#יזםהשבוע פוסט 4 – ניר בבג'ני "נדלניר" וגם השיעור הרביעי בנדל&quo…

#יזםהשבוע פוסט 4 – ניר בבג'ני "נדלניר" וגם השיעור הרביעי בנדל&quo…

#יזםהשבוע פוסט 4 - ניר בבג'ני "נדלניר"
וגם השיעור הרביעי בנדל&quo...
#יזםהשבוע פוסט 4 – ניר בבג'ני "נדלניר"
וגם השיעור הרביעי בנדל"ן : דע את ההשקעה
בשלוש השנים הראשונות עברתי רכבת הרים של חוויות נהדרות אך גם קשות שאילצו אותי להתמודד מול דברים שלא דמיינתי. עם זאת התמדתי והצלחתי לייצב את הפעילות שלי בשטח באטלנטה.
ב2014 כבר הייתי יותר למוד ניסיון ועשיתי מחקר שווקים מעמיק מחדש. החלטתי שאני צריך להתחיל הכל מהתחלה! זהו אני מפסיק לרכוש באטלנטה והולך להקים תשתית במטרו קליבלנד אוהיו. נשמע מוזר? בפוסט הזה אסביר למה ועם עקרונות חשובים שלמדתי על נדל"ן בארה"ב בפרספקטיבה של משקיע ישראלי למוד ניסיון.
במבט על עשר השנים האחרונות עברו לא מעט מים בנהר אירי הגדול בצפון מזרח אוהיו. צעדתי בכל הכוח בהשקעות באזור קליבלנד. במהלך השנים עשיתי עוד מספר סוגי השקעות שונות כמו עסקאות פליפ למכירה ברווח הון קצר טווח. עשיתי גם השקעה בבניין במישיגן. חלקן הצליחו נהדר, וחלקן היו בעיניי פשוט בזבוז של זמן ומאמצים כפי שחשבתי כמשקיע אז ובצדק. כיום בדיעבד זה התברר כערך מוסף גבוה בזכות השיעורים, הקשרים והניסיון שצברתי ומינפתי לעבודה יזמית.
במהלך כל השנים האלה תיעדתי כל פרט בקפדנות. באמת שאני לא יודע למה טרחתי כל כך לעבוד ככה מתחילת הדרך כמשקיע אולי זה כוח הרגל של דרך העבודה שלי ביום יום. התוצאה היתה שעם הזמן דברים התחילו להתחבר ולהתבהר. גיבשתי כמה כללי אצבע שאני משקיע ואיתם אסיים את סדרת ההיכרות שלי כאן, ולמעשה אני מתמיד בעבודה איתם עד היום.
  • אל תיפול לבור. לדעת לשאול את השאלות הנכונות יותר חשוב מאשר ידע של התשובות – מה האתגר בהשקעה. למשל השיפוץ מורכב? מורכב מדי ביחס לעבודה שהקבלן שלי עושה בדרך כלל? למשל ניהול שוכרים באזור קשוח מתאים לי? יש יכולת ניהול מתאימה? עסקת פליפ מי קהל רוכשים מקומי? האם לברוקר יש נסיון מוצלח למכור נכס דומה בשוק הזה?
    בשום פנים ואופן לא לוותר על שקיפות לפרטים מעין אלו. מיומנות שכל משקיע חייב היא לדעת לשאול שאלות בסיסיות נכונות. מן הסתם ליזם זה רלוונטי באותה המידה וגם בהתייחס ליכולות כמו התשתית שיש לך בשטח. למדתי שזה הדבר הכי חשוב כדי לזהות מה נכון ומה מסוכן מדי עבורי לא משנה אם אני "משקיע פאסיבי" או "יזם מנוסה".
  • בור עמוק הוא דבר יחסי. מה זה סיכון? סיכון זה כל מה שאני לא יודע! סיכון זה דבר סובייקטיבי, כי יש דברים לא ודאיים (למשל כל מה שקשור בעתיד). אבל בנוסף לזה, יש דברים ידועים, אבל הסתבר שאני פשוט לא ידעתי אותם אישית ולכן נפלתי אל בורות עמוקים ביחס למידתי.
  • איך לצאת מבור. הגישה שלי היום לפתרון בעיות – מי יודע? מי שעשה והצליח באופן עקבי. כי מי שיודע לפתור אתגר אז עבורו זו בכלל לא בעיה! לעומת זאת אם אין לי את מה שצריך כדי לפתור את הבעיה, אז לא יספיק לי כל הידע התאורטי שבעולם (כולל קורס של אלוהי הנדלן בכבודו ובעצמו) כי גם אם אדע לזהות סיכונים תמיד יישאר מימד פרקטי של חשיבה ועשייה לפתרון הבעיות. אני מצאתי את עצמי מסוחרר ומטורטר לבנות פתרון בשטח, בידיעה שאם לא אעשה כך אמצא עצמי כמוכר לחוץ הבא בתור.
  • הבורות קיימים – אין דבר כזה עסקה שאין בה צורך כלשהו לפתור. גם אין דבר כזה לפתור בעייה בלי לשלם עליה. לכן, יש בדיוק 2 אפשרויות. הראשונה, ידעת לקחת אתגרים למידתך וכמובן עדיין תשלם עליהם. התובנה היא שחשוב ללמוד איך לחשב ולאזן את המשמעויות עם התמורה הצפויה. כך ניתן להחליט מה נכון לך. לחילופין, כל עוד לא ידעתי לקחת אתגרים למידתי, התשלום על הבעיות שנוצרו היה גבוה ממה שתכננתי, וכאן בהכרח התשלום לא רק בכסף, אלא למשל גם בזמן, דאגות ומאמצים. שיתפתי בפוסט 3 איך הדבר הזה קרה לי.
