השבחה
איזו מילה נהדרת ! איזה צליל נהדר . תעשו את זה נכון תשמעו את צליל השטרות הנספר. תעשו את זה לא נכון תשמעו את יבבת ההפסד עם הקללה העסיסית ….
לפני שנתחיל …..זוכרים את הקוסם מכיתה ד שמזהיר : "אל תנסו את זה בבית " !!
אז אני אומר להפך – תנסו וכמה שיותר אבל זכרו – בכל עיר יש חוקים שונים ומה שאספר לכם שקורה בבוסטון או בניו אייבן לא בהכרח נכון לאינדיאנפוליס או קליבלנד .
אם כי העקרון זהה והמטרה דומה .
יזמות ושינוי יעוד הן חלק מתהליך השבחה .
בביצוע פליפים וברכישה לצורך החזקה כולנו משביחים ללא שינוי יעוד לדוגמא :
לקיחת בית ישן וחידשו = השבחה !!
לקחית בית ישן והרחבתו= השבחה !!
לקיחת נכס והחלפת דייר (דיייר בעייתי בטוב יותר או התאמה לשכר דירה נוכחי) = השבחה
לקיחת מבנה ושינוי חלוקה פנימית = השבחה !!
לקיחת נכס והשגת מימון זול יותר – השבחת !!
לקיחת נכס וניהלו באופן נכון יותר (העלת שכ"ד הורדת עלות אחזקה) השבחת !!
ועוד דוגמאות רבות נוספות (אם כי כאן מפורטות עיקרי האפשרויות) .
בכל אחד מהדרכים המפורטות התפקיד שלנו הוא להיות יזמים . כל אחד ואחת בתחום התמחות היעודי ובאזור ספציפי!! .
בכל המקרים לעיל , כולנו מבינים שהתפקיד שלנו הוא להיות יזמים! כל אחד ואחת בתחום ההתמחות הייעודי ובאזור ספציפי!!
אך בכל אחת מהאופציות המוזכרות ההחלטות הן שלנו היזמים ואנשי המקצוע שעובדים עימנו .
בשינוי יעוד של מבנה (מעבר לעבודת היזום הרגילה), אנחנו עובדים גם מול ועדות בעיריה , ועדות אילו הן בעלות כח רב ובעלי אינטרס שונה משל היזם !
הם אמורים לשמור על צביון העיר ולמלא אחר מדיניות הפיתוח של העיר ולוודא כי הכל נעשה במסגרת החוקים השונים (חוקי בנייה חוקי תכנון חוקי תנועה רכבים השפעת המיזם על כמות ילדים בבית ספר השפעת המיזם על רשת החשמל על הביוב ועוד ועוד ) היזם צריכך לדעת לנווט ולנתב בין דרישות העיריה ומטרותיה לבין המטרה העסקית . הצלחה ריווחית ביזום .
אישור ועדה וידאו מספר 1
פוליטיקה היא רק אחת מהדרישות של היזם ………(אבל ללא ספק מהחשובות שבהן)
יזם חייב דמיון וחייב מעוף, יזם חייב לדעת לחבר את כל הסובבים אותו למטרה יזם חייב לדעת להניע את האנשים סביב ולדעת לבקר את עצמו, ויזם גם חייב להיות מציאותי ולדעת להגיע אל היעד! יזם חייב להיות מעורב בכל הפרטים
תמונה 4 -2-3
ציטוט שותפי היקר מארק: " ללכת לישון עם חלום ולקום עם תוכנית עבודה " !!
בתפילת הבוקר אני מקבל כל יום תזכורת לעבודתו של היזם (עקדת יצחק)
בַּיּוֹם הַשְּׁלִישִׁי וַיִּשָּׂא אַבְרָהָם אֶת עֵינָיו וַיַּרְא אֶת הַמָּקוֹם מֵרָחֹק: וַיֹּאמֶר אַבְרָהָם אֶל נְעָרָיו שְׁבוּ לָכֶם פֹּה עִם הַחֲמוֹר וַאֲנִי וְהַנַּעַר נֵלְכָה עַד כֹּה וְנִשְׁתַּחֲוֶה וְנָשׁוּבָה אֲלֵיכֶם:
(בראשית כב, ד-ה).
מפרש רש"י (ואנו קוראים יום יום את עקדת יצחק ) אברהם מצתווה ללכת עד המקום אשר "אנוכי אומר לך". הולך אברהם ופתאום רואה (כנביא) על הר המוריה את בית המקדש. הוא שואל את יצחק: מה אתה רואה? אומר לו יצחק את בית המקדש ! שואל אברהם את הנערים עימו (ישמעל בנו ואליעזר עבדו הנאמן ) מה אתם רואים ? עונים לו הנערים: הר, חול. עונה להם אברהם: "שבו עם החמור כי במילא אתם רואים כמותו."
לאחר דבר התורה …נחזור לעסקים בואו נרה כיצד מתחילים לחשוב על שינוי יעוד של מבנה קיים !
יש כמה גישות שניתן לנקוט בהן :
גודל המגרש
כל מבנה משוייך למגרש בטאבו (בעלת גודל וסיווג) . לכל מגרש בארה"ב ובעולם בכלל יש סיווג מ חקלאי, מגורים, ת מגורים של רבי קומות , דו משפחתי, מסחרי וכד.
הסיווג (יופיע כסימון של אות ומספר) ויקטלג את המגרש לייעודה . במילים פשוטות יסביר מה ניתן לבנות עליה.
לדוגמא: קנינו בית משרדים 5400 ר"ר (נדבר על קניית הבית בהמשך….נתמקד בזונינג כעת)
תמונה 8-9 (עדין בשלב לפני הרכישה בעבודה מול המשקיע)
לנכס יש זונינג T 3. T 3 אומר כל 1 אייקר ניתן לבנות 4 בתים.
