#יזם השבוע, פוסט 4 מה זה Subject to ? בפוסט הקודם הבנו ש Sandwich Lease Option…

#יזם השבוע, פוסט 4

מה זה Subject to ?

בפוסט הקודם הבנו ש Sandwich Lease Option

יכול לעבוד טוב מול בעל נכס שרוצה למכור שאין לו משכנתא או משכנתא נמוכה ומתעקש לקבל מחיר שוק בלי לתת הנחה ולא רוצה לשלם למתווך או בעל נכס ללא משכנתא או משכנתא נמוכה שלא חשב על אפשרות המכירה שמחפש שוכרים אבל גם נמאס לו לרוץ אחרי הכסף ולהיות לנדלורד והוא לא מכיר דרך אחרת.

Subject to זה בדרך כלל לקוח עם מוטיבציה גבוהה יותר למכור מהסיבה שההוצאות שלו גבוהות הרבה יותר מאחר והוא משלם גם משכנתא גבוהה.

בשיטה זו אני מציע לבעל הנכס להשאיר את המשכנתא על שמו להעביר את הבעלות על שמי ולשלם את כל ההוצאות שלו בלבד ! עד 3-4 שנים במצב זה אני אחראי על הנכס הוא מקבל תשלומים חודשיים ישירות לחשבון המשכנתא ובתום התקופה הוא יקבל את מחיר השוק ! כאן אני לוקח בעלות אך אוכל להחזיר אותה בכל רגע ובאפס השקעה.

למה שבעל נכס יסכים לדבר כזה ?

בעל נכס שלקח משכנתא גבוהה ואין לו אקוויטי או שהאקוויטי מאוד נמוך וצריך למכור נכס תקוע, מתווך לא יכול למכור לו כי הוא לא יכול לשלם לו, משקיע וקונה שלוקח משכנתא ירצו הנחה שאותה הוא לא יכול לספק ואז הוא תקוע עם הוצאות גבוהות כל חודש, אם הוא לא יוכל לשלם לא רק שיאבד את הנכס גם הקרדיט שלו ייהרס ל 7 שנים לפחות, הוא לא יוכל לקבל הלוואות, לא לרכוש נכס, בעלי בתים לא ירצו להשכיר לו נכס כי לכולם יש גישה למאגרי מידע ואיזה בעל נכס ירצה שוכר שלא יכול לשלם ואם אין לו משפחה שתעזור הוא הופך להומלס.

עסקאות כאלו דורשים אמינות גבוהה כי אם ניקח את ההוצאות שלו קל מאוד להפר הסכם ולהכניס אותו לבעיה בכל שלב משום שהנכס עבר על שמי אך המשכנתא נשארה על שמו והבנק מכיר אותו לא אותי.

מעבר לכך מאחר והבעלות עברה על שמי הבנק יכול לקרוא לפירעון המשכנתא ואז אם אין לי מימון של משקיע אצטרך לבטל את ההסכם עם בעל הנכס להחזיר אליו בעלות ולפצות בדמי האופציה ששילם הדייר שנכנס לבית דרכי ברנט טו און.

אבל מבירור רחב מול משקיעים רבים שפועלים גם בשיטה זו כחלק מהאסטרטגיה שלהם זה לא קורה

ואם כן בשוליים ולמה ?

משום שהבנק הוא לא עסק למכירת בתים הדבר האחרון שבנק רוצה זה להחזיק בית ולגלות שהערך ירד והם יכולים למכור רק בשורט סייל ,ונתקלתי כבר בכמה בעלי בתים שסיפרו שהבנק חתך להם את המשכנתא בחצי והגיע להסדר מחודש וויתר על תהליך הפורקלוג'ר כשהבנקים לא מצליחים להחזיר את הכסף שהלוו הניקוד שלהם יורד ולכן אין הגיון לבקש פירעון משכנתא כשהכל ממשיך להיות משולם, אבל צריך לזכור את זה ברקע.

כשקונים בית באפס השקעה יש סיכון מסוים ולדעתי נמוך מפליפ שם יש אינספור סיכונים להפוך את העסקה להפסד אם אין מרווח גבוה של רווח מההתחלה. ולכן זהו ניהול סיכונים שכל אחד צריך לתת עליו את הדעת מה מתאים לו והאם הוא ישן טוב בלילה עם ההחלטות שהוא מקבל.

בפוסט הבא נלמד איך משקיע שרכש נכס ביצע שיפוץ לפליפ יכול להרוויח יותר כסף בליס אופשין לעומת רנטל ואיך משקיע שטרם רכש נכס יכול למנף את אותו הכסף שיש לו לרכישת מספר נכסים.