#יזםהשבוע – פוסט מספר 3: שאלת מיליון הדולר (תרתי משמע….) בתחום הנדל"ן היא…
#יזםהשבוע – פוסט מספר 3:
שאלת מיליון הדולר (תרתי משמע….) בתחום הנדל"ן היא איך נקנה בזול ונמכור ביוקר??? כלומר נקנה נכס מתחת למחיר השוק ונשביח אותו בצורה שתאפשר לנו למכור ברווח יפה.
אז היום בפוסט – על איתור נכסים בזול והדרכים להעלות שווי:
1️⃣ את רוב העסקאות השוות באמת, עם פוטנציאל הרווח הגדול ביותר לא תמצאו בלוחות המודעות הרגילים ואצל סוכני הנדל"ן.
הבחירה שלי מתמקדת רק בעסקאות off market וצריך לדעת טוב טוב איך להגיע אליהם. אני למשל עובד עם 3-4 אנשים קבועים שמספקים לי את רוב הנכסים. הם יודעים מה אני מחפש, באילו איזורים אני עובד ומה בגדול התקציב שלי ודואגים להתאים לי את הנכסים המוצעים לאחר סינון קפדני שערכו בעצמם.
2️⃣ יש סיבות שונות לכך שהנכס יתומחר מתחת למחיר השוק וצריך לבחון היטב ובאופן אובייקטיבי האם הסיבה קשורה למוכר או לנכס עצמו. הסיבה הזו תשפיע גם על השיווק העתידי. למשל: נכס שהבעלים שלו בפשיטת רגל רוצה למכור וכמה שיותר מהר, לעומת נכס שסמוך למסילת רכבת למשל ולכן מחירו יהיה נמוך יותר ממחיר נכס זהה במיקום אחר.
תמיד תחפשו את הסיבה הנסתרת מהעין! דברו עם המוכר (לרוב אי אפשר באופן ישיר), דברו עם השוכרים בבניין, נסו לדובב את הסוכן שלו – הכל כשר. המידע שתגלו יעזור לכם מאד במשא ומתן בהמשך.
3️⃣ ומה לגבי ההשפעה הסביבתית? פוטנציאל הרווח מסתתר באזורים שהם שנייה לפני הקפיצה הגדולה… אזורים שצפויים לעבור פיתוח, שנבנים בהם פרויקטים גדולים אחרים, שהם אזורי מטרה והשקעה מצד גורמים מוניציפליים וכלכליים אחרים.
אני למשל קונה עכשיו בניין (הקלוזינג מחר ?) שנמצא צמוד לשלושה פרויקטים ענקיים שנבנים בימים אלו: מלון חדש, בניין 150 יחידות ומבנה של חברת Selina. צריך להתאמץ מאד שלא לראות את הפוטנציאל המאד משמעותי שיש שם באיזור.
4️⃣ העלאת ההכנסות משכירות בבניין זאת דרך מצויינת להעלות את ערך הנכס. סעיף זה הוא אחד המדדים הקריטיים בעיני שאתם תמיד צריכים לשים לב אליו כשאתם בוחנים עסקה. רצוי לקנות נכסים שנמצאים בתפוסה חלקית או כאלה שההשפעה שלכם על החוזים של הדיירים יכולה להיות משמעותית ומיידית.
5️⃣ כמובן שהדרך הכי טובה להשביח ערך של נכס היא על ידי שיפוץ, כי כולנו אוהבים מהפכים ולראות תמונות לפני ואחרי. אבל חשוב לזכור שיש כאן טווח גדול מאוד של רמת השיפוץ. אני מתעסק בדרך כלל בנכסים שדורשים שיפוץ מאסיבי ומקפיד לתת טאץ' גם בפרטים הקטנים (אפילו ידיות המטבח ומתלי המגבות…).
6️⃣ וסעיף אחרון חביב: תהיו יצירתיים! החכמה היא לא לקחת סתם נכס ולשפץ אותו אלא ממש לשנות לו ייעוד ולבנות קונספט חדש בעזרת הרבה חשיבה יצירתית והתאמה לצרכי האזור.
תתפלאו אבל מיתוג חכם מחדש מאפשר לנו לבצע השבחה איכותית וכמותית של ערך הנכס. זה טוב גם ל-Refinance וגם אח"כ באקזיט.
רוצים דוגמא? כאן בתמונות כנסיה ישנה שהפכה תוך כמה חודשים לסטודיו טרנדי לאומנות עם חלל תצוגה מרכזי וחדרי סטודיו להשכרה לאמנים שונים.
מקווה שהיה לכם מעניין. אשמח לשמוע תגובות ותובנות וכמובן שנתראה מחר, אותה שעה ואותו מקום ?
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
https://www.youtube.com/watch?v=oec93oMk9G4&t=690s
פרוייקט מדהים !
