“כשזורם דם ברחובות, זה הזמן לקנות” – פיליפ דה רוטשילד
#יזםהשבוע עו”ד גיא קלינבוים #פוסט 4
“נדל”ן קונים אתמול”, וורן באפט
השנים האחרונות הוכיחו לנו שהשאלה שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו היא לא האם יהיה משבר? אלא מתי? מ-2008 אנחנו עדים ל-3 משברים עולמיים משמעותיים, החל ממשבר הסאב פריים, משבר הקורונה והמלחמה בין רוסיה לאוקראינה, שמתחילה לתת את אותותיה על כלכלות העולם, מה שמוכיח שתדירות המשברים רק הולכת ועולה. ועוד לא דיברנו על ישראל, שעוברת מלחמות ומבצעים צבאיים לפעמים גם מדי שנה.
צריך להבין שהמשמעות של זה עבור יזמי הנדל”ן היא גדולה ומשמעותית עוד יותר, לעומת משקיעים מתחומים אחרים, בגלל העבודה שעסקאות נדל”ן הן עסקאות שלרוב לוקחות מספר שנים. כשהקצרות מביניהן אורכות בין 8 חודשים עד שנה והארוכות גם עד 5 ו-10 שנים. אבל אם מסתכלים באופן ממוצע רוב העסקאות שמשקיעים ישראלים לוקחים בהן חלק אורכות כ-3 שנים.
אם פעם הסיכוי שיתרחש משבר בתוך תקופה קצרה יחסית של 3 שנים היה נמוך, היום אפשר לומר שהסבירות למשבר עולמי הרבה יותר גבוהה.
יש לכך כמה סיבות החל מתהליכי גלובליזציה שהופכים את העולם לכפר גלובלי הרבה יותר קטן, כשמשק כנפים בסין (או עטלף ? ) או באוקראינה יכול להשפיע על האדם בקליפורניה, באפריקה ובנתיבות. אם בעבר סכסוכים מקומיים בין מדינות העולם השונות או אי יציבות חוקתית ושלטונית, נראו לנו רחוקים וללא השפעה מהותית עלינו, היום ההשפעה שלהם עלינו יכולה להיות מיידית.
גם המצב הגיאופוליטי והתגבשות העולם לגושים (כמו בספר 1984), שבאו לידי ביטוי, לאחרונה, במהלך המלחמה בין רוסיה לאוקראינה, משנים את מערך הכוחות העולמי ומעלים את הסיכוי למלחמות קרות או חמות, שמשפיעות על כלכלות בעולם. לזה תוסיפו גם את המשבר האקלים ותופעות הטבע השונות, שהופכות לפחות ופחות נדירות בעקבותיו, ותבינו שאנחנו צריכים לפתח טקטיקה ואסטרטגיה שלמה לניהול והתמודדות עם משברים, כי המשבר בוא יבוא.
כמו שסיפרתי בפוסטים הקודמים, אני באופן אישי נכנסתי לשוק הנדל”ן אחרי משבר 2008, שיצר לי נזק גדול אך גם פתח הזדמנות יוצאת דופן בפני הצעירים לשוק משוכלל, מעניין ובלתי נגמר, במחירים זולים יחסית וזאת בתקופה של מחאת יוקר המחייה (שלא נגמרה מאז ואף החמירה) , ונתן לי ולמשרדי עורכי הדין בהם עבדתי וניהלתי, את האפשרות להעניק לאותם משקיעים/יזמים צעירים מענה משפטי ראוי ומתקדם להשקעות שביצעו. צריך לומר שהמשבר ב-2008 והמשברים שהגיעו אחריו, הביאו אותי למספר תבונות ומסקנות, שיישמתי והמלצתי ללקוחותיי במהלך השנים, שאפשרו לי ולהם לצלוח באופן טוב יותר את המשברים השונים, שארצה לשתף איתכם:
1. בחרו שותף לדרך אם זה מנהל או שותף מקומי, שחווה משבר או שניים בחייו ועבר אותם בשלום – כמו עץ עתיק, כשכורתים אותו אפשר לראות בטבעות שלו את הדברים שחווה במהלך השנים, בדיוק ככה צריך לבדוק את הטראק רקורד של השותף שבחרתם, ולוודא שהיה שם במשברים השונים וצלח אותם. כמובן שאין תעודת ביטוח לשום דבר, אבל טראק רקורד מוצלח בזמני משבר, מגדיל את הסיכוי שאותו שותף יעביר אתכם גם את המשברים הבאים בהצלחה, כי זה מעיד על בחירה נכונה וחכמה של שווקים, שיטות ואסטרטגיות השקעה ועל התנהלות שקולה וזהירה, שאפשרו לו לשרוד את המשבר.
