האם אפשר לערער על דו”ח אפרייזל ? החלטתי לרשום פוסט על אפרייזל (שמאות) מכיוון…
האם אפשר לערער על דו”ח אפרייזל ?
החלטתי לרשום פוסט על אפרייזל (שמאות) מכיוון שלראשונה הצלחתי לערער על דו”ח האפרייזל. בכל עסקת משכנתא, המלווה שולח מטעמו שמאי אשר תפקידו לבדוק ולשערך את ערכו של הנכס וזה בשביל לדעת האם הנכס המשועבד שווה את הערך עליו הסכימו המוכר והקונה לשלם. מהניסיון שלי השמאים מאד קונסרבטיבים, כלומר הם מאד נזהרים ומכיוון שתפקידם “לשמור” על אינטרס הבנק הם בד”כ מעריכים את הנכס מעט מתחת לערכו האימיתי. הם נכנסים לבית, בודקים את מצב וטיב הנכס (בדומה לאינספקשן) אבל בדיקה יותר חפיפה. הבדיקה האמיתית שלהם זה לשבת בבית אחר כך ולעשות שיעורי בית. לעשות קומפסים, להתקשר לסוכנים שמכרו בתים באיזור ולהתייעץ איתם, ולעשות בדיקות וחישובים על ערכו האמיתי של הבית. אפרייזל כזה עולה כ$700-750 ולא ניתן לבחור מי בדיוק יגיע. אגב, לנו כסוכני נדל”ן מלבד לתאם את הגעתו על מול הדיירים אסור לנו באמת לדבר איתו בשביל לא להשפיע על ההחלטות שלו.
מספר פעמים האפרייזלים בנכסים שמכרתי יצאו נמוכים (לרוב כאשר ייצגתי מוכרים והיה לנו מתאים למכור במחיר גבוה) והפילו לנו עיסקאות. בשבוע שעבר הייתי בחוזה למכירת נכס והאפרייזל יצא $34,000 מתחת למחיר שהוסכם בין הקונה למוכר.
כתבתי למלווה (ברוקר המשכנתאות במקרה הזה שעובד איתנו בצמוד) אימייל ארוך ומפורט עם המון נימוקים למה האפרייזל לא מדויק ואכן לראשונה הצלחתי לערער ולהעלות את הערך וכל זאת במסגרת הזמן שלנו בעסקה (אנחנו מוגבלים בזמנים די צפופים).
הטענות העיקריות שלי היו:
– אחד הקומפסים שהאפרייזל נשען עליהן היה מכירה מ2019. הרי בשוק מטורף של ימינו מאז 2019 עברו הרבה מים בנהר ובמיוחד עליית מחירים דרסטית ולכן אין להשתמש בקומפס זה.
– הנכס שבדקנו היה טריפלקס. השמאי הסתמך עפ”י הMLS בנכס נוסף שהוצג כטריפלקס אבל בבדיקה עמוקה שערכתי בקאונטי, מדובר היה בדופלקס ששימש כטריפלקס או במילים אחרות טריפלקס לא חוקי ולכן גם זה לא נחשב.
– קומפס נוסף שהוא השתמש היה אכן טריפלקס ובתיאור שלו מהMLS היה כתוב שהוא היה משופץ ולכן השמאי הוריד בערך של הטריפלקס שלנו שהיה פחות משופץ. מצאתי תמונות של אותו הטריפלקס שהוגדר “משופץ” והראתי שמדובר רק בתיאור ולא כך היה מצבו.
ועדת הערעור קיבלה את הטענות והעלתה את המחיר למחיר הקניה עליו הסכימו המוכר והקונה!
בד”כ מנסיון, זה לא עובד העירעורים האלו אבל במקרה הזה זה עבד ולכן תמיד שווה לנסות.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
פעם ראשונה שאני שומע על מישהו שהצליח לערער ????
היה לי השבוע אותו סיפור עם פער של 33k, לא היה לי מספיק קומפסים בשביל אפילו לנסות לערער.