ערב טוב,…
ערב טוב,
יש לי דופלקס בממפיס, טנסי. כבר תקופה (מאי/יוני) מנהל הנכס שלי בממפיס מתמודד עם שוכרים שלא משלמים.
שוכר אחד הוצאתי על ידי כך ששילמתי לו קצת.
שוכר שני שנכנס לאחרונה הפסיק גם לשלם.
לפי דבריו עד ינואר 2021 אין מה לעשות כי לא ניתן לפנות לבתי המשפט.
נשמע לי לא הגיוני שכל שוכר שיכנס לדירה בתקופה זו מקבל ׳חסינות׳ מאי תשלום למשך מספר חודשים.
מישהו יכול לכוון אותי ל*מה כן ניתן לעשות*?
תודה רבה!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
האם באיזורי b הסיפור מורגש כרגע ?
סיכום שכתבתי לפני כמה ימים שיאיר קצת אור על העניין:
פינוי דיירים – Covid 19
סיכום מזכר שהתפרסם אתמול על ידי ה – DEPARTMENT OF HEALTH AND HUMAN SERVICES – Centers for Disease Control and Prevention
או בקיצור על ידי ה CDC
רקע:
ממשלו של טראמפ השתמש בכח שניתן לו ובאמצעות משרד הבריאות פרסם Eviction Moratorium בן 37 עמודים על מנת לעצור את הדבקת ההמונים וכדי להבטיח שפינוי הדיירים יהיה סביל יותר ומונע ממקומות נכונים. https://s3.amazonaws.com/public-inspection.federalregister.gov/2020-19654.pdf
סיכום קצר של במסמך וההשלכות שלנו כיזמי נדל”ן המחזיקים נכסים להשקעה בארה”ב:
1. ההוראות יכנסו לתוקפם ב 4.9.2020 (נכון ליום שישי)
2. פקיעת תוקף דחיית הפינויים הינה עד לסוף השנה, משמע 31.12.2020.
על מנת שדייר יהיה זכאי שלא יפנו אותו, הוא אמור לעמוד ב 5 קריטריונים כלדקמן:
1. הדיירים ניסו על בסיס “מירב המאמצים” שלו לקבל עזרה בתשלום שכר דירה מאחד מהארגונים הממשלתיים (מדינה או מחוז).
נכון להיום יש מספר ארגונים במדינות מסויימות שנעתרים לעזור לדיירים שנפגעו מהמגפה.
מצ”ב לינק לדוגמא במחוז Hamilton במדינת Ohio בעניין המדובר:
https://www.hamiltoncountyohio.gov/government/open_hamilton_county/projects/cares_act_funding
נקודה חשובה: המזכר האמור הינו פדראלי וחולש על כלל המדינות.
למרות האמור, במידה ויש חוקים מדינתיים או של המחוז בכל הנוגע לדחיית פינויים, הוראות לוקאליות אלה תגברנה (בידקו עם מנהלי הנכסים שלכם לגבי העניין)
2. גובה הכנסה חייבת – גובה הכנסתם האישית שהגישו בשנת המס של 2020 לא עברה את רף $99,000 או אם הם חיים בזוג עד לגובה של $198,000.
כמו כן, הם זכאים על פי סעיף זה אם בשנת המס של 2019 לא ביקשו החזר מס ואו אם קיבלו מענק מהממשלה הקורי Stimulus כחלק מ Cares act מוקדם יותר השנה.
3. הם לא יכולים לשלם את הסכום המלא של השכירות כתוצאה מ “הפסד ממשי” של הכנסת ואו כתוצאה מהוצאות רפואיות “יוצאות דופן”.
4. הם עושים את “מירב המאמצים” על מנת לשלם חלק משכה”ד שיהא קרוב עד כמה שניתן לסכום השכירות בהתייחס להוצאות אחרות כגון תשלומי מיסים, ביטוח, חשמל מים וכו (nondiscretionary expenses).
5. הפינוי שלהם מהנכס “קרוב לוודאי” יגרום להם להיות צחוסרי בית ואו ללכת ל”דיור משותף” (מה שיעלה את הסיכוי להדבקה של אנשים נוספים בקורונה מפאת התנאים והצפיפות).