2. ודאו שעורכי הדין בעסקה מייצרים עבורכם מנגנונים משפטיים גמישים, שמתאימים את עצמם לכל מיני סיטואציות שונות ומגוונות שעלולות לקרות, על סמך ניסיון העבר. כמובן שאי אפשר לצפות את התרחישים השונים שיקרו במשבר הבא, כי כל משבר מביא עמו מציאות חדשה והתפתחויות שונות מקודמו, אבל חשוב שעורכי הדין יבנו מבנה משפטי שמתאים ואופטימאלי למשברים. חשוב שהמנגנונים יכילו את האספקטים הבאים:
א. חשבון נאמנות – חובה בכל הסכם, לא ניגשים לעסקה בלעדיו. בכל עסקה שאני מלווה ת-מ-י-ד יהיה חשבון נאמנות, שמרכז את כל כספי המשקיעים במקום נטרלי לחלוטין, ושכולל הוראות נאמנות אשר קובעות אבני דרך להעברת כספים, כשרוב הכסף יעבור בעת העברת הבעלות למשקיעים ויתרת הכספים בהתאם לאבני הדרך, כך שאם ניתפס באמצע משבר, הכספים לא יבלעו מיד ויוכלו לשמש אותנו בהתאם לאסטרטגיה שתתגבש על ידי המנהלים המנוסים והצוות המקצועי לצורך יציאה מאזור הסכנה ככל שיש כזו.
ב. עריכת הסכם מול השותף המקומי – במקרה שיש בעיה כלשהי בפרויקט, חשוב שתהיה לנו האפשרות לפקח על הפרויקט באופן שוטף ע”י דיווחים שנקבל מדי תקופה מסויימת, ואם צריך שתהיה לנו האפשרות להסיר את השותף המקומי, להיכנס בנעליו ולקחת את המושכות לידיים ולהוציא את הפרויקט מהמשבר. במספר משברים שהיו לפרויקטים בעבר (לאו דווקא עולמיים ויותר מקומיים) הכלי הזה סייע מאוד להחליף מנהל שלא היו לו הכלים להשיט את הספינה לחוף מבטחים והיכולת “להחליף את הקפטן” רגע לפני האסון עזרה ללא מעט פרויקטים במשבר.
ג. מנגנון החלטות מהותיתות – חשוב לקבוע בהסכמים מנגנון שימנע מהשותף המקומי לקחת החלטות חשובות מסוימות, שעלולות להכניס את הפרויקט לחובות או לדברים שלא לפי התוכנית העסקית ושעלולים לשנות את כל התמונה. גם כאן סעיף זה בחלק גדול מהעסקאות אפשר בקרה צמודה יותר על היזם המקומי וקבלת החלטות בצמתים שאין מהם דרך חזרה יחד. עצם זה שעל היזם לשכנע את השותפים שלו (המשקיעים) דורשת ממנו לעשות עבודה וחשיבה נוספת שללא הצורך בקבלת אישור המשקיעים לא היה נדרש והיה פועל על פי תחושות ולאו דווקא עובדות ובדיקות.
ד. גישה ושליטה על חשבונות הבנק של הפרויקט. סעיף זה התגלה כאחד החשובים במקרים של פשיטת רגל של היזם, היות והפרויקטים מרוחקים וגלגלי החוק איטיים יותר למי שנמצא רחוק ולא יכול לנחות בבית המשפט מיידית לצורך בקשת צו ועל כן היכולת לשלוט מיידית בחשבונות הבנק הצילה כספים רבים של משקיעים לפני שלנושה של היזם הייתה היכולת להשים עליהם יד.
3. השקיעו במדינות יציבות ובטוחות יותר – לדעתי, השקעות נדל”ן במדינות בהן המשטר יציב כמו אנגליה ארה”ב והאיחוד האירופי, שעברו לא מעט אתגרים לא קטנים ושיש להם את היכולות והאיתנות הפיננסית להתמודד עם משברים כלכליים, בהן הרגולציה והחקיקה הן פרו-משקיעים, ולא יכולה להשתנות בין לילה, עדיפה בהרבה על כל פוטנציאל לתשואה חלומית, שמציעים לכם במדינות מזרח אירופה, אפריקה או אסיה , בהן, לרוב, לא קיימים מנגנוני הגנה על המשקיעים או לפחות לא משוכללים ושקופים כמו במדינות המערב. כשהמדינות הללו, לא פעם, נתונות לאיום מתמיד של מלחמות, פלישות, מהפכות שלטוניות ואירועים דרמטיים אחרים שעלולים לערער את היציבות של הכלכלה ושל ענף הנדל”ן המקומי. אמנם השקעות במדינות “אקזוטיות” כאלה, יש לה פוטנציאל תשואה גבוהה בחלק מהמקרים, אבל בגלל שהסיכוי למשברים עולמיים לדעתנו רק הולך ועולה,ההימור הזה פשוט מסוכן מידי לטעמנו, ועדיף להתמקד במדינות עם פחות סכנות פוליטיות, משפטיות, חוקתיות ואקלימות. בתקופות משבר צריך מנהיגות עם ניסיון שאנו רואים בארה”ב, אנגליה או יוון, שהצליחה לצאת ממשבר קשה מאוד.
4. משבר הוא בלתי נמנע העדיפו השקעות שמרניות יותר – כשאנו מבינים שמשבר הוא דבר בלתי נמנע, אני סבור שכל משקיע צריך לשאול את עצמו איפה הוא רוצה למצוא את עצמו כשהמשבר יקרה. לכן, לדעתי, על המשקיעים להעדיף עסקאות קצרות יחסית שהסיכוי לשינויים בטווח הזמן הזה יהיו קטנים יותר, ועסקאות כדוגמת חוב שמגובה בביטחונות, כשצריך לוודא שאותם הבטחונות אכן יבטחו אתכם בעת המשבר (במשבר 2008 סאב פריים היו אזורים שירידת המחירים הייתה כה גבוהה שהביטחונות לא שווים מספיק בשביל להחזיר את הכסף ומצב זה אף עודד לווים להפר את ההלוואות). גם פה חשוב מאוד לבחור יזמים ושותפים עם ניסיון שחוו משברים, ושהמערכת יחסים ביניכם פתוחה וגמישה ומאפשרת להשיט את האוניה בקלות לחוף מבטחים, גם אם בחוץ יש סערה. ככל שהשיתוף פעולה יהיה טוב יותר ויכולת קבלת ההחלטות על ידי המנהל המקצועי תהיה מהירה יותר ללא בירוקרטיות רבות ומפותלות ככה למנהל יהיו יותר כלים וסיכויים לפעול מהר להוציא אתכם ואותו מהמשבר.
5. בחרו באסטרטגיה שמפזרת את ההשקעות ומקטינה סיכונים – העדיפו להשקיע מראש בקרנות שמשקיעות בפיזור, למשל במגוון נכסים, במדינות שונות ובאזורים אחרים, על פני סקטורים שאינם תלויים אחד בשני, וזאת במטרה לפזר סיכונים. כמו שראינו במשבר הנוכחי, לא כל הסקטורים נפגעים באופן דומה מהמשבר ובאותו הזמן, ותמיד יש מגזרים שפורחים כמו למשל הביו-טק ושוק הנדל”ן. במשבר הקורונה, שבהתחלה לא נחשב כמשבר כלכלי אלא בריאותי (ואפילו קצת פסיכולוגי), שוק הנדל”ן כמעט ולא נפגע, אלא להפך. נדל”ן (לפחות בינתיים ונדבר על זה בפוסט של מחר), אי אפשר למכור בלחיצת כפתור כמו בשוק ההון, וגם אנשים שרצו למכור נכסים בגלל המשבר, חזרו בהם, במהלך הזמן, כי עד שהגיע רגע הביצוע הסופי שלוקח הרבה יותר זמן בנדל”ן, הם הבינו שהשד לא נורא כל כך ו”הסערה” דעכה. הם גילו שבניגוד לחלק מהתחזיות הפסימיות, אנשים לא מתים כמו זבובים ברחבות, אלא להפך המשבר רק הגביר את הביקוש לנדל”ן. בארה”ב זה בא לידי ביטוי בפריפריה למשל בסקטור הבתים הפרטיים או בתים עם מרפסות בישראל כשכולם רצו שיהיה להם לאן לצאת בבידוד, או שוק המשרדים שבהתחלה היו מוכנים להשכיר כמעט בחינם משרדים רק שיהיה מי שישלם את הארנונה וחברת הניהול ואז בשל הבידודים והריחוק החברתי חלה צמיחה בעולם ההייטק שמצא פתרונות רפואיים וטכנולוגיים להמשך ניהול העולם והחברה במצב החדש שבאה לידי ביטוי בשיאי הנפקות שהזרימו כספים עצומים לסקטור ההי טק שקנה והשכיר קומות שלמות של מגדלי משרדים והקפיץ את השוק לשיא כל הזמנים.
