמובן להיוועץ במתווך שלכם שיתן את הפידבק שלו לסיפור הזה, מצד אחד אנחנו רוצים למכור את הנכס במחיר הכי גבוה שניתן ומצד שני אנחנו רוצים למכור את הנכס מהר ככל הניתן ולא להיתקע איתו זמן ארוך מידי בשוק.
עכשיו זה כמובן משתנה מאזור לאזור ובמועד פרסום הנכס ( חורף קיץ וכו' ), אבל המקום הכי טוב להיות בו זה לפרסם את הנכס במחיר השוק שלו ולא להיות גרידיים מידי אולי ההפך, קרה לנו המון פעמים שדווקא שפרסמנו נכס במחיר "הנכון" קיבלנו המון הצעות בימים הראשונים וחלקן היו במחיר גובה (לפעמים משמעותית) מהמחיר שפורסם, הדבר גם מאפשר לנו יותר גמישות במשא ומתן במכירה שיש הרבה הצעות על השולחן וגם להשיג את המחיר הגבוהה.
אם תפרסמו את הנכס במחיר גבוהה מידי אתם מסתכנים בלא לקבל הצעות בכלל ולאבד את המומנטום הזה שיש כשנכס חדש עולה לאוויר.
צריך לקחת בחשבון שהצעת רכישה בארה"ב לא אומרת מכירה!
אתם צריכים להיות "על זה" בתהליך של ימי הבדיקה של הקונה, הערכת שמאות שמתבצעת ועד ליום הסגירה כשאתם דואגים שהכל מתקדם כמתוכנן.
תדאגו שהמתווך שלכם יגיע יום לפני האינספקטור של הקונה ויוודא שהכל בסדר, נקי מסודר ואין משום שדורש התייחסות (אם יש תדאגו לטפל).
שהוא יפגוש את השמאי, יחליף איתו כמה מילים, יסביר לו מה שיפצנו בנכס ואף יתן לו דוח של CMA שהכנו שיתמוך במחיר שלנו. בסוף מדובר באנשים וחיבור אישי יכול לעשות שינוי משמעותי גם פה.
ועד יום לפני final walk through של הקונים לוודא שהכל תקין ונכון.
זהו פה זה נגמר באמת J
שוב תמונות מהממות!