גודל המגרש חצי אייקר משמע ניתן לבנות 2 בתים.
מעבר לכביש ומסביבי האזור הוא T 4.
הזונינג ב T 4: על כל 1 אייקר ניתן לבנות 16 בתים.
משמע אם נצליח לשנות מ T 3 ל טי 4, נשביח את כמות הדירות מ 2 ל 8 דירות .
גודל המבנה
ניתן לתקוף את ההשבחת שינוי היעוד בגישה שונה . מהכיוון של גודל הבניין.
נכון כי הבניין "יושב" על שטח מסוים וממנו ניתן לגזור כמות יחידות (כפי שהוסבר). אך ניתן גם להתייחס לגודל הבניין ( הפוסט של מחר יפרט יותר את הנושא ….. סבלנות ).
העירייה אינה יכולה להתעלם מגודל בניין קיים, העירייה תתייחס לגודל הבניין לפי פרמטרים שונים (וכמובן שוב שונה מעירייה לעירייה)
חלוקה ליחידות לפי שטח כולל (עירית ניו אייבן)
תמונה מס 7 (חנייה 1 לכל יחידת דיור , היום שונתה הדרישה באזור ל 0.5 חנייה לכל יחידת דיור בתנאי שמקימים חנייה לאופניים )
עיריית ניו אייבן תחשב את חלוקת הבניין ליחידות לפי גודל המבנה לכל 1000 ר"ר בנוי נטו תוקצה יחידת דיור (סטודיו עד 4 חדרי שינה , מטבח אחד ודלת כניסה אחת ) ובתנאי שנספק בין 0.5 ל 1 חנייה לכל יחידה דיור (תלוי במיקום של הפרוקיט)
בבניין שקנינו והיה בו מעל 100,000 ר"ר ברוטו קיבלנו זונינג (לאחר שנה שלמה של עבודה ראו פוסט 3 ) 80 דירות לפי חישוב של 80,000 ר"ר נטו מגורים .
חלוקה לפי מספר חניות (עירית פיצבורג Mas)
עיריית פיצבורג במאסטוצאס, ,תחשב יחידת דיור לכל 2 חניות חוקיות שנציג על המגרש ( ראו בהמשך בפוסט 3) עיריה זו אינה מאפשרת חישוב של חנייה מוקטנת (לרכבים קטנים ) כגון עירית ניו אייבן אשר מוכנה להתחשב המקרה של פרויקט גדול ( מעל 20 חניות) ולאפשר חנייה וחישובי חנייה גל לרכבים ביינוניים וקטנים .
חלוקה לפי גודל בניין מותאמת לפי גודל היחידות המבוקש
תמונה מספר
עיריית אמדן (הבית של ה 5400 ר"ר טי 3. זוכרים?) מאפשרת לחלוקה פנימית כזו :
600 ר"ר לכל דירה של 1 חדר ומטה.
900 ר"ר לכל דירה של 2 חדרים.
1200 ר"ר לכל דירה של 3 חדרים.
ובהתניה של לפחות 600 ר"ר, ישארו כמתחם פתוח לכלל הציבור (נקבע הרבה לפני תקופת הקורונה).
תאורטית רק מגודל הבניין 5400 ר"ר ניתן לייצר :
או
8 דירות של 1 חדר (600 ר"ר ליחידה אחת במכפלה של 8 יחידות= 4800 ר"ר + 600 לטובת הדיירים ).
או
5 דירות של 2 חדרים ( 900 ר"ר ליחידה אחת במכפלה של 5 יחידות = 4500 ר"ר + 600 לטובת הדיירים).
או
4 יחידות של 3 חדרים ( 120 ר"ר ליחידה אחת במכפלה של 4 יחידות = 4800 ר"ר+ 600 לטובת הדיירים).
מה מסתתר במילה 3 חדרים ויותר? מה מבדיל בן חדר לחדר שינה? לכמה אנשים מותר להשכיר את הדירה?
(אי אפשר ללמוד הכל בפוסט אחד, אני רק ארמוז: ארון מובנה או נייד משנה סטאטוס חדר ממגורים לספרייה, יהיה מותר להשכיר או למשפחה בעלת כמה נפשות או ל 4 אנשים בוגרים לא קשורים בקשר משפחתי.)
מכאן כל אחד יכול לעשות פרופורמה ראשונית לבדיקת היתכנות! וזאת על מנת לקבוע את הדרך.
אנחנו לאחר קביעת הדרך השתמשנו תמיד בגורם חיצוני בלתי תלוי: מר גף אבו
גף הינו בעל תואר שני במימון והערכת נדל"ן מאוניברסיטת NYUהיוקרתית ( יועץ אשר קיבל תשלום עבור עבודתו ללא קשר לסגירת העסקה ) בוא ביצע עבורי תוכנית עסקית מקיפה. התוכנית מתייחסת לרמות השכירויות באזור, רמות מחירי מכירה עלויות בנייה, עלויות מימון עלויות רכות ("מסביבים") וכמובן דווח כיצד יראה המצב הפיננסי לאחר 5 שנים אחזקה (דווח 5 שנים אחזקה עוזר מאוד בהשגת תנאים טובים למשכנתא).
תמונה מס 6 חוגגים קלוזינג עם גף וסנדי ( המתווכת )
מהם הפרמטרים המשפיעים ביותר על התהליך מעבר לגודל הבניין?
כיצד מבצעים את התהליך עצמו עד קבלת האישור?
בפוסט של מחר!
תודה שוב
מקווה שלא שעממתי ????
????
תשובההעברה
Responses