אז מה יקרה בשוק הנדל"ן? שאלת מיליון הדולר, מה יקרה בשוק הנדל"ן? ואני מ…
אז מה יקרה בשוק הנדל"ן?
שאלת מיליון הדולר, מה יקרה בשוק הנדל"ן? ואני מזהיר מראש, הדברים לעיל הם על דעתי בלבד מתוך היכרותי רבת השנים עם הענף, הצרכים, היכולות, המוסדות והגופים הפעילים, הממשלה והכי חשוב האנשים שמנהלים ופועלים בתעשייה.
אנסה לתכלל את הכל בקצרה ומקווה שלא תראו בדברים נבואת טיפשים, כי אם ניסיון ל'ניחוש מושכל', בעת הזו, כשהמשבר הבריאותי ואולי אף הכלכלי הגדול ביותר שידעה המדינה מיום הקמתה עדיין שריר וקיים, עם מעל למיליון מובטלים (25% ממעגל העבודה).
על מנת שנוכל ליצור תורה סדורה, אני בדעה שיש לחלק את הדברים ל- 6 חלקים.
חלוקה ב- 2 בציר הזמן – סיום משבר בריאותי תוך חודש ימים ותוך 3 חודשים ויותר (ויודגש התקופות שקבעתי ימדדו מה- 1.4.20).
חלוקה ב- 3 לסוגי נכסים – מגורים חדש, מגורים יד 2 ומניב. לעניין זה חשוב לציין שקוצר היריעה מחייב התייחסות לשוק הנדל"ן כשוק אחד ולא היא. השוק מגוון, גם בתתי הקטגוריות שיצרתי, וכפוף בחלוקת משנה לאזורים שונים מבחינת ביקוש והיצע, יכולות כלכליות ופילוח תעסוקתי.
אנסה לתכלל את הכל בקצרה ומקווה שלא תראו בדברים נבואת טיפשים, כי אם ניסיון ל'ניחוש מושכל', בעת הזו, כשהמשבר הבריאותי ואולי אף הכלכלי הגדול ביותר שידעה המדינה מיום הקמתה עדיין שריר וקיים, עם מעל למיליון מובטלים (25% ממעגל העבודה).
על מנת שנוכל ליצור תורה סדורה, אני בדעה שיש לחלק את הדברים ל- 6 חלקים.
חלוקה ב- 2 בציר הזמן – סיום משבר בריאותי תוך חודש ימים ותוך 3 חודשים ויותר (ויודגש התקופות שקבעתי ימדדו מה- 1.4.20).
חלוקה ב- 3 לסוגי נכסים – מגורים חדש, מגורים יד 2 ומניב. לעניין זה חשוב לציין שקוצר היריעה מחייב התייחסות לשוק הנדל"ן כשוק אחד ולא היא. השוק מגוון, גם בתתי הקטגוריות שיצרתי, וכפוף בחלוקת משנה לאזורים שונים מבחינת ביקוש והיצע, יכולות כלכליות ופילוח תעסוקתי.
לאחר שיצרנו את 6 תתי הקטגוריות העקריות, ננסה להתמודד כעת עם מה שצפוי לנו בכל אחת מהן:-
סיום המשבר תוך חודש ימים (חזרה לשגרה יחסית ב- 1.5.20):-
מגורים חדש – ירידה בטווח הקצר, של מספר חודשים, עד 10% בממוצע במחירים ולאחריה תיקון מהיר לרמת מחירים נהוגה פחות או יותר בשוק.
הסבר: שוק הבניה החדשה נפגע קשות אך לא אנושות, חברות יוכלו להתאושש בסיוע הבנקים אשר יתמכו במדיניות הנחות סבירה ויתנו אוויר לנשימה לחברות להתאושש. מול זה, התחלות בניה צפויות לרדת דרמטית בשנת 2020 ומחפשי המציאות (נפגעי שוק ההון) יעזרו לקיים שוק ברמה מינימאלית, לפחות בהתחלה.
מגורים יד 2 – ירידה בטווח הקצר במיעוט עסקאות, עד 15% ולאחריה תיקון מהיר עם עליות באזורים מסוימים.
