Yaron Goldenberg’s Video
#יזםהשבוע- פוסט 3. הכנת הנכס לאכלוס דיירים-חשוב גם למשקיעים!!- בטעות מחקתי את הפוסט הקודם, אז הנה:
מה עושים אחרי רכישת הנכס? מנסים להשכירו כמה שיותר מהר. כמה מהר? מהר מאוד ?
אני קונה לרוב נכסים שדורשים שיפוץ מאסיבי, ברור לכולנו הרי שכך משיגים מחיר רכישה אטרקטיבי, כלומר- מתחת לשוק. אני משפץ את הבית בסטנדרטים גבוהים על מנת להוציא שכירות מקסימלית מהנכס וכשאני אומר מקסימלית, מבחינתי- גבוהה יותר מהשכירות בשכונה- זו השאיפה שלי, להביא את הנכס למצב בו הוא האטרקטיבי ביותר בשכונה.
היום אני יודע להעריך עלות שיפוץ לפי רמת גימור מסוימת בהסתמך על סרטוני וידאו מפורטים של האנשים שלי בשטח, חווד של הקבלן שלי ודוח אינספקשטין (מידה ויש).
רמת הגימור בשיפוצים שלי, היא רמת גימור טובה לשכירויות, לא לפליפ.
אתייחס לחלקים החשובים ביותר בבית:
אם המטבח של הבית ישן, אשפץ אותו(אצבע את הארונות) ולא אחליף אותם(בשונה מעסקת פליפ), הרבה פעמים אני רק מחליף שיש.
כשמדובר ברצפת עץ(גלריה ולא פרקט), אני לרוב אחדש את העץ בעזרת בעל מקצוע שזו המומחיות שלו- חידוש רצפות עץ.
מאחר והבתים שאני קונה הם לא חדשים (שנות ה-50-60) לרוב האמבטיות לא במצב מזהיר ובכל בית אני מחדש את האמבטיה בצורה מקצועית- זה נקרא Bathtub Reglazing.
במדינות הקרות , כמו מישיגן, חייב לתת דגש לגגות, מרזבים ושיפויים של מים מאחר וכמות המשקעים גדולה וגם השלג, יכולים להיגרם נזקים לנכס בעתיד הקרוב/רחוק.
מרזבים- יש לוודא שהם תקינים, בלי נזילות והמים מורחקים עם מאריכים הרחק מהבית
בגגות אני תמיד מחייב את הקבלן לעלות על הגג לעשות אקסטרה איטום, להחליף שינגלים בלויים גם אם לא עלה בדוח אינספקשטין. דברים אלו ימנעו בעיות גדולות יותר בעתיד של נזילות ונזק לבית.
שיפועים- שיפוע באדמה, חשוב להקפיד כי הוא יושב באופן בו המים מורחקים מהבית והשיפוע לא הולך לכיוון הבית, שהרי המים יחלחלו יכנסו למרתף ויגרמו נזק, דיירים יתלוננו וההכנסה תיפגע.
בחדרים- אני מוריד את המאווררים ומתקין מנורות, גם אם המאווררים חדשים לגמרי וזאת מאחר ולמאווררים יש יותר תקלות בשימוש דיירים ויכול לגרום להוצאות לא רצויות.
מוצרי חשמל- אנחנו יודעים שבארה”ב נהוג להשכיר את הבתים עם מוצרי חשמל- מקרר, תנור, מדיח, מכונת כביסה ומייבש.
על מנת להשיג שכירות גבוהה, אני עובד עם ספק שמספק לי מוצרי חשמל משומשים במצב מעולה עם אחריות לשנה וחשוב לי שהם יראו חדשים מבחינה ויזואלית. אני מחייב את הדיירים שלי לרכוש ביטוח על מוצרי החשמל דרך חברת החשמל/גז המקומית, או לחילופין להיות אחראי על מוצרי החשמל. במהלך השנים למדתי שמוצרי חשמל מתקלקלים לא מעט ולכן היום אנחנו דורשים מהדיירים להיות אחראים למוצרי חשמל ולא מתקנים אותם. המנגנון הזה עובד לי נפלא וחוסך הרבה הוצאות.
עוד כלי שהכנסתי לאחרונה והפעם יוזמה של אחד הדיירים שלי, הוא סיור וירטואלי בטכנולוגיה של 3d matter port בנכס אחרי שיפוץ, מדובר בתוספת תשלום קטנה שמייצרת ללקוחות שלי מעורבות גבוהה, כאשר הם מקבלים את הסרטון ועוזר לי להשכיר את הבית ע”י פרסום הסרטון במאגרי הליסטינג.- צירפתי דוגמא
מקווה שהטיפים שלי יעזרו לכם, תכתבו לי אם חידשתי לכם משהו, אשמח לגלות שכן ואשמח ללמוד מכם על האקים קטנים בשיפוץ.
