יזםהשבוע חייים ויואב #פוסט4

אז אחרי שלמדנו איך אנחנו יכולים לפתור בעיה ולהגיע עם מוכרים להסכמה על מחיר קניה מתחת למחיר השוק, השלב הבא כמובן יהיה לשים את הבית תחת חוזה ולאחר מכן למכור את החוזה לקונה הסופי. כי בסופו של יום we need to get paid!
אחד היתרונות הגדולים של הולסיילרים זה שאנחנו לא בעצם קונים ומוכרים את הנכס אלא ״מוכרים״ את החוזה תמורת עמלה (Assignment Fee) לקונה סופי שבדרך כלל יהיה משקיע, יזם שרוצה לעשות פליפ (השבחה) או משקיע שרוצה לקנות את הנכס לשכירות. הקונים שנרצה לכוון אליהם אלה יהיו קונים שיוכלו לקנות במזומן ולסגור מהר.
חשוב שנדע לתמחר את החוזה שלנו בצורה שתשאיר רווחיות לקונה הסופי (משקיע) על מנת שנוכל למכור את החוזה בצורה המהירה ביותר. ככל שנתמחר נכון יותר את העסקה כך נוכל למקסם את הרווחיות שלנו וגם נוכל להזיז את החוזה מהר יותר.
אז לפני שאנחנו מדברים על כל תהליך המכירה לקונים הסופיים – Disposition חשוב לדבר על כמה דברים חשובים:

1. חוזה עם המוכר – חשוב מאוד שבחוזה עם המוכר יהיה לנו סעיף שמאפשר לנו להעביר/למכור את החוזה לקונה אחר (Assignable contract)ֿ. בנוסף, ברוב המקרים אנחנו נחתום על חוזה לפני שהבן אדם שלנו על הקרקע ראה את הנכס פיזית. לכן חשוב שיהיה סעיף יציאה כמו inspection contingency כך שאם נמצא משהו חריג במצב הנכס שמשנה עבורנו את המחיר שנוכל לשלם על הנכס. במקרה כזה תמיד נוכל לסגת אחורה מהעסקה או לדבר שוב עם בעל הנכס לגבי הורדת מחיר.
2. תמונות + ווידאו של הנכס – אחרי שחתמנו על חוזה אנחנו נשלח את האיש
   שלנו על הקרקע (Boots on the Ground) שיצלם כמה שיותר תמונות של הנכס – The good, the bad & the ugly מכל הזוויות ומכל הכיוונים כולל
   כמה סרטונים כדי שנוכל לוודא שמצב הנכס תואם את התיאור שהמוכר נתן
   לנו והערכת עלויות השיפוץ לא חורגות ממה שחשבנו. התמונות והסרטונים חשובים כי בעצם אלה הם שישמשו אותנו בשיווק הנכס לקונים הפוטנציאלים
   שלנו. חשוב לנו להראות את הנכס בדיוק כמו שהוא, לטוב ורע בכדי לחסוך
   לכולם זמן, מאמץ וכמות ביקורים פחותה בנכס שלנו.
3. חברת טייטל ידידותית להולסיירים – לא כל חברות הטייטל יודעות איך לעבוד עם הולסיילרים. בסופו של דבר העסקאות שלנו לא סטנדרטיות וחשוב
   שחברות הטייטל שנחליט לעבוד עמם יודעות איך לעבוד עם Assignment
   of Contract & Double Closings – אסטרטגיות סגירה עיקריות של
   הולסיילרים. ראינו המון פעמים איך חברות טייטל לא מנוסות יכולות לדפוק
   עסקה אז החשיבות של הדבר הזה היא קריטית.

אז אחרי שטיפלנו בכל הנושאים האלה הגיע הזמן לחפש קונים פוטנציאלים לעסקה שלנו. בואו נדבר על איפה אפשר למצוא את סוג כזה של קונים:

1. סוכני נדל״ן – יש הרבה סוכני נדל״ן שעובדים עם משקיעים והם יכולים לחבר אתכם למשקיעים שלהם כמובן תמורת עמלה. הסוכן יקבל את העמלה שלו מהקונה או מכם תלוי בסיכום שלכם מול המתווך. יש המון דרכים למצוא את הסוכנים האלה אבל הדרך שאנחנו אוהבים זה ללכת ל Realtor.com ולחפש נכסים משופצים עם סבירות גבוהה ששופצו על ידי משקיעים באותו איזור של העסקה שלכם ופשוט ליצור קשר עם הסוכן שייצג את המוכר ולשאול אותם אם המשקיע שלו יהיה מעוניין בעוד פרוייקט באותו איזור.
2. בדיקה של כל הנכסים שנמכרו ב 3-6 חודשים האחרונים במזומן – ולהגיע למתווך שטיפל בעסקה או לחילופין להגיע לקונה עצמו דרך SKIP TRACING.
3. קבוצות פייסבוק ספציפיות לאיזור – בכל איזור כמעט בארה״ב יש קבוצות של משקיעים או הולסיילרים. חיפוש מהיר של “Real estate investors “city Name יוביל אתכם ל 3-5 קבוצות באיזור. הרבה הולסיילרים יפרסמו את הדילים שלהם שם והרבה קונים פוטנציאלים ישאירו את האימייל שלהם. צרו קשר עם השחקנים הרלוונטים.
4. שיתוף פעולה עם הולסיילר מקומי – אם אתם בתחילת הדרך, אפשר ליצור קשר עם הוסיילר מקומי ולמנף את רשימת הקונים שלו תמורת % מרווח העסקה. זה יקצר לכם את התהליך משמעותית אבל כמובן תצטרכו לחלוק את הרווח.
5. קניית רשימות – יש ספקי רשימות כמו Listrouce and Propstream שאפשר לקנות רשימות של קונים פעילים באיזור של העסקה שלך. אפשר לעשות skip trace לקונים האלה וליצור איתם קשר בקמפיין SMS או Cold Call ולשאול אותם אם הם מעוניינים בעסקה שלך.
   ברגע שיש לכם רשימת קונים פוטנציאלים אתם רוצים לשלוח להם פרטים בסיסיים על הנכס ,לינק לתמונות וסרטונים של הנכס, והמחיר המבוקש.

אם יהיו לכם קונים מעוניינים, הם ירצו לראות את הנכס לפני שהם מקבלים החלטה. תצטרכו לתאם גישה לנכס. אם הנכס ריק, זה מאוד פשוט בדרך כלל נבקש מפתח לנכס מהמוכר ונשים ב lockbox. אם הנכס מאוכלס, זה יהיה יותר מאתגר ונצטרך לתאם את הביקור עם ה Boots on the Ground שלנו כדי שיוודא שלא תהיה תקשורת בין הקונה הפוטנציאלי למוכר וניסיון “לעקוף” אותנו בעסקה ולהוציא אותנו מהתמונה.
ישנה חשיבות גדולה בלסנן בצורה נכונה את הקונים שלנו – הדבר האחרון שאנחנו רוצים זה לסגור עם קונה שבסופו של דבר לא יוכל להגיע למעמד הסגירה. זה ישים אותנו במצב מאוד לא נעים מול המוכר כאשר לא נוכל לסגור על הנכס ונבקש הארכה במקרה הטוב, ובמקרה הרע אנחנו גם יכולים להפסיד את העסקה.
שאלות\בדיקות שנרצה לברר עם הקונה שלנו לפני שנכנס תחת איתו:

1. כמות הנכסים וסוג הנכסים שהוא קנה ב-6-12 חודשים האחרונים – אנחנו היינו מעדיפים להימנע אם אפשר מלעבוד עם שחקנים חדשים לגמרי.
2. כמובן שהוא צריך לראות את הנכס לפני שאנחנו מקבלים כל סוג של הצעה ממנו.
3. דמי רצינות – Non refundable Earnest Money – אנחנו תמיד נבקש פיקדון בלתי חוזר על העסקה שלנו שבדרך ינוע בין 3,000$ – 5,000$ שצריך להיות מופקד תוך 48 שעות מחתימת החוזה. כל קונה שיבקש להוריד את הסכום, הארכת זמן או יבקש שזה יהיה פיקדון חוזר אמורה להדליק לנו נורה אדומה לגבי הכוונות ורמת הרצינות של אותו קונה.
4. החוזה שנסגור מול אותו קונה יהיה Non-Assignable על מנת למנוע ממנו להעביר אותו לצד ג’.

את חתימת החוזה אנחנו נעשה בצורה אלקטרונית דרך פלטפורמות כמו HelloSign, DocuSign, SignNow וכו’.
את שני החוזים שבידינו – אחד עם המוכר והשני עם הקונה אנחנו נעביר לחברת הטייטל שתהיה אחראית מפה על הסגירה. חברת טייטל מנוסה בעבודה עם הולסרים תדע לנהל את הטרנזקציה בצורה הטובה ביותר גם מול המוכר וגם מול הקונה. חשוב תמיד להישאר בקשר רציף עם המוכר וגם עם הקונה על לשלב הסגירה וכמובן חשוב להיות בקשר רציף עם חברת הטייטל.

יום הסגירה – MONEY IN THE BANK! פה הגענו לשלב היותר מתוק של העסקה בו חברת הטייטל מעבירה לנו את העמלה ב- Wire לחשבון הבנק שלנו.

בסופו של יום – דיברנו עם מוכר שבחיים לא פגשנו, הצענו מחיר על נכס שלעולם לא היינו בו, מצאנו קונה שלעולם ראינו וקיבלנו כסף על נכס שמעולם לא היה בבעלותנו – כל זאת מעשייה וירטואלית שיכולה להתבצע מכל מקום בעולם. VIRTUAL AS IT GETS!

מחר נשתף אתכם ב Case Study על עסקה שסגרנו לא מזמן בה עשינו $31,000 תוך זמן קצר.

תרגישו חופשי לשאול שאלות וכמה שיותר! מבטיחים לענות על כולם.