במקרה וישנם חילוקי דעות בין הדייר לבין בעל הבית, Housing court יתכרב ויבדוק האם הדייר עומד בתנאים שנרשמו.
על פי המזכר, הדייר אמור למלא הצהרה בה נרשמים 5 הסעיפים ולהגישה לבעל הבית. במקרה זה בעל הבית לא יוכל לפנות את הדייר. במידה ויפנה אותו, יקבל קנס ואו עונש של עד שנה בכלא או שניהם.
לאור האמור, בעל בית יכול לקבל מהדייר (על פי סעיף 4) סכום מסויים משכר הדירה. כמו כן, בעל הבית, ובהתאם לרשום בהסכם השכירות שלו עם הדייר, יכול לגבות ריביות ואו תשלומים אחרים כפי האמור בחוזה.
כל עוד הדייר משלם סכום מסויים בהתאם “למירב המאמצים” שלו, לא ניתן לפנות אותו עד ליום ה 31.12.2020 כתוצאה מעניינים פיננסים.
אבל
ניתן לפנות דייר מסיבות אחרות!!!
למשל:
1. אי שמירה על הנכס
2. ביצוע התנהגות פלילית (למשל שימוש בסמים)
3. אלימות
מה יקרה לשכר הדירה שלא שולם לנו?
העניין אינו ברור ואינו וודאי כיוון שהמזכר אינו עוסק בשאלה זו.
אך, ישנה חשיבה והתארגנות לוביסטית משפטית שתביא ככל הנראה לדחיית התשלום לסוף תקופת “מזכר הדחייה” שיפוג תוקפו ב 31.12.2020.
https://fortune.com/2020/09/03/trump-evictions-halt-who-is-eligible-landlords-when-rent-due/amp/
סבלנות רבה ?
אנחנו לא:
מחכים רק אז ווקונים נדל”ן
במקום זאת:
אנו קונים נדל”ן ומחכים
הצלחות לרוב!!!
הכל תלוי מה כתוב ב Executive order של המושל במדינה שבה אתה פועל.
אני הייתי םונה לעו”ד ומברר את זה לעומק.
אני כרגע בתהליך הוצאת דייר דרך Eviction שהעו”ד שלי מצא פירצה גם במצב הנוכחי.
אין הרבה, פשוט למקסם את הדיפוזיט וגם חודש אחרון, זה נשמע קשה, אבל בסוף מוצאים דיירים כאלה. תקופה בעייתית
תנסה להוציא את מי שלא משלם ותשכיר לשוכרים שהם חלק מתכנית תמיכה כמו סקשן8, eskenazi health, ובטח יש עוד כמה. לא שזה פשוט, כי כולם רוצים אותם עכשיו, אבל תשאל את המנהל נכסים שלך לגבי התוכניות האלו.
Currently this is the situation: Trump issued an executive order banning all evictions in the country for non-payment. Evictions for other lease infractions may still be an option and this can depend on your municipality. There are differences in laws, regulations and temporary orders not only between states but also between municipalities. If you are in a suburb of Memphis, for example, you may be under different laws than the city of Memphis. The main problem with this executive order is that there is no funding on the federal level – so Trump basically decided to take your property and use it to prevent a crisis until January 1 and it is your problem to try to get that money back. COme January 1 – your problem will not be solved. You will find a court system flooded with evictions and who knows what other difficult situation. UNLESS the federal government will fund a rental assistance program as they should have done from the very beginning. Each state and city may have their own rental assistance programs – those that do are stretched to the limits or have severe restrictions making them unappealing to landlords. Your property manager will know about that. What is really important to understand here is that a good management company will truly know how to manage these situations to minimize damage. It is also important to understand that if you are a landlord in higher risk neighborhoods, you are likely to have a very rough 2021.
זה מה שקורה באזורי שכירות נמוכים.. וזה נכון אסור כרגע לפנות דיירים
זה גם עניין של למצוא דיירים איכותיים שלא נפגעו מהקורונה. דיפוזיט גבוה גם יכול לעזור.
תנסה month to month
שוכר חדש קח דמי שכירות עד מרץ.