אפשרויות השקעה יצירתיות בתחום הנדל”ן.
#יזםהשבוע איל טרופן #פוסט4
אם תקראו פוסט אחד שלי השבוע, כדאי שזהו יהיה האחד.
בהמשך תמצאו אינפורמציה רבה על אפשרויות השקעה יצירתיות בתחום הנדל”ן.
רכישת נדל”ן מניב כרוכה בהרבה התעסקות ולרוב דורשת הון ראשוני. אז מה לגבי מי שאין לו זמן, ו\או הון גדול? כאן אציג, על קצה המזלג, כמה מהאפשרויות היצירתיות עליהן למדתי בקורסים, ואספר מעט מנסיוני בתחום.
א. אין זמן ומעט כסף:
אופציה זו מתאימה בעיקר לצעירים שגרים בארה”ב. הטכניקה נקראת House Hacking, ובה משתמשים ביתרונות של הלוואות רזידנשיאל המיועדות לבית המגורים הראשי, לבנית פורטפוליו של נכסים מניבים. למרות שהטכניקה נפרשת על שנים רבות, היא דורשת מינימום התעסקות, במיוחד כשצוברים את 2-3 הנכסים הראשונים.
מתחילים מרכישת בית ראשון למגורים עצמיים. FHA מציע אופציות לרכישה עם מקדמה החל מ-3.5% ממחיר הקניה, ומי שזכאי להלוואה קונבנציונלית, עשוי אפילו לקבל אישור להלוואות החל מ-3% מקדמה. גם עם הדרישה לתשלום ביטוח משכנתא, אופציות אלו מאפשרות לרכוש נכסים של 1-4 יחידות עם הון עצמי מינימלי. אם הבית מכיל 2-4 יחידות דיור, ניתן להשתמש בהכנסות העתידיות מהשכרת היחידות הנוספות לצורך חישוב ההכנסה לקבלת אישור המשכנתא!
במועד החתימה, מתחייב הקונה להיכנס לