איך בוחרים אסטרטגיית יציאה נכונה

#יזםהשבוע אייל וירון פסטרנק #פוסט4
עומדות לפניכם מספר הזדמנויות השקעה…הטאבים באקסל מתחילים להיערם, מיליון מספרים מתחילים לעוף באוויר, אתם כבר מדמיינים את הכסף בחשבון הבנק טופח, אבל רגע, האם כבר בחרתם באסטרטגיית יציאה מתאימה?
נכון, זאת מילה פחות סקסית מ “Cash Flow” או “תשואה” אבל אין ספק שהיא אחת מהמילים החשובות שאתם חייבים להכיר ולהבין על מנת להיות משקיעים מוצלחים!
בכל שנותינו כמשקיעים לא פגשנו משקיע אחד שאוהב “להשאיר כסף על השולחן” בעסקה, ובטח שלא להפסיד עליה.
ה Exit Strategy שתבחרו היא זאת שתוביל את ההחלטות והפעולות שלכם במהלך העסקה והיא זאת שתעזור לכם למזער סיכונים ולמקסם רווחים.
היום אנחנו ניגע במספר Exit Strategies שאנו בוחנים לכל אחד מהנכסים הפוטנציאלים שאנו מנתחים להשקעה.
איך בוחרים אסטרטגיית יציאה נכונה:
ישנם מספר פרמטרים מרכזיים שיש לקחת בחשבון בעת ​​תכנון אסטרטגיית יציאה.
בסופו של דבר, הרווח הפוטנציאלי של כל עסקה נגזר מהאסטרטגיה היציאה שתבחרו.
כל מקרה הוא ייחודי וההבנה של התמונה הרחבה שכוללת את מטרות קצרות טווח וארוכות הטווח של כל המשקיע יחד עם הבנה פרטנית של העסקה היא זו שתעזור לכם לקבוע אסטרטגיות היציאה שלכם.
נקודות שיש לקחת בחשבון בבחירת אסטרטגית יציאה נכונה:
מחיר הרכישה
מצב הנכס
מיקום הנכס
תנאי השוק
אופציות תנאי המימון של העסקה
רמת ניסיון שלכם
מטרות טווח קצר וטווח ארוך של המשקיע
תזמון העסקה
אופציות ה- Exit Strategies אותם אנו בוחנים:
אסטרטגיית-Wholesaling
באסטרטגיה זו ה Wholesaler נכנס לחוזה על נכס עם המוכר, ומוכר את החוזה לקונה פוטנציאלי אחר.
ה-Wholesaler לא קונה את הנכס אלא “שם” את הנכס על חוזה המאפשר לו למכור אותו ל End Buyer. באסטרטגיה זו ה-Wholesaler מרוויח עמלה המצורפת לעסקה הסופית.
לרוב מדובר בנכסים אשר זקוקים לשיפוץ אשר נמכרים במחיר נמוך משווי השוק.
אסטרטגיית-Whotailing
אסטרטגייה זאת הינה שילוב של Wholesaling עם Flipping
באסטרטגיה זאת, משקיע רוכש נכס במחיר מוזל ממחיר השוק, מבצע עבודת מינימליות אם בכלל על מנת למכור אותו ברווח במחיר Retail באמצעות ה-MLS.
איך אומרים:
“Paint carpet, and back to the market”.
בשיטה זאת הרווח קטן יותר מביצוע עסקת Flip אך הינה מהירה יותר עם חלק קטן מאוד מהכמות הזמן והעבודה הדרוש ל Flip רגיל.
אסטרטגיית-Flipping
אסטרטגיה זאת מאפשרת להשיג את הרווח הגדול ביותר בזמן היחסי הקצר ביותר לרוב בין 2-6 חודשים שהוא מאפשר למשקיע למכור את נכס בשווי שוק מלא. אסטרטגיה זאת המשקיע קונה את הנכס מתחת למחיר השוק, משפץ ומוכר אותו במחיר גבוה יותר מעלויות ההשקעה המקוריות (מחיר רכישה ועלויות תיקון).
זה תמיד נראה קל ומהנה בכל סדרות הטלוויזיה, אבל תאמינו לנו, זה מאוד מאתגר! עצם זה שאנחנו נמצאים שם פיזית עם צוותים שלנו מאפשרים לנו להתגבר על המון מכשולים ולסיים את העסקאות שלנו בהצלחה. ( תחזרו לפוסט 2 שלנו להבין למה).
הנוסחה לעסקת Flip מוצלחת כוללת מציאת נכס נמוך משווי השוק, תנאי שוק תומכים מבחינת הביקוש, צוות קבלנים מסודר אמין ואחראי, עמידה בתקציב, בלוח הזמנים, ולבסוף, מכירת הנכס בזמן מהיר, במחיר גבוהה יותר ממחיר הקנייה+ האחזקה (משקיעים נוטים להתעלם ממחיר עלות אחזקת הפרויקט) +השיפוץ.
אסטרטגיית-Exchanges 1031
מיסים, מי לא אוהב לשלם מיסים? אין כמו עוד יד שמושטת לך לעבר הכיס ולוקחת את החלק שלה, אך רגע, כאן נכנסת אסטרטגייה זו שמקנה לך את היכולת לדחות את תשלום המיסים ובמקום להשתמש בכסף שהיית משלם עבור מס רווחי הון להשקיע אותם בנכס הבא שלך.
שיטה זו פופולרית בקרב משקיעים המעוניינים לשדרג את הנכס שבידיהם מבלי לשלם מיסים על התמורה בזמן המכירה.
לא לשלם מיסים בצורה חוקית? נשמע מעולה, אך אסטרגייה זו מכילה לא מעט כללים נוקשים שעליכם לעמוד בהם על מנת לנצל את ההטבה הזאת.למשל, מציאת נכס חילופי גדול ויקר יותר תוך 45 יום וסגירת עסקה תוך 180 יום – זה לא דבר של מה בכך בייחוד שאתה עולה בסולם הנכסים.
אסטרטגיית-Buy And Hold-BRRRR
BRRRR- זה ראשי תיבות של Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat,
שיטת BRRRR היא אסטרטגיה שבה משקיעים קונים נכס מתחת לשווי השוק, משפצים אותו לסטנדרט של השוק בו הנכס נמצא, משכירים אותו כדי לייצר הכנסה קבועה, ומבצעים תהליך של Refinance בו המשקיע לוקח הלוואת מימון מחדש על הנכס כדי להפוך את ההון עצמי למזומן. לאחר מכן משתמשים במזומן זה לרכישת נכס חדש, ובכך מתחילים מחדש את התהליך.
זוהי דרך מצוינת לבניית פורטפוליו של שכירות עם מעט כסף נזיל ראשוני.
אסטרטגיית-אסטרטגיית-Seller Financing
בצורה מאוד מופשטת,זה עולם ומלואו אז אנחנו ננסה לתמצת. אסטרטגיית יציאה זו מאפשרת לבעלים למכור את הנכס לקונה כאשר הבעלים הוא זה שמממן את העסקה ומתפקד כ”בנק”. את התשלומים החודשיים המוכר מעביר לבעלים ששומר על הלוואת המשכנתא שלו.
בתור בעל נכס מכירה באסטרטגיה זו מאפשרת לך במקרים רבים למכור במחיר גבוה ממחיר השוק, להרוויח ריבית על המימון שאתה נותן לרוכש, לייצר הכנסה חודשית ולפרוס את התחייבות המס שלך.
אסטרטגיית-Lease Options
אסטרטגייה זו מאפשרת למשקיע להשכיר את הנכס לשוכר עם אפשרות לרכוש אותו במועד מאוחר יותר. במסגרת אסטרטגיית יציאה זו, הבעלים והשוכר יסכימו על תשלום “Option fee” עבור האופציה, דמי השכירות החודשי (בדר”כ גובהים יותר מדמי השכירות בשוק), מחיר המכירה העתידי, ומשך תקופת האופציה שבה תהיה לשוכר האפשרות לרכוש את הנכס מהבעלים.
במהלך תקופת האופציה על השוכר להחליט האם להתקדם עם הרכישה. במידה והשוכר אינו מממש את הקנייה ה-Option fee נשאר אצל בעל הנכס (ישנם המון דרכים יצירתיות לבניית חוזה כזה אבל זה הבסיס ההתחלתי).
באסטרטגייה זו השוכר אחראי לתיקוני הנכס ובכך מפחית ממך את העלויות של להיות Landlord ואת הטרחה הכלולה בזה, כך שאינך צריך לדאוג מטלפונים באמצע הלילה על ברז שדולף.
ברוב המקרים השוכרים אינם משלימים את הרכישה ואתם מרוויחים מה Option fee ,תשלומי השכירות הגבוהים ואי התעסקות בתחזוקת הנכס העלויות הכרוכות בו.
*טיפ קטן-הדרך להימנע מטעויות שעושים משקיעים רבים באסטרטגיה זו הינה לפצל את החוזים: חוזה אחד להשכרה וחוזה נוסף שנקרא “option to purchase agreement”.
דוגמא מהשטח:
איך הצלחנו לקנות נכס כאשר אנחנו מתמודדים מול עשרות משקיעים, והצעות גבוהות משלנו:
איתרנו נכס שעמד בכל קריטריוני הקנייה המחמירים שלנו. (יקים מה לעשות).
בעלי הנכס היו זוג מבוגר שחי בטקסס והחליטו שהם רוצים שביתם היחידה תעבור לגור לידם.
בכדי לשכנע אותה לעבור הם החליטו לרכוש עבורה בית חדש.
על מנת לממן את ההוצאה הכבדה הזאת הם החליטו למכור את הבית השני שלהם.
(מוזיקה דרמטית ברקע)…פה העלילה מסתבכת:
זוכרים מה אמרנו לכם בפוסט 3:
“If there is no problem to solve, there is no money to be made”…
את הנכס שהם רצו למכור, שכרה “Traveling Nurse”- שזאת אחות אשר נמצאת רוב הזמן בסבבים בין בתי חולים שונים לכן היא נמצאת רוב הזמן מחוץ לבית- תופעה זאת היתה נפוצה מאוד בזמן הקרונה.
הבעיה:
קושי של המוכר להראות את הנכס לקונים פוטנציאלים-השוכרת כמעט ולא נמצאת בבית
השוכרת מערימה קשיים ולא רוצה להראות את הנכס כאשר היא נמצאת
נשארו לה 6 חודשים לחוזה השכירות
תקופת קורונה מאתגרת (כן היה דבר כזה פעם).
הפתרון:
הלכנו לראות את הנכס פיזית, הצצנו פנימה, בדקנו מבחוץ ועשינו הערכה על מצב הנכס.
להשלמת התמונה המלאה, השתמשנו בתמונות שסיפק לנו המוכר על מצב הנכס לפני ההשכרה.
עשינו הערכה של עלות השיפוץ הנדרש כדי להביא אותו למצב מכירה במחיר מקסימלי ובהסתמך על כל הניסיון שצברנו בעשרות הפילפים שעשינו, נתנו למוכר הצעה של buy sight unseen וסגרנו מול המוכר מחיר מוסכם על שתי הצדדים.
את הדיירת הצלחנו להשיג על ידי סדרת Follow ups וסגרנו מולה Cash For Keys (נפרט על אסטרטגיה זאת בפוסט 5) אשר משמעותו שהיא תסיים את החוזה מוקדם יותר עבור תשלום מוסכם.
הדרך היחידה לבנות עסקה מוצלחת היא שכל הצדדים מרוויחים בו.
המוכר שיכול למכור את הנכס שלו מיידית ולהנות מקרבת ביתו.
הדיירת שקיבלה תשלום נאה שעוזר לה למצוא מקום חדש טוב יותר ומשאיר לה עוד כסף בכיס.
והקונים,אנחנו שמשקיעים בנכס אשר אחרי שיפוץ מהיר- Light cosmetic Rehab, מוכרים את הנכס כעבור 3 חודשים ברווח נאה.
אסטרטגיית היציאה הנבחרת: Fix & Flip
מצב השוק מבחינת קונים- חם, כך שהעדפנו למקסם את הרווחים ולהשיג את מטרת קצרת הטווח שהייתה הגדלת Capital בנקודת הזמן ההיא.
לאחר משא ומתן אינטנסיבי, הוסכם על מחיר מכירה של: $83,000
מחיר השיפוץ היה: $24,000
מחיר מכירה: $169,900
זמן מחתימה עד מכירה- 4 חודשים אשר כלל גם חודש של פינוי הדיירת בתקופת הקורנה המאתגרת
רווח נקי: $54,000
אז יאללה ננסה לסכם במשפט או שניים את הפוסט ולהישמע חכמים ????
לכל נכס יש את הסיפור שלו ואת אסטרטגיית היציאה המתאימה לו, ברגע שתקנו נכון וגם תבחרו את אסטרטגיית היציאה הנכונה, כך תגדילו את הרווחים שלכם, תשאירו פחות כסף על השולחן ותתקרבו צעד נוסף לעבר עמידה במטרות קצרות טווח, וארוכות טווח שלכם.
תנו בראש!
תודה רבה, שלקחתם את הזמן והגעתם עד לפה ????
נשמח לשמוע תגובות בקשות וכל פידבק שתרצו לשתף אותנו פה למטה או בפרטי :

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses