סוף סוף קניתי את בית חלומותיי!!תמונות מצורפות. בואו נדבר שנייה על קניית בתים במצ…
סוף סוף קניתי את בית חלומותיי!!
תמונות מצורפות.
בואו נדבר שנייה על קניית בתים במצב מזעזע.
זה מלחיץ קצת, נכון?
לפני שנתיים כנראה שלא הייתי מתקרבת לבית כזה,
היה לי קצת פחות ניסיון בשיפוצים,
אך באתה העת עוד לא פיתחתי את היכולת לראות
את ה vision (חזון) של בית כזה אחרי שיפוץ – את המהפך!
הייתי נכנסת לבית כזה או רואה אותו בתמונות, ואומרת לעצמי –
"ווי ווי איזו חורבה. איזה שיפוץ ענק יש פה,
זה יהיה בטוח בלאגן. אני אוותר וזהו".
במקום זאת, הייתי עושה שיפוצים יותר קטנים, בינוניים,
ולא של בתים הרוסים לגמרי, והאמת לומדים מלא מכל שיפוץ.
זה כנראה מה שהתווה את הדרך גם לשיפוצים הגדולים שאני מוכנה לקחת על עצמי עכשיו.
עם הזמן התחלתי לעבור על בתים כאלה עם קבלנים,
ולשים לב לכל מילה שהם אומרים –
מה צריך להחליף מבחינת תשתיות,
איזה קירות אפשר להזיז,
איזה מטבח הולכים לשים (כולל שיש, ארוניות, אי וכו),
איך תראה האמבטיה,
איזו רצפה נשים באיזה חדר,
באיזה צבע נצבע את הקירות,
גופי תאורה ועוד ועוד…
ופתאום – I could see it !!!
זה לא קרה מיד, הייתי צריכה לראות כמה נכסים ולראות את הטרנספורמציה שהם עוברים.
אך פתאום, במקום הרס מוחלט,
יכולתי לראות בעיני רוחי למה הבית הזה יכול להפוך להיות.
ופתאום – להיכנס לעיסקה כזו, כבר לא היה נראה לי מסובך.
כמובן שויז'ן והמוכנות להיכנס לזה,
זה לא מספיק כדי שעיסקה כזו תצליח.
לפני שבכלל שוקלים להיכנס לסוג כזה של פליפ ישנם כמה דברים שחייבים לבסס:
1 – הכרת האזור שרוצים לעשות בו פליפים.
2 – חקירת ה -ARV של הנכס המדובר (מה זה ARV – אפטר ריפייר
ואליו. מחיר שוק של נכס משופץ)
3 – צוות מקומי שעובד היטב –
הכולל בעיקר: סוכן/ת, אינספקטור, קבלן
4 – קבלת העובדה שבעיסקת פליפ יש הרבה סיכונים,
וכמה שהשיפוץ גדול יותר, כך הסיכון גדול יותר.
5 – מוכנות לבלתמי"ם – ככל שיש יותר דברים לשפץ,
גוברת הנטייה של דברים נוספים לצוץ,
והאחריות שלי זה להיות מודעת לזה ולקחת בחשבון את הדברים
הנוספים האלו מבחינה תקציבית ומבחינה של זמן.
6 – וכמובן כמובן – ניהול של פרוייקט!
אז טוב ויפה שהיה לי ויז'ן,
אך אני מצליחה להרים פרוייקטים כאלו רק בעזרת
הכרת האזור שאני עובדת בו,
והעובדה שיש לי שם צוות מקומי.
בנוסף לזה אני גם נוסעת לאינדי כל כמה חודשים.
כולנו בסופו של דבר חשופים לסיכונים שיש בעיסקת פליפ,
הנה רק כמה מהם:
הערכה לא נכונה של ARV.
חריגה בזמני השיפוץ (מאד שכיח),
חריגה בתקציב השיפוץ (מאד מאד שכיח)
התעלמות מעלויות אחזקה (ארנונה, חשבונות, כיסוח דשא, ריביות במידה ונלקחה הלוואה, וכו')
התעלמות מעלויות סגירה וסטייג'ינג
ויש עוד ועוד
אמנם אמרתי את כל הדברים השליליים,
אך לא נשכח את היתרונות שיש בעסקאות כאלו.
אני לא הייתי המשקיעה היחידה שלא רוצה לעשות עיסקה כזו,
יש המון אנשים שלא יתקרבו לבתים כאלה,
וזה אומר, פחות תחרות!
יש פחות תחרות על סוג בתים כאלה, ואכן אפשר לקנות אותם במחיר נמוך משמעותית.
יתרון נוסף זה, במידה וה ARV שהחלטנו עליו הוא נכון,
ישנה כאן אפשרות להרבה מאד רווח.
ועוד יתרון – למי מאיתנו שרוצה להתעסק בנדל"ן ארה"ב בעצמו,
זהו case study נהדר.
ותמיד תזכרו –
כשלון הוא רק כשלון אם לא למדנו ממנו כלום.
הכשלון הוא רק עוד שיעור נוסף בדרך להצלחה.
לי למשל אין כשלונות, רק לקחים ושיעורים שנלמדו Lol
מי שמעוניין ברשימת כל הסיכונים שאורבים לנו בעיסקאות, שיגיד לי. (ברוך השם, יש מספיק)
דרך אגב – פרוייקט נוסף מסתיים אוטוטו,
ואני אשמח להראות לכם את ההתחלה שלו,
האמצע ומה יצא ממנו בסוף.
peace out! ✌️
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
מה לגבי להוריד לגמרי ולבנות חדש?
כמה שיותר חורבה והרוס יותר פוטנציאל כספי ?
בדיוק שמנו הצעה על נכס שרוף בצד אחד וחורבה בצד השני
אשמח לקבל את הרשימה בפרטי.
בהצלחה!!???
מעולה???????
תתחדשי
עוד תובנה חשובה, בעיקר כשוקונים מבנקים או גופים פיננסיים. בדרך כלל הם מסירים מעצמם את האחריות לדווח האם הייתה בבית פעילות שכל מוכר חייב לדווח עליה(מעבדת סמים, מוות בזמן האחרון וכו)וחובה עלינו לברר את הנושא, במקרה שיש הסטוריה כזאת, המוכר יהיה מחוייב להצהיר עליה ויש מצב שמפליפ הפרוייקט יהפוך לרנטל… חשוב.
נראה נהדר עם פוטנציאל מעולה, מזכיר לי את אחד הפליפים הראשונים שעשיתי
יותר חורבה = יותר $$$. בהצלחה:)
תודה על הפוסט המעשיר!
(בלי קשר, זה בית באטלנטה? נראה דומה למשהו שכמעט קנינו.. ?)
תתחדשי 🙂