יזםהשבוע יוסי בית-יוסף #פוסט5

בפוסט 2 – ציינתי שיזמים או משקיעים לא שואלים מה אפשר לעשות עם הקרקע ?
זו שאלה חשובה ביותר כי רק אם נדע מה אפשר לעשות עם הקרקע נוכל לדעת מה לבדוק ולהתחיל את תהליך הבדיקה .
שאלה שניה לא פחות חשובה, היא מה המטרה שלנו בעיסקה ? – מה נקודת היציאה שלנו ומה אנחנו רוצים לעשות עם הקרקע בכלל ?
התשובות לשאלות האילו יתנו לנו מענה לשאלה : איזה בדיקות, אני רוצה לעשות וכמה כסף אני רוצה להשקיע בבדיקות!
הדבר החשוב ביותר הוא להכיר את האיזור ולהכיר את חוקי המקום – איך עושים זאת ?
פותחים אתרי אינטרנט של המחוז, משוחחים עם מתווכים מקומיים שעוסקים בקרקעות, ונוסעים לפחות פעם אחת להכיר את השטח.
אם ניקח את כדוגמא :פלורידה היא מדינה שמגינה על החי והצומח ויש בה מגבלות רבות בנושא זה באיזורים שונים – אי ידיעה יכולה לגרום לך לרכוש קרקע במחיר יקר מידי
בטקסס לעומת זאת רצוי לשים לב לנושא “זכויות מינראלים” – לא הייתם רוצים לרכוש קרקע שזכויות הנפט שבה ישארו בידי המוכר ! בייחוד אם יום אחד תגלו שאתם יושבים על מרבץ נפט ענק ????
צביקה הגיע אליי על מנת שאסייע בידו למכור קרקע שרכש כמה שנים קודם לכן “יש לי מגרש מצויין,פינתי התגאה צביקה באוזניי” , צביקה לא טעה – המגרש היה מצוין – מצוין עד כדי כך שהצב המצוי בחר גם הוא להקים את ביתו במגרש של צביקה. הבדיקה שערכנו העלת שבמגרש יש שני קינים של צבים.
בפלורידה ברגע שיש קינון צבים – המגרש מוכרז אוטומתית כ שמורת טבע והבניה עליו אסורה ,
הכשרתו של המגרש מחדש לבניה עולה במחיר העברתם של הצבים למקום אחר – המחיר כ 6,000 דולר לקן
כך שקונה פוטנציאלי של המגרש של צביקה יצטרך להשקיע עוד 12,000 דולר
מחיר המגרשים באותה תקופה עמד על 8,000 דולר כך שלא היה שום הגיון לקנות את המגרש של צביקה.
צביקה קנה את המגרש גם במחיר מופרז של כ 35,000 דולר והיה לו קשה להתמודד עם הגזירה המרה
והוא החליט למצוא פתרון משלו – בשלב זה נפרדתי ממנו – משאיר לכם לדמיין את הפתרון של צביקה !
אילו צביקה היה עושה את הבדיקות הנדרשות הוא לא היה מגיע למצב זה – תכירו את השטח !
יוסי גולן ידידי רשם בפוסט שלו כיזם השבוע רשימה מסודרת מה צריך לבדוק לצרכי בניה, תקראו את הפוסט שלו יש שם רשימה מפורטת ולא אחזור עליה כאן .
כפליפר של אדמות, אני אבצע בדיקה ראשונית בלבד ואת שאר הבדיקות אני אשאיר ללקוח שרוצה לרכוש את הקרקע , כיזם שרוצה לבנות מחר בבוקר אערוך בדיקות אחרות.
אחת הבדיקות החשובות שיש לבצע לצרכי בניה הן בדיקות סקר ומדידות הנקראות survay
סקר הקרקעות מגדיר את הגבולות והתכונות של חלקת אדמה, כולל כבישים, קווי שירות, מבנים ואלמנטים טבעיים כגון בריכות ונחלים, דוח הסקר משמש להכנת מפות וחלקות למסמכים משפטיים, לקביעת מגבלת הגודל של מבנים מתוכננים ועומק היסוד הנכון, האם יהיו מגבלות שימוש כלשהן על הנכס והאם הקלות אחרות חוצות את נכס.
מכיוון שצרכי הסקר של משקיע נדל”ן מסחרי שונים מאלה של בעל בית שמוסיף מוסך – ושניהם שונים מצרכי המלווה – ישנם סוגים רבים ושונים של סקרים.
אלה הם מהשכיחים ביותר, אם כי השמות הידועים בדרך כלל עשויים להיות שונים במקצת בהתאם למקום הקרקע:

1. משכנתא או סקר ALTA / ACSM
   זהו הסקר המקיף שרוב המלווים זקוקים לדרישות חיתום. זה מבטיח כי הנכס הוא כמתואר במסמכים המשפטיים ומכסה את כל התכונות והמאפיינים של הנכס.
2. סקר גבולות – זה הסקר שבעל הבית יזכה לזהות ולאמת את הגבולות החוקיים של נכס.
3. סקר מיקום – זהו סקר גבול הכולל במידע על שיפורים , משמש בדרך כלל למטרות של הלוואות והיתרי האזורים.
4. סקר תכנון אתרים – סקר זה משלב סקר טופוגרפי של כבישים, תעלות, שירותים וסוללות עם סקר גבולות. סקרי תכנון אתרים משמשים לתכנון מגרשי בתים וחלוקה, פיתוחים מסחריים ותעשייתיים, תשתיות תחבורה ומתקני פנאי.
5. סקר חלוקה – סקר לפיתוח קרקעות (כפי שדנו בפוסט ה שלישי ) יש צורך בסקר חלוקה כדי לחלק את החלקה למגרשים או חלקות. סקר שאנו מגישים למחוז ומשמש לעיצוב רחובות, ניקוז ורכיבים חיוניים אחרים.
6. סקר טופוגרפי – (המכונה לפעמים סקר קונטור) הוא למעשה מפה תלת מימדית של נכס המציגה את כל תכונות השטח, המאפיינים הטבעיים והגבהים של הנכס. סוג זה של סקר נחוץ לרוב כצעד ראשון בתכנון פרויקטים של פיתוח חדש, תכנון כביש או גשר, תכנון או שיפור פרויקטים של דרגות או ניקוז, בין היתר.
   כיזם שמאתר קרקעות אני יודע מה אני הולך לחפש אבל מעת לעת פונים אלי בשאלה על קרקעות באיזורים שאני לא מכיר – הדבר הראשון שאני בודק היום זה מצב ההיצע והביקוש של האיזור על פי האתר זילו .
   כמה שזילו לא אמין לבתים – (הרצאה נפרדת) הרי לגבי מחירים וכמות עיסקאות בשטח נתון הוא בהחלט מספק תשובות אמינות.
   באיזורים בהן אין פעילות – לא מומלץ לבצע עיסקאות אלא אם כן יש סיבה מיוחדת לכך שהשוק עומד וממתין לשעת כושר וזה פרק בפני עצמו הקשור לתכנון השקעות מבחינת טווחי השקעה.
   אם השוק פעיל אני מתחיל לחקור יותר לעומק
   מחר אסכם את כל הנושאים שנגענו בהם השבוע ואני אתן גם מספר אתרים וכלים שאני עושה בהם שימוש ותוכלו להעזר בהם.
   בנוסף נדבר קצת על אפיון נישה ליזם על פי התכונות שלו ו/או היכולות שלו בזמן נתון
   בתמונות מגרש בשלבים ראשונים עד בניה כולל
   להתראות מחר