הסבר: בשלב ראשון ימכור רק מי שחייב והשוק יתאפיין במיעוט עסקאות ובמחירים זולים יותר. בהמשך חוקי הביקוש וההיצע יחזרו למשול ולכן נראה אפילו עליות מחירים בחלק מהאזורים. שוק השכירות יתמוך במגמות הנ"ל כש- 80% מהמפוטרים ישובו לאחוז במשרות וכפועל יוצא יחדשו/ימשיכו חוזי שכירות חדשים/קיימים.
הסבר: בשלב ראשון ימכור רק מי שחייב והשוק יתאפיין במיעוט עסקאות ובמחירים זולים יותר. בהמשך חוקי הביקוש וההיצע יחזרו למשול ולכן נראה אפילו עליות מחירים בחלק מהאזורים. שוק השכירות יתמוך במגמות הנ"ל כש- 80% מהמפוטרים ישובו לאחוז במשרות וכפועל יוצא יחדשו/ימשיכו חוזי שכירות חדשים/קיימים.
מניב – שוק מדמם שעבר את הטראומה הקשה ביותר וידמם עוד זמן לא מבוטל. הדברים אמורים בעיקר לשטחי המשרדים הקטנים.
הסבר: החברות הגדולות ישובו לעבוד ממשרדיהן, עם זאת, עסקים קטנים, חברות הזנק ואחרים שיכולים להמשיך לחסוך ולעבוד מהבית יעשו כן. בזירת החנויות והקניונים תבוצע התאמה שתארך תקופה לא מבוטלת ליכולות הכלכליות שהצטמצמו בקרב הציבור. בתי דיור מוגן יחכו לחיסון.
הסבר: החברות הגדולות ישובו לעבוד ממשרדיהן, עם זאת, עסקים קטנים, חברות הזנק ואחרים שיכולים להמשיך לחסוך ולעבוד מהבית יעשו כן. בזירת החנויות והקניונים תבוצע התאמה שתארך תקופה לא מבוטלת ליכולות הכלכליות שהצטמצמו בקרב הציבור. בתי דיור מוגן יחכו לחיסון.
סיום המשבר תוך 3 חודשים (חזרה לשגרה יחסית מ- 1.7.20):-
מגורים חדש – עם קריסתן הצפויה של חברות בינוניות וקטנות נראה בשוק יותר דירות חדשות במחירי כינוס. גם הבנקים החזקים והגדולים שלנו ירצו להיפגש עם מזומנים ובפרט נוכח ההיקפים הגדולים של הסחורה הנדל"נית שתועבר לידיהם. בשילוב עם משק שנכנס למיתון עמוק, לשוק הנדל"ן צפוי משך החלמה ארוך של מספר שנים.
ירידות המחירים יהיו בשיעורים גבוהים ולקנות יוכלו בעיקר החזקים והנזילים.
ירידות המחירים יהיו בשיעורים גבוהים ולקנות יוכלו בעיקר החזקים והנזילים.
מגורים יד 2 – גם בשוק זה נראה הרבה יותר מקרים של חדלות פירעון בשילוב עם אנשים שמממשים נכסים לטובת פתרונות דיור זולים יותר ולצורך להיות נזילים. המגמה הזו תסייע במידת מה למחירי הדירות באזורים פריפריאליים שישמרו על רמות מחירים סבירות יותר, אך תקופה ארוכה יחסית השוק יתאפיין בחוסר יציבות ותנודתיות קשה ולא עקבית. שוק השכירות גם הוא יסבול מתנודתיות שתנבע בעיקר מחוסר הביטחון התעסוקתי שיהיה מנת חלקו של כמחצית משוק העבודה.
מניב – שוק זה ייפגע ברמה שתדרוש ממקבלי ההחלטות ליצור פתרונות יצירתיים כמו שינוי יעוד מבני משרדים למגורים וכד'. המגפה אתנו לעוד זמן רב במקרה הזה ולכן, פתרונות טכנולוגיים ייתרו שטחים תעסוקתיים נרחבים לטובת המרחב הוירטואלי. שוק זה ידרוש בחינה מחודשת ותשובה לשאלה – מה עושים בינתיים – עד שהעולם חוזר לשפיות.
תחזית קודרת? לא בהכרח, תלוי באיזה צד של המקל אתם אוחזים.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses