#יזם_השבוע אלחנן מגידוביץ' פוסט 4- אמנם זוהי קבוצה להשקעות נדל"ן בארה&…
#יזם_השבוע אלחנן מגידוביץ' פוסט 4-
אמנם זוהי קבוצה להשקעות נדל"ן בארה"ב, ואני כמשקיע המושקע בכמה מדינות, רואה באיזו קלות אנשים רבים המשקיעים מהארץ מקלים ראש לגבי השקעות מעבר לים, הבעיה היא שהם חורגים בהבנת הדוגמה: שסיכון ותשואה הולכים יד ביד.
מאחר ויש לרבים פערי הבנה, הם הולכים שווי אחר פרסומי תשואות מבלי להבין את הסיכונים הכרוכים בכך ולמעשה מפספסים בתמחור הסיכונים הללו.
לכן החלטתי לפרסם פוסט שמפרט חלק מהסיכונים הקיימים לאלו החיים בישראל ומחליטים להשקיע מעבר לים.
המטרה היא לא להרתיע את הקוראים מהשקעה בחו"ל אלא פשוט לקבל החלטה מפוכחת ולהבין שהסיכונים צריכים להיות מתומחרים בתשואה שלכם.
משווקים תשואות של 7-8%:
מ- ממוצע שעשיתי רוב ההצעות/פרסומים על השקעות בחו"ל מדברים על 7-8% תשואה שנתית, יש גם השקעות שונות שמדברות על תשואה מובטחת גבוהה מעל 10% אך זו מוגבלת בזמן רק למשך- 3-5 שנים.
רמז: למה אתם חושבים שהיא מוגבלת בזמן❓ כי הסיבוב הוא עליכם.
רמז: למה אתם חושבים שהיא מוגבלת בזמן❓ כי הסיבוב הוא עליכם.
יש יזמים ומשווקים רבים שהם אמינים, אך מאידך, יש פרסומים רבים שמבטיחים תשואות של 7-8% והקהל הישראלי ממש נעמד בתור בשביל תשואות שכאלו.
כמובן שנורא קל למשוך אנשים לתשואות של 7-8% כאשר במרכז הארץ ובת"א התשואות עומדות על 2.5-3% בממוצע ועם עלות נכסים גבוהה מה שמצריך הון עצמי רב, בעוד ובפריפריה עדין ניתן למצוא עסקאות סביב 4-4.5% בממוצע (יש גם יותר אם יודעים מה עושים והיכן לחפש), אך בפוסט זה אני רוצה לדבר על הממוצע, על רוב העסקאות המצויות בשוק לכלל המשקיעים.
כאשר המשקיע הלא מנוסה מביט על 7-8% בחו"ל לעומת 2.5-4.5% בארץ, הוא כבר משוכנע, ורץ כמו עש הנמשך לאורה של עששית לעמוד בתור ולשים את כספו בהבטחות אלו.
החלטתי לעשות רשימת סיכונים בהשקעות בחו"ל בכדי שתבינו שהשקעה בחו"ל ב 7-8% היא לא רצינית ולעיתים מסוכנת אם אתם לא יודעים מה אתם עושים.
אז במה כרוכה השקעה בחו"ל❓
- הבנת השפה המקומית-תתפלאו בכמה מדינות לא דוברים אנגלית.
- אם אין הבנה אז יש תלות במתורגמנים.
- הבנת התרבות העסקית.
- זמינות מקורות מידע אמינים. ארה"ב היא שקופה מאוד בהיבט זה, אך מדינות מזרח ארופה ממש לא❗
- אי יכולת להעריך ולאמוד את המידע שאתם מקבלים.
- תלות במתווכים מקומיים.
- תלות בעו"ד מקומי.
- לעיתים גם תלות בנוטריון מקומי.
- אין לכם את האפשרות להבין האם אנשי המקצוע בסעיפים 6-8 עושים יד אחת נגדכם (עוקץ).
- חוסר יכולת להעריך את מחירי הנכס, ללא מקורות מידע אמינים.
- מדיניות המיסוי ומה אומרת אמנת המס בין ישראל למדינה בה אתם משקיעים.
- פערי מטבע- פערי המטבע יכולים לאכול את כל הרווחיות שלכם.
- חוקי המקום בהיבט של אחריות וביטוחים.
- הבנה של אחריות ופיקוח בזמן שיפוץ.
- תלות בניהול השוטף של הנכס.
- אי יכולת לבקר את ההוצאות שחברת הניהול משיתה עליכם נכונות או נצרכות?
- לאחר שרכשתם זה אתם לבד, הנכס וחברת הניהול.
- מה קורה כשרוצים למכור?
- מי ימכור עבורכם את הנכס?
- שוב חוזרים לתלות בגורמי החוץ ואנשי המקצוע.
- איך מקבלים את הכסף?
- איך מחזירים את הכסף לארץ?
- כיצד מדווחים על ההכנסות בחו"ל?
- יש צורך ברו"ח כדי לדווח על ההכנסות ורו"ח, אלו הוצאות המתבטאות בתשואה.
- יש מדינות שמומלץ להחזיק חברה כישות משפטית כבעלת הנכס בכדי להגן מחשיפה של בעל הבית לתביעות, כמו בארה"ב וזה גם נוגס בתשואה.
- לישות משפטית יש אגרה שנתית.
- יש צורך ברו"ח מקומי שיעשה דוחו"ת שנתיים וידווח.
- תלות בנכונות דבר המשווקים בארץ.
- עלויות נסיעות ושהות בארץ היעד.
- שינויי רגולציה וחוקים בארץ היעד (רלוונטי למשקיעי BnB).
- והרשימה ארוכה……ארוכה…..
סעיפים אלו ואחרים יכולים לנגוס לכם בתשואה!!! והם ינגסו תאמינו לי, יש סעיפים שאי אפשר להתנער מהם.
לא, אני לא רוצה להפחיד אתכם מהשקעה בחו"ל, אני רק רוצה לגרום לכם להבין כמה מורכבת ההשקעה בחו"ל, אם בארץ לבצע עסקת נדל"ן זה ארוע מורכב, אז בחו"ל זה על אחת כמה וכמה.
לכן אני אומר, אני בעד השקעות נדל"ן בחו"ל (ומושקע בחו"ל) אך יש לי כמה המלצות עבורכם:
- השקיעו קודם כל בנכס אחד בארץ (או בארץ מגוריכם), ראו אם זה מתאים לכם.
- השקיעו בארץ רחוק מאזור מגוריכם מאזור הנוחות שלכם, ראו אם אתם בנויים לנהל נכס מרחוק.
- כל סיכון שאתם לוקחים או שהוא מוצמד להשקעה שלכם, צריך להיות מפוצה בתשואה.
- בהשקעה בחו"ל אם אתם לא מעל 10-12% במינימום, אל תכנסו, כי אחרת אין לכם תגמול על הסיכון בהיבטי התשואה.
הבעיות שאני מוצא אצל משקיעים בהשקעות בחו"ל היא שהם בעיקר מסנוורים מהמספרים אך לא יודעים לשאול את השאלות הנכונות, אנא מכם קיראו העמיקו ותשקיעו כמה שקלים על ייעוץ, זה יכול להגן עליכם מפני החלטות שגויות וחובבניות שיגרמו לכם להפסדים ובעיקר אכזבות וייאוש.
גילוי נאות: אני מושקע בארץ ומושקע גם בחו"ל, מכאן שההמלצות שלי הינן סובייקטיביות על בסיס הניסיון וההשקעות שלי.
בתמונה: אני על גג בניין שבחנתי להסב למלון באתונה בשל היותו משקיף על הפרתנון באקרופוליס.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
אז איך בכלל מתחילים??
למי פונים ועל מי סומכים
כשכל אפליקציה חברתית מוצפת לי בפרסומות וכולם בעלי אינטרס ?
פוסט מעולה
אכן לקנות דירה אחת בארץ המגורים זה חשוב
גם מהבחינה שזה נותן לך נחיתה לעולם ההשקעה
גם מהבחינה שאתה “צמוד למחירי הדירות” וכן מקבל הכנסה במטבע שלך
הפוסט הטוב ביותר שהיה פה בפורום EVER.
הייתי רק מוסיף סעיף אחד:
חוסר הבנה בסיסי בכמה הוצאות תחזוקה וCAPEX מדובר בלהחזיק נכס, םל דגש על SFRים בארה”ב.
פוסט חשוב מאוד.
תודה חבר
שמע חבר : לא מכיר אותך, לא ניפגשתי איתך מעולם, לא ידעתי אודותיך עד לפני 6 דקות שקראתי את שכתבת ואני חייב לציין שאתה פשוט “תאום זהה למחשבתי” !! סוף סוף בא מישהוא ושם את האמת (שאני מנסה כבר חודשים להסביר) על השולחן בצורה הכי ברורה והכי אמיתית. אני לא רק שמסכים עם כל מילה שכתבת – אני מסכים עם כל אות ועם כל ניקוד ומיספור שהוספת. הצלחה בהמשך!
נו… ומה יצא, יש מלון שמשקיף באקרופוליס?