**הצעד הראשון**
#יזםהשבוע רועי גוטסדינר
#פוסט2
אני זוכר כמה מבולבל הייתי כשהחלטתי להתחיל. כל כך הרבה שאלות היו לי – איך בוחרים אזור? איך אני מוצא נכסים? איך אני מוודא שחברת הניהול לא מרמה אותי? ולכל זה תוסיפו את הידיעה שיש עוד מלא דברים שאני לא יודע שאני לא יודע, וקיבלתי סחרחורת. אחרי המון קריאה והתייעצויות נראה לי שהצלחתי לבנות איזו מסגרת שתעזור למשקיעים מתחילים להתאפס. בעקרון מתחילים עם כמה שאלות בסיסיות, הן יהיו היסודות שלנו ועליהם נוכל לבנות את השלבים הבאים.
בסיום הפוסט הזה כנראה לא תהיו בשלים לצאת ולהביא עסקה, אבל כן תדעו על מה לחשוב קצת יותר כדי להיסגר על כיוון ראשוני להשקעה ואיזה סוג של עסקאות אתם הולכים לחפש, ומשם דברים אמורים לזרום יותר.
שלב א – מטרה (למה אני עושה את זה)
לפני שמתחילים לחשוב על איפה, מי, איך, צריך לשאול שאלה פשוטה – מה המטרה שלנו? למה אנחנו בכלל רוצים להשקיע בנדל”ן בארה”ב? תתפלאו אבל יש מגוון עצום של סיבות, ואני בטוח שיש גם הרבה משקיעים שלא באמת חשבו על “למה” אלא פשוט קפצו לתוך זה. החשיבות של הצבת מטרה באה לידי ביטוי במספר דרכים:
* המטרה עוזרת לנו להתחיל מהסוף ולבנות תכנית פעולה – למשל אם המטרה שלי היא “אני רוצה להיות חופשי מתלות במשכורת תוך עשר שנים” אני יכול להתחיל מהסוף ולהבין מה ההכנסה החודשית שאני צריך לייצר, כמה נכסים זה אומר, כמה הכנסה מכל נכס, כמה השקעה נדרשת וכו’.
* מעקב אחרי ההתקדמות שלנו – ברגע שיש מטרה, אנחנו בהגדרה נדע כמה אנחנו על המסלול. אם המטרה שלי היא להגיע להון נזיל של מאה אלף דולר ונכון לעכשיו יש לי שלושים, אני יודע שעמדתי ב-30% מהיעד ואני יכול לבחון איפה אני יכול להשתפר ומה אני צריך לשנות. כשאין מטרה, אין מעקב ואין ביקורת.
* מטרה שומרת עלינו מעורבים – אם אנחנו נכנסים להשקעות נדל”ן בארה”ב בלי סיבה אמיתית, סתם כי זה נראה לנו מגניב או משהו בסגנון, יהיה לנו הרבה יותר קשה להתמיד ברגעים של קושי (שבוודאות יגיעו). לעומת זאת, אם יש לנו מטרה שחשובה לנו כמו “אני רוצה שיהיה לי יותר זמן פנוי כדי להתנדב יותר” אז נתייחס לקושי כמכשול זמני שצריך לפתור כדי להגיע למטרה הסופית והחשובה ששמנו לעצמנו.
המטרה שלכם יכולה להיות מה שתרצו – להיות מסוגל לבלות יותר זמן עם הילדים, לצבור ידע כדי לעזור לסבא וסבתא עם הכסף שלהם ולהשקיע אותו בשבילם, לראות איך זה מרגיש כשיש לך מיליון דולר בבנק, ועוד אינסוף סיבות. לא משנה מה הסיבה שלכם, העיקר שתהיה אחת. המטרה כמובן יכולה להשתנות תוך כדי תנועה, אבל לא כדאי לצאת לדרך לפני שאנחנו סגורים על למה אנחנו בכלל יוצאים אליה.
שלב ב – אסטרטגיה (איך אני הולך לעשות את זה)
יש לנו מטרה, אנחנו יודעים למה נכנסנו לנדל”ן ומה אנחנו רוצים להשיג. עכשיו השאלה הבאה היא איך? מה האסטרטגיה שנבחר בה?
אסטרטגיה אמורה לכלול בגדול את אופי ההשקעה וסוג הנכס. סוג נכס יותר פשוט לבחור, בגדול הבחירה היא בין סינגל, מולטי למגורים (2-4 יחידות), או מולטי מסחרי (5 יחידות ומעלה). למרות שיש עוד סוגי נכסים כמו נכסים מסחריים, קרקעות וקרוואנים, אתמקד בשלושה שצוינו מקודם.
מבחינת אופי השקעה, יש מספר עצום של אפשרויות, למשל:
* קניה והחזקה
* פליפים
* השקעות טרנקי (Turnkey)
* ברררר (BRRRR אם לא היה ברור :))
* שכירות קצרת טווח (Airbnb בעיקר)
ועוד ועוד…
כל אסטרטגיה מגיעה עם יתרונות וחסרונות ומשרתת מטרות שונות, לכן חשוב שקודם נבין לאן אנחנו רוצים להגיע, אחר כך האסטרטגיה תעזור לנו להבין איך מגיעים לשם. אם כל המונחים והמושגים נשמעים מפחידים – אל חשש, כל מה שצריך זה לבחור אסטרטגיה אחת שתתאים לנו וללכת עליה. כמובן שתמיד אפשר לעדכן ולשנות במידת הצורך, אבל כצעד ראשון חשוב לבחור אחת ולהתקדם איתה.
אני יכול לתת לכם דוגמה פרטית, כשהתחלתי להשקיע ב-2019 ההשקעה הראשונה שלי הייתה פליפ. הוא הלך חלק וחשבתי שאני אפצל את הכסף שלי – חצי לרכישת רנטלים וBRRRR והחצי השני לפליפים כדי להגדיל את ההון הנזיל שלי. אבל אז הקורונה הגיעה ונהיה כמעט בלתי אפשרי להשיג פליפים, אז שיניתי כיוון והחלטתי להתמקד רק בBRRRR ורכישה והחזקה, כי זאת האסטרטגיה שתעזור לי להגיע הכי מהר למטרה שלי.
שלב ג – מיקום
החלטנו מה האסטרטגיה שלנו שתעזור לנו להגיע למטרה שלנו (למשל – פליפים על סינגלים כדי לצבור תוך שנתיים $200,000 ולרכוש בעזרתם דירה בארץ). עכשיו השאלה היא איפה?
גם כאן, לדעתי, אין תשובה אחת נכונה ואין שוק אחד שהוא טוב ושוק אחד שהוא לא טוב. אני בטוח שבכל שוק אפשר למצוא משקיעים שהולך להם מצוין ומשקיעים שהולך להם על הפנים, צריך לדאוג לעשות עבודה מספיק טובה בבחירת השוק ובניית הצוות כדי ליצור לנו מעין רשת ביטחון.
לנו כמשקיעים זרים יש יתרון (כן כן, יתרון) בכך שאנחנו לא מוגבלים לשוק ספציפי כמו מישהו מקומי שיכול לבחור בשוק המקומי שלו רק על סמך נוחות וקירבה וכך לפספס שווקים אטרקטיביים, כמה נקודות שהייתי חושב עליהן בבחירת שוק הן:
* התאמה לאסטרטגיה – אם אני רוצה להשקיע בדירות נופש, צריך לבחון איפה יש הרבה כאלה ולאן התיירים הולכים. יכול להיות שאינטואיטיבית נחשוב שפלורידה היא ה-מקום בשביל זה אבל אחרי מחקר קצר נראה שההזדמנות עם דירות נופש היא בכלל בקולורדו. דברו עם אנשים, ספרו על האסטרטגיה שלכם ותראו מה התשובות שאתם מקבלים.
* משקיעים אחרים – תראו איפה משקיעים אחרים (ישראלים ואמריקאים) שמים את הכסף. העובדה שיש למשל קהילת גדולה של משקיעים ישראלים בקליבלנד אומרת גם שהרבה אנשים לפני עשו את המחקר שלהם ונראה להם נכון להשקיע שם, וגם שיהיה לי יותר קל לקבל מענה לשאלות שיהיו לי.
* קשרים קיימים – אני התחלתי להשקיע בנדל”ן בגלל חבר שלי כפיר שגר בפאייטויל וידעתי שאני סומך עליו בעיניים עצומות, וכך כביכול חסכתי לעצמי את כל כאב הראש בבחירת שוק ובניית צוות. אם יש לכם מישהו שאתם סומכים עליו שנמצא בשוק רלוונטי ויכול לעזור לכם בתהליך – אולי שווה להתחיל שם.
* ניתוח מאקרו לשוק – נכתוב יותר בהרחבה על ניתוח אזור מבחינת גודל אוכלוסיה, רמת הכנסה, תעסוקה, מחירי נכסים, פשיעה וכו’ אבל לא הייתי מייחס לניתוחים האלה יותר מדי חשיבות. בסופו של דבר בהנחה ומשקיעים במטרו מסוים תמיד יהיו שם אזורי פשע ועוני ואזורים עם אוכלוסיה איכותית, עם מחירי בתים גבוהים ושוכרים מעולים. הירידה לפרטים ברמת השכונות היא החשובה ואותה אפשר לעשות בעיקר דרך לימוד עצמי ועזרה מהצוות שלנו, בעיקר המתווך וחברת הניהול.
שלב ד – תקציב
החלק האחרון בפאזל, אחרי שהחלטנו למה, איך, ואיפה, זה כמה? מה התקציב שלנו? בהתחלה חשבתי לשים אותו כאחת הנקודות בבחירת השוק, כי מן הסתם אם יש לנו רק $50,000 ואנחנו רוצים לעשות פליפים בשוק עם מחיר בית חציוני של חצי מיליון דולר, אין לנו באמת מה לחפש שם.
אבל, היופי בנדל”ן הוא שאנחנו לא מוגבלים רק לסכום שיש לנו נזיל בחשבון שלנו, ויש עוד המון דרכים להשקיע סכום גדול יותר בלי הון עצמי גבוה, למשל:
* מימון ממלווים בארה”ב (בנקים או פרטיים)
* הלוואות בעלים (Seller finance)
* שותפויות
* הלוואות מבנקים בארץ
* משקיעים פרטיים (OPM – other people’s money)
ובטוח יש עוד מלא דרכים שמשקיעים אחרים חשבו עליהן לממן עסקאות, תמיד שווה להתעניין ולחקור, אבל השורה התחתונה היא לא להרגיש מוגבלים אם ההון ההתחלתי שלנו מרגיש לא מספיק למטרות שלנו.
אני למשל, חשבתי בהתחלה להשקיע $80,000, אבל דיברתי עם חבר שלי שאהב את הרעיון והחליט להשקיע אותו סכום, ופתאום הבנו שגם יש לנו מלווים שמוכנים לתת לנו בערך 70% מגובה רכישות, וכך יצא שבמקום לעבוד עם $80,000, הסכום הכולל של עסקאות שיכולנו לבחון היה יותר קרוב ל$500,000.
מקווה שעכשיו יש לכם קצת יותר סדר בראש ואחרי מחשבה על הנקודות האלה תוכלו להיות יותר ממוקדים בצעדים הבאים. חשוב לזכור שהכל יכול להשתנות – המטרה, האסטרטגיה, המיקום והתקציב, אבל תמיד חשוב שנדע ונזכיר אותם לעצמנו כי מהם תיגזר תכנית הפעולה שלנו.
הערה נוספת – מידת מעורבות
הכנסה פסיבית. צירוף מילים שרק לשמוע אותו מעלה חיוך על הפנים של הרבה אנשים שאני מכיר, אבל לדעתי להרבה מאוד אנשים יש תפיסה מוטעית לגביו. נכון, הכנסה מנדל”ן היא הכנסה פסיבית בכך שאני לא צריך לתת שעות עבודה בשביל ההכנסה הזאת והשכירויות ימשיכו להגיע גם אם אני חולה או בטיול, אבל זה לגמרי לא אומר שאני יכול לשבת רגל על רגל בפלאיה דל כרמן ולחיות את החלום.
תחשבו בעצמכם על בעלי עסקים או נדל”ן שאתם מכירים, שמייצרים הכנסה משמעותית, ותגידו אתם כמה הם פסיבים או אקטיבים.
למזלנו יש אופציות להשקעה כמעט בכל מידת מעורבות אפשרית – השקעה כמעט פסיבית לחלוטין דרך קרן או יזם כלשהו, עד השקעה 100% הנדס און (hands on) שבה אנחנו בעצמנו מאתרים נכסים, מנהלים את השיפוץ ואפילו מתנהלים מול השוכרים.
הטרייד אוף לרוב יהיה רמת המעורבות מול התשואה (לא יהיה יזם שיתן לנו לעשות 50% רווח על פליפ, וכדי לעשות אותו בעצמנו ולהרוויח את התשואה הזאת תידרש מאיתנו הרבה עבודה), אז כדאי שנחשוב כמה מעורבים אנחנו רוצים להיות וכך להשלים את הפאזל שלנו ולצאת לדרך.
בפוסט הבא – איך בונים צוות מנצח
Responses