6. בחרו בהשקעות מוגנות מיתון Recession Proof – כמו מגורי סטודנטים, מגורים לגיל השלישי מבני לוגיסטיקה וכו’, שפחות מושפעים מהמשברים העולמיים ויכולים להיות אופציה עבור אלה שפחות רוצים לקחת סיכונים בתקופת אי ודאות כמו זו. סוגי ההשקעות האלה סטטיסטית התגלו כמי שלמשברים כמעט אין השפעה עליהם, אפילו בקורונה האוניברסיטאות ברוב העולם דרשו חובת הגעה של לפחות 65% והסטודנטים היו צריכים לגור בקרבת מקום, גיל שלישי הוא שוק עצום שמתפתח היות וכל הבייבי בומרס מגיעים לגיל הפרישה ובניגוד לדור הקודם מעונינים בסביבה חברתית עם נוחות ותנאים מפנקים, כידוע הביבי בומרס בני הדור הביאו בעצם היוולדם שינוי דמוגרפי וכלכלי שכולל בעיקרו עלייה תלולה באחוז הצעירים באוכלוסייה (בתקופתם), שהתבטאה במעבר לכלכלת שפע וצריכה בשנות החמישים והשישים. בשנים האחרונות החלו ילידי דור הבייבי בום לצאת לגמלאות, ולתופעה זו השפעה על משקי מדינות המערב, ובעיקרה עלייה ניכרת באחוז הקשישים והגמלאים, שצפויה להתבטא במלואה עד 2030
כל משבר הוא הזדמנות, אמרה שהוכיחה את עצמה על אחת כמה וכמה בקורונה. המשבר הנוכחי העלה משמעותית את מחירי הנדל”ן בארה”ב במקומות פתוחים ובפריפריה כמו במיאמי גם בעשרות אחוזים, והוכיח שוב את החוזק, היציבות המגוון והעוצמה שמעניק הנדל”ן למשקיעים.
דוגמא נוספת לניצול ההזדמנויות שיצר משבר הקורונה, היא כשחלק מהאנשים ניצלו את הפאניקה שנוצרה ואת התחושה (שהתבררה כשגויה לחלוטין) שתם עידן המשרדים, לשדרוג המשרד שלהם במחירים טובים ונוחים יותר. בנוסף, גם שוק ההייטק חווה שנת גיוסים יוצאת דופן, בזכות הכספים שחילקו ממשלות העולם, שהביאו לפריחת הענף ולביקוש הולך וגובר לבנייני משרדים, עבור עובדי אותן החברות.
דוגמא נוספת היא שבתקופת הקורונה הייתה פגיעה גדולה מאוד בענף התיירות ודירות התיירות והמלונאות נפגעו מאוד, אבל גם כאן מי שזיהה הזדמנויות וניצל אותם הפך את המלונות או הדירות להשכרה ארוכת טווח עד יעבור זעם או שהשקיעה בוילות ומלונות שנמצאים באזורים פתוחים שאליהם יכלו להגיע תיירים ללא חשש מריחוק חברתי, שוק התיירות העולמי חווה לפני הקורונה פריחה עצומה שצפוי שתימשך מייד אחרי (במיוחד בלחץ שנוצר אצל האנשים בשל הסגרים והבידודים) ומי שהצליח לשרוד את השנתיים הקשות האלה על הענף צפוי עכשיו לקטוף את הפירות.
דוגמא אחרונה להיום להזדמנויות, היא ענף המימון לבניה. בתקופת הקורונה כל הפרויקטים (לפחות באירופה) שקיבלו אישור עקרוני מבנק למימון בניית הפרויקט, גילו יום אחד שהבנקים חוזרים בהם ומפנים את האנרגיות שלהם ואת כספם למשקי הבית המקומיים לצורך סיוע לעסקים ואזרחים לעבור את המשבר, כך נוצרה עצירה בכמות פרויקטים גדולה מאוד מה שיצר הזדמנות לכניסת שחקנים של מימון חוץ בנקאי לוואקום שנוצר בריביות הרבה יותר גבוהות מהבנקים אבל ליזמים רבים לא היו הרבה ברירות והם נאלצו לקחת את המימון הזה בתנאים הפחות אטרטקטיביים על מנת להשלים את הפרויקטים.
משברים הם עניין לא פשוט אך כפי שניסינו בפוסט זה להסביר, וכמו שאמר צ’רציל “אל תבזבזו משבר טוב” תמיד אפשר למצוא בהם הזדמנויות ואם התכוננתם אליו מבעוד מועד אז תוכלו לעשות זאת מנקודת ייתרון על אחרים.
“המידע שלעיל הוא אינפורמטיבי בלבד ואין לראות בו יעוץ משפטי ו/או המלצה”
Responses