מה המכנה המשותף לכל התובנות האלה? אנחנו מתקדמים לתשובה.
קיבלתי החלטה לכוון אל הנדל"ן להשכרה בקליבלנד כי היתה הזדמנות להגיע לקהל שוכרים במעמד סוציו אקונומי אמצעי ומעלה, במחירים נגישים שלא מצאתי באטלנטה שהלכה והתייקרה.
בקליבלנד דיבר אליי הגילוי של מאות מרכזים רפואיים בסביבות צפון מזרח אוהיו. הבנתי שגם אם הנכס שלי יהיה בקהילה בה גרים אחות והשרת שעובדים במרכז הרפואי ולא הרופאים, זה עדיין קהל יעד שמתאים לי יותר ממאפייני השוכרים באטלנטה בסכומים שהיו לי להשקיע.
היום לאחר 100+ עסקאות בקליבלנד יש מעל כל זה מימד של ניסיון לפרטים ויכולת שטח. אני כותב קליבלנד אך אני עובד בערי הפרבר של צפון מזרח אוהיו. ויש כאן פרטים למשל יוקליד היא העיר השנייה בגודלה בצפון מזרח אוהיו ואני לא עובד בכל האזור הזה, לא שכחתי להישמר מבורות במקום לא מתאים לקריטריונים שלי, בתצורת נכס לא סטנדרטית וגם היום אני בודק מצב נכס ונמנע שיפוץ מאתגר מדי.
החיבור עם האנשים בשטח עבד לי טוב יותר, כי מלכתחילה ידעתי לעבוד איתם נכון יותר. התוצאה היתה שהפעילות כאן המריאה וזה היה טבעי להמשיך ולמקד הפעילות איפה שאני מצליח יותר.
למדתי לגשת אל הביצוע בשיטתיות. איסוף נתונים מלא, שאלות והערכות נכונות של ההזדמנות והסיכונים, ולגזור מכאן חישובים מדויקים של המחירים. התוצאה היתה שהתחלתי לבצע החלטות השקעה מושכלות במהירות. רק ככה אני מקבל החלטות היום.
המכנה המשותף לתובנות העיקרון המנחה בחשיבה שלי היום בהקשר של השקעות נדל"ן – הוא איזון!
ניהול סיכונים הוא מקצוע של איזון מיטבי שהכרחי ליישם בהשקעות. בעיני משקיע מתוחכם הוא מי שיודע לאזן בצורה נבונה ומתאימה עבורו את פעילות ההשקעה, ולא מי שחושב כמו שאני חשבתי בשנים הראשונות בצורת מקסימום תשואה על סכום כסף נתון.
אסיים במפתח חשוב להבנת השקעה בנדל"ן כמו שאני יודע אותה. בכוונה הדגשתי למעלה שכדאי לשאול מי אותו דייר קצה פוטנציאלי שישכיר את הנכס או ירכוש אותו?
פעם חשבתי על כמה עולה הנכס ועשיתי חישוב שכר דירה לגובה הנכס במטרה קבוע יעדי תשואה לפי 1 או 2 % כדי לסנן עסקאות. איזה חובבן הייתי ושילמתי על השיעור הזה של התייחסות הסופר אנליטית למספרים כאילו שזה שופינג תשואה. כמובן שהסיפור במספרים הכרחי ואני גם לא מתיימר לטעון שיש דרך אחת לעשות נדל"ן, אבל אני כן אומר שהאמת שגיליתי בדרך שלי היא שכל עוד לא הבנתי את מאגר הדיירים הפוטנציאלי לנכס, לא הבנתי באמת את ההשקעה.
אז מה המפתחות לדרך שבה אתם מצליחים בנדל"ן? מה למדתם על סיבות לכישלון וממה להימנע?

— with Nir Babajani.


קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related Articles

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם,…

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…

התמודדות עם לחצים ושינויים בעולם הנדל״ן

מה הולך קבוצה יקרה? אז השבוע אני נכנס לנעליים הגדולות של ״יזמי השבוע״, מודה לליאור על הבמה. אז בכמה מילים עליי ועלינו, אני בעלים משותף של חברת סייפטינט, פועלים בשמונה שנים האחרונות באורלנדו, פלורידה כסוכנות נדל״ן למשקיעים מקומיים ומשקיעים רחוקים. השבוע אתחיל עם פוסט מעט שונה מהתכנים הרגילים שלי, הנושא הוא התמודדות עם לחצים ושינויים…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות שהתחילו רע והפכתם אותם.. אלא עסקאות כושלות…לכולם יש כאלה.. הנסיון השיתופי של כולנו ילמד אחרים… וזה תמיד טוב להסתכל אחורה לראות טעויות שנעשו וכמה למדתם מהם…. מי מתחיל?

0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
0 תגובות
Inline Feedbacks
View all comments

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x