***סוף סוף נושמים לרווחה Real Estate in USA*** ארוך אבל ממצא את הדרך שלי…

***סוף סוף נושמים לרווחה Real Estate in USA***

ארוך אבל ממצא את הדרך שלי עד כה אז אחרי כמעט שלוש שנים בתחום הנדל”ן בארה”ב הנה הסיפור שלי

כבר מעל 10 שנים עוסק בנדל”ן בישראל ועדיין עוסק בו (שטח חקלאי, נכסים מושכרים בישראל וכו’)

מכיוון שהוחלו חוקים על משקיעי הנדל”ן לדירה שניה ושלישית וכן הלאה, החלטתי להוציא חלק מהשקעותיי אל מעבר הים לבחינה לפני שמוכר הכל כאן בישראל ומעביר הכל להשקעות מעבר לים.

בחרתי את ארה”ב מסיבות של שקיפות והרבה ידע שיש כאן לאנשים בארץ שהשקיעו לעומת ארצות אחרות ולאחר בירורים משל עצמי.

מכיוון שאני אוהב לשלוט בהחלטות ובכסף שלי לא התחברתי בהתחלה לקבוצת משקיעים ששם אני חלק קטן מקבוצה ללא יכולת החלטה ונתון להחלטת גורלם של בעלי ומנהלי הקבוצה ולכן התחלתי בנכס אחד בליווי מאחד ממכריי שבמקרה נפגשנו לשיחת רעים ,שהתגלה שתחום עיסוקם הוא נדל”ן בארה”ב, מכיוון שהכרנו באופן אישי אז הדרך הייתה קצרה לעסקה הראשונה כי היה אמון והתחלנו ללכת יד ביד.

ישבנו, נפגשנו, הוצגה תוכנית עסקית וכך היה, רכשנו את הנכס שהוצג בפגישה, העברנו בעלות HUD1) + DEED )של הנכס על שם החברה שבבעלותי (כמובן לאחר שפתחנו חברה בארה”ב בעלים יחיד LLC ) ולאחר שקיבלתי מספר חברה EIN .

לאחר שהחברה נפתחה והנכס הראשון בה נרשם בבעלותה המשכנו לפי התוכנית העסקית לשפץ ואז להחליט האם למכור או להשכיר, תוך כדי פתחנו בנק בארה”ב בבנק BOA לצורך העברת הכספים וגם לצורך קבלת כספים כמו קבלת הכנסות משכיריות, השקעות, רווחים וכו’

אחרי שהכל מוכן מבחינת החברה, הבנק, בעלות הנכס הראשוני , המשכנו לפי התוכנית לנכס הראשון לשפץ לפני מכירההשכרה.

נתקלנו בהרבה בעיות בשיפוץ והזמן התארך וקצת הרגשתי מתוסכל שחבל שהתחלתי עם זה אבל יחד עם זאת בהשקעות כמו בהשקעות מי שמבין ומכיר, צריך אורך רח והרבה סובלנות ובטח שלא לשבור את הכלים כי יש תהליך למידה ובטח בנכס הראשון.

לאחר כ 4 חודשים הנכס פורסם להשכרה ותוך שבוע הנכס הושכר והתחלנו לקבל שכירויות חודשיות כמו שציפינו והכל עבד כמו בתוכנית.

לאחר כחצי שנה מהשכירות הראשונה אמרתי לעצמי אל תשלול ותבדוק קבוצה ככה אתה נהנה מרווחים אבל לא מתעסק בכל “הבאלגן ” עם קשיים , אבל אל תשכח שאתה נתון בידי מקבלי ההחלטות ולא אתה מחליט.

אז נפגשתי עם כמה חברות המלוות קבוצות רכישה גדולות והחלטתי על חברה אחת שהכי התחברתי אליה ונכנסתי כחלק מקבוצה ויצאנו לדרך עם ההשקעה השנייה שלי.

לא אכביר במילים, אבל קשיים ואי התאמות לפי התוכנית שהייתה והוצגה גם כאן היו כולל עיכובים בלתי צפויים , חשוב לי לציין שהחברה אכן הייתה כנה וגלויה ואפילו שיתפה את כלל משקיעי הקבוצה במצב והציע לחשוב על קבוצת נציגי משקיעים שתחשוב ביחד עם מקבלי החלטות בחברה ובפרויקט זה בפרט על תוכנית הבראה , אז כשהציעו לי להיות כחלק מנציגי המשקיעים , קפצתי על ההזדמנות גם ללמוד מעבר על ניהול קבוצת משקיעים וגם להיות חלק ממקבלי ההחלטות למרות שזו קבוצה גדולה עם הרבה משקיעים , נכון להיום אנחנו בדרך הנכונה להבראה ומאמין שתוך כשנה נתחיל לראות רווחים כמו שציפינו והוצגו בתוכנית העיסקית והצלנו את הכסף קצת לפני שהלך לאבדון.

לאחר כחצי שנה שוב אני מוצא את עצמי בחיפוש בהשקעה הבא שלי ואמרתי קדימה ננסה מקום השקעה אחר ולא כמו ההשקעה הראשונה וככה יהיה לי השוואה בין השקעות שונות במקומות שונים (כולם בתוך ארה”ב) והתחלתי שוב לחפש מלווה כי עדיין לא הרגשתי בטוח לעשות צעד לבד ועוד במקום שלא מכיר את הנפשות הפועלות וכאן מתחיל דרך בחיפוש בהשקעה שלישית.

מצאתי מלווה שהציע עסקה, חשבתי בחנתי והתחלנו לרוץ, זו הייתה עסקת פליפ (flip לקנות נכס מעוקל מהבנק במקרה הזה לשפץ ולמכור ברווח ).

גם כאן לא אכביר במילים וההסתבכות וההפתעות לא איחרו לבוא ומעסקה של מספר חודשים רווחית נהפכה לעסקה של עול כלכלי שלא מניב, אבל כשאני מושקע כבר בפנים זוכרים מלמעלה אורך רוח אז מחכה מחכה ובסוף כלום לא קורה, תזכרו את ההשקעה השלישית הזו כי היא נקודת המפנה לבסוף.

אחרי שנותר לי כסף קצת בעובר ושב אמרתי מה נעשה איתו?

חיפשתי השקעה קטנה נוספת וכאן התחלתי בהשקעה הרביעית, מצאתי גם כאן במקום אחר בארה”ב מלווה נחמד שאין כמוהו, עיסקה קטנה נחמדה אבל מלאת סיכון מבחינת אזור, אמרתי בכסף הקטן שנותר מתאים לי סיכון כי סיכון הוא פוטנציאל לרווח וכך היה, קניתי, רכשנו על שם החברה שבבעלותי וכך כבר יש לי בחברה שלי 4 נכסים על שמי במקומות שונים שכולם בארה”ב.

בהשקעה הזו לא היו בעיות נוספות עד שהגיע הקורונה חברתינו שמלווה אותנו עד היום בקשיים כולל הגבלות על פינוי דייר במקרה הצורך , הדייר הפסיק לשלם בעקבות בעיות שטופלו בדרך ואז המשיך לא לשלם בגלל הקורונה .

לאחר כל הבאלגן שעברנו בגלל הקורונה הדייר לא שילם כ 10 חודשים (סכום לא קטן) אבל החליט לצאת מהנכס ללא קשיים נוספים.

כמובן שעכשיו אחרי שיצא מתחיל דרך מול בית המשפט בארה”ב לגביית החוב , מה שאקבל עדיף מאשר לוותר וזה מה שמנחה אותי להילחם על מה שמגיע לי .

אז נכון לנקודת זמן זו אני עם 4 נכסים על שם החברה שבבעלותי ויש קשיים בדרך אבל לא מרימים ידיים , אבל עכשיו כבר מוכן להכול להתמודד לבדי ללא כל ליווי כי הרבה דברים עברתי ויודע ממה להיזהר

כבר כסף לא נותר לי להשקיע אבל נותר לי חורים שחייב לסגור עם השקעותיי ולראות איך מתפעל 4 נכסים בעצמי ללא מלווים במקומות שונים

בערב שישי אחד יושב אצל אמא שלי לארוחת ערב עם ילדיי , ואמא שלי אומרת לי תשמע יש לי כסף בבנק שלא מניב כלום, מה אני מציע לעשות?

אמרתי לה שאני משקיע בארה”ב וזאת אמא שלי ככה שלשקר ולשחק בכסף של אנשים אחרים זה לא בשבילי

אמרתי לה תני לי לחשוב קצת ואעדכן אותך

בבוקר של שבת למחרת בבוקר קמתי חדור מוטיבציה ואמרתי לעצמי שאם אני לא אדאג לעצמי אף אחד לא ידאג לי, בנוסף לזאת אמרתי לעצמי עכשיו אחרי 4 נכסים אני בטוח שיודע איך לעשות את הדברים לבדי ומוכן לקחת אחריות על הכסף של אמא שלי גם במקרה שיקרה משהו בדרך אני אשלם רק כי זו אמא שלי וזה שכר הלימוד שלי

כמובן שזה היה מבחן האש שלי ולכן הייתי מוכן לעשות זאת ולקחת אחריות על כסף לא שלי למרות שזו אמא שלי, מה שלא הייתי מציע לאף משקיע אחר לקחת 100% אחריות על הכסף שלהם אבל הייתי חייב לנסות להוכיח לעצמי שאכן לא מדבר שטויות ויודע באמת לעשות את הדברים לבד.

אז החלטתי ללכת על הצוות שמכיר טוב ומנהל את הנכס מההשקעה הראשונה שלי, רק שהפעם עבדתי מול (wholesaler) משווק נכסים ישירות ולא קונה עם מלווה שלוקח כספי ליווי וגם מרוויח קצת על הרכישה, זה הגיוני ובסדר מבחינתי זה מחיר הידע וההשקעה, בכל זאת המלווים משקיעים מזמנם ומהידע שלהם שזה שווה כסף והרבה.

רכשתי נכס ישירות מה wholesaler כמובן בעזרת עזרה מהצוות שלי המקומי שהיה ובדק לפי הנחיתי את השטח ומצב הנכס לפני הרכישה ורכשתי אותו, ביצענו שיפוץ קטן כדי להביא אותו למצב השכרה ותוך חודשיים וחצי מהרכישה התחלנו לקבל כספי שכירות כפי שתכננתי. נכון להיום כבר כמעט שנה הנכס החמישי שהוא בעצם של אמא שלי מניב בדיוק כמו שהובטח לה והכל הולך חלק כמו שרציתי בשבילה.

זוכרים את ההשקעה השלישית שלי שאמרתי שזאת נקודת המפנה שלי (פליפ שהסתבך)

לפני כחודשיים לאחר בערך שנה וחצי שהכסף של הנכס השלישי שלי עומד ומסובך החלטתי לשבור את הכלים בביטחון שיודע מה אני עושה ושום דבר לא זז בלי שמישהו יזיז באמת דברים

אז אמרתי לכולם ללכת אחורה מעכשיו אני מנהל את הדברים כי כבר יודע מה לבדוק ואיך להתנהל, מצאתי חברת ניהול רצינית גדולה ומסודרת שיודעת והבינה את המצב והסכימה ללכת איתי דרך ומעכשיו אני מנהל את הדברים כי זה הכסף שלי ואני מחליט.

התקשרתי למשרדי המחוז (county) להבין היכן הבעיות של האישורים , שוחחתי עם ה (HOA-Homeowner Association) ששם גיליתי שיש לי חוב עבר שלא ידעתי, כשהבנתי מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות כולל המפקח Inspector המקומי

התחלנו להריץ דברים ובשעה טובה אנחנו מאחורי זה עם אישורי עירייה ומחר ה 01 לאוגוסט 2020 הנכס יושכר כי התשואה שאקבל גבוה מהצפוי .

אז לסיכום הדברים אני כבר אחרי 5 עסקאות נדל”ן מעבר לים

1. הראשונה דרך מלווה שעבדה בהתחלה הסתבכה קצת ושנכנסתי לנהל בעצמי העסק התחיל לרוץ ודייר חדש נכנס לפני שבועיים.

2. הנכס השני בתוך קבוצת רכישה שגם הסתבך אבל בדרך להבראה וכחלק מנציג משקיעים ומקבלי החלטות.

3. הנכס השלישי המדובר שנתן לי נקודת מפנה, סוף סוף הושכר ודייר נכנס מחר לאחר כשנה וחצי של הסתבכויות.

4. הנכס הרביעי קטן נוסף בעל סיכון, הדייר יצא ועכשיו מטפל בשיפוץ הנדרש ויושכר ויניב מניח כחודשיים .

5. הנכס החמישי והראשון שרכשתי בעצמי ללא מלווים עובד כמו שרציתי וציפיתי והמשקיע (אמא שלי) נהנית כמתוכנן.

אני רשמתי את כל זה לא סתם אלא פשוט לתת לאנשים להבין שלפני שנכנסים להשקעה בנדל”ן ובכל תחום, לא הכל ורוד ושיש ויכול להיות קשיים אבל אסור להרים ידיים ובטח שלא להתייאש כי הסוף הוא לאן שאתה מכוון ומבקש להגיע ואני הגעתי ובדרך לאן שכיוונתי

אשמח לעזור למי שצריך במקומות שמכיר אנשים שהם Detroit MI, NEW JERSY ו Jacksonville FL .

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון