#יזםהשבוע איל פרייס #פוסט5#…
#יזםהשבוע איל פרייס #פוסט5#
בפוסט של היום נתייחס ליזום מעט שונה . יזום שנקרא ground up בסלנג האמרקאי .
בנייה חדשה מהקרקע אנחנו לא לוקחים מוצר קיים ומשפרים אותו , אלא יוזמים מהיסוד שכונה שלמה .
הפיכת שטח אדמה לשכונה ללא כביש וללא מדרכה וללא ביוב ללא מים ללא תאורה וללא חשמל .
ועל מנת שיהיה באמת מעניין אנחנו נדון בפרויקט של יער בן46 אייקר.
בדיקת היתכנות כלכלית ראשונית :
אני קורא לבדיקה הזו go/ no go האם אני נותן לעצמי את האור הירוק להתחיל לחשוב על העסקה .
כל אחד כל יזם ועקרונותיו ודרכו .
ניגשים למוצר הסופי בדמיון ומשערים מה יהיה ערכו ! מפחית את העלויות רכש + עלויות ביצוע + עלויות אחזקה ו "סופט קוסט" אנשים נוטים לשכוח את העלויות הללו והעליות הללו משנים אקסלים.
כעת משנראה שהעיסקה מחזיקה מים ….. ניגשים לראות האם אפשר לבצע אותה מבחינה עסקית .
כיצד אנחנו רוצים לבצע את העסקה ( התרחיש שנשער…. עוד ישתנה מספר פעמים….. )
תכנון ראשוני לבדיקה
מה עלי לעשות ? מה אני יודע לעשות ? מה אני לא יודע לעשות ? מול מי אני נעזר בנושאים שאני לא יודע .
המקרה שלנו שינוי יער לשכונת וילות ! שוב אין ביער כלום
וידאו מס 1 (מאצטה)
וידאו מס 2 (רצינו פליפ)
עיריה מחלקת זוניג ומחלקת פיתוח
פגישה עם העיריה
פגישה עם העיריה על מנת להבין לאן נושבת הרוח מבחינת כמות נכסים . על מנת להבין מהם הדרישות של הכביש שנכנס לשכונה ( דו מסלולי ? ) דרישות לחישוב שטח רטוב .
הסבר :
מספר יחידות : על הנכס הנוכחי כבר היו מספר הגשות של הבעלים . וניתן לייצר עליו כ או כ 46 בתים בודדים או 8-12 בתי ענק ( טירות ) . אנחנו לא בעניין של טירות ענק לכן זהו כיוון בדיקה או יחידות טאון האוסס (רכבת) 70.
תי בתים אלו הרבה פחות פופולריים כיום אבל הם מהווים מספר שהתקבל במו"מ מהעיריה עליו .
(במקרה שלנו 46 אייקר כמעט כל הצעה אם היא הגיונית תוכל להתקבל)
גודל מגרש מינימלי ומה השטח ברוטו לחישוב
1 מה גודל מינימלי של מגרש ליחידה
2 האם אפשר לחשב את כל ה 46 אייקר לטובת מגרשי בנייה או יש שטחים שלא ניתן להתיחס אליהם כגון שטח רטוב ( בחלק מהאדמה יש זרימת מים חיצונית המים מן הסתם מתנקזים למקום נמוך ובערוצי נקיק …זוכרים מהניווטים ?? במקום כזה אי אפשר לבנות.) תמונה 3
בתמונה מ2המקום מסומן בסרט סגול נניח שהגודל של הואדי המנקז את המים הוא 12 אייקר כעת (גם אם השטח מפוזר על כמה נקודות מתוך השטח הכולל)
נניח שכל בית אמור להיות עם מגרש של חצי אייקר . האם החישוב יהיה :דוגמא
פחות 2 אייקר שטח עבור הכביש (מצטבר). משמע סך 44 איקר לבתים משמע 88 יחידות כל יחידה על חצי אייקר
או
שטח ברוטו 46 אייקר פחות 2 אייקר עבור הכביש (מצטבר). פחות 12 אייקר אדמה רטובה (לא ניתנת לשימוש)
משמע 32 איקר משמע 64 בתים לבנייה לפי יחידה על כל חצי אייקר
.
מה האחוז האדמה שצריך לחשב לטובת שטחים פתוחים שטחים ירוקים ? לפחות 25% ?
כי אז החישוב יהיה
46אייקר פחות 25% ( 11.5 אייקר שטח פתוח)
האם השטח הפתוח יכול להיות חופף לשטח הרטוב ?
זה מוגדר בחוק או נתון לפרשנות (נתון לפרשנות המשמעות : תלוי במצב רוח של המנהל מולך ? ואם כן אז אתה תתחיל להילחם עימו (עם העיריה ? )
חברים הרבה שאלות והמון התנגשויות בתשובות .
לאחר הפגישה נבין מהו החומר הגולמי ( ואל דאגה אנחנו עוד נתווכח ונמקסם את התוצאה )
פגישה עם מהנדס אזרחי
המהנדס האזרחי ינסה להעמיד את כמות הנכסים בשטח לפי מיגבלות טופוגרפיה
( זוכרים את הסרט .נשק קטלני . מל גיבסון קושר את העמוד יסודות בית היוקרה של הדיפלומט למשאית פיק אפ שלו אי שם בקליפורניה ומפיל את הבית אחרי כמה משיכות ? ) אז ברור לכולם שזו קונסטרקציה יקרה ואנחנו לא נמצאים שם אנחנו מדברים על מדרון מתון הרבה יותר . ולא נרצה להתגבר (גם אם נוכל) על מורדות תלולים בשטח. מורדות קלים ממלאים בחול בעזרת שיטוח צד אחר והעברת החול למגרש (כמובן עם קירות תומכים) נוצר מצב בו 2 המגרשים שטוחים ומאוזנים יותר וקלים יותר לבנייה הבנק של חברת עבודות האפר מלא יותר ….אבל כולם מרוצים !! כמובן שחשבון מהנדס ההמהנדס האזרחי ילווה אותנו בכל התהליך מול הועדות התכנוניות ותהליך כזה יכול להגיע ל 1000 $ ליחידה בקלות .
אם כי אני מוכרח לציין שבשלב הבדיקה הראשונית עלות של 5000-7,000 $ להבנה ראשונית ובדיקה ראשונית של כמות המגרשים המשוערכת. הערכה לא !! תהיה מחייבת !!!
וידאו מספר5+ תמונה 6
חברת עבודות עפר
חברת עבודות עפר אחראית על פיתוח הכביש הבאת התשתיות למגרש ודאגה לזרימת מי סחף מצד אחד של הכביש לצד השני ( ניקוז ) . עלות הכביש היא כ 500-600 $ לרגל רץ ( שימו לב לא רגל רבוע רגל רץ!) במקרה שלנו כעת יש כ 1700 רגל רץ משמע הכביש יעלה 1,020,000 $ בהגדרת הכביש נכנסים גם הבאת פיר חשמל , אינסטלציה מים מדרכה ותאורת רחוב . וביוב ותשתית גז לכל פתח מגרש . דווקא השלב הזה הינו בעל סיכוי גבוהה ביותר לסטייה ותוספת . אני בשקט לוקח מירווח של 30% – 20% גם אם אנחנו סוגרים מחיר קבוע מראש . וידאו מספר 3 + 4. +5
בדיקת מצב הקרקע.
האם האדמה סלעית האם יהיה ניתן ל"הזיז" אפר וחול מצד לצד או נצטרך להתחיל לפוצץ סלעים ? כי אז המחיר של עבודות האפר יעלה מאוד !!!!
עלות בדיקה כזו כמה אלפים בודדים . יש גם אתרים גאולוגיים שיכולים לציין מיקום סלעים בשטח .
לא לוקחים שום דבר כמובן מאליו
שרטוט שמציג המהנדס מראה 46 נכסים ( חלק מהמגרשים קטנים לטעמי ) אבל שימו
(Y לב לצורת השכונה ( אות
ואני שאול WHY
למה לא לסגור את המעגל ולהוסיף עוד מגרשים
וידאו מס 6
תהליך המכירה :
לאחר ביצוע הדרך (אציין שוב כל מגרש יש בו את התשתיות לבניית בית) מסתובב נציג המכירות אם מפת מגרשים ודוגמאות לבתים . הלקוח בוחר את המגרש וסוג הנכס כמובן לאחר חתימת הסכם מחייב ותשלום מקדמה (המקדמה מועברת לנאמנות) הלקוח מגיע למגרש ומסמן את העצים שהוא רוצה להשאיר בגינה ! ( לא בשטח הבנייה ומסביב לו )
תמונה12
אז נשאלת השאלה ………………..למה צריך את כל הבלאגן הזה והתשובה ברורה ( לי בכל מקרה) : כגודל הבעיות כך גודל הריווחיות !!!
מגרשים מוכנים לבנייה נמכרים בעיר ב 130,000-140,000 $
אנחנו נקנה את המגרש ב 850,000 $
יש במרש העייה משפטית 90,000 $
עלויות מהנדס ואגרות +בדיקות 80,000 $
עלויות פיתוח ועבודות אפר 1,250,000 $
עלויות הוצאת עצים 250,000 $
סך כולל 2,520,000$
בדיקת כדאיות ראשונית : סך כולל (2,520,000 $ )חלקי שווי מגרש בשוק (140,000$)
18 מגרשים זו נקודת האיזון שלנו .
מה יהיה המצב ב 27 מגרשים ? 93,000 $ למגרש (33% מתחת למחיר השוק)
מה יהיה המצב ב 36 מגרשים ? 70,000 $ למגרש (50% ממחיר השוק)
מה יהיה המצב ב 45 מגרשים ? 56,000 $ למגרש (60% פחות ממחיר השוק)
ואם נצליח לסיים את הסיבוב של הכביש ולהוסיף 14 מגרשים ובמקביל (נאבד 2 מגרשים (כניסה ויציאה וככה כבר על הדרך 8 מגרשים (כל המשולשים) קטנים נהפוך ל 4 )
החישוב יהיה : = 46-8+4-2+14 (של המספרים מוסברים בפיסקה לעיל)
כעת אנחנו מדברים על 54 מגרשים ( הגבלה מהעיריה לא קיימת ) אם כי יש לציין שעלויות הפיתוח יהיהו גבוהות יותר . לכן נחשב 2,800,000 ( לצורך הפוסט בפייסבוק בלבד ) כעת החישוב הינו 51,000 $
מי רוצה להתחיל פליפ עם 90,000 $ רווח רק על המגרש ?
תודה רבה על זמנכם מקווה שנהנהתם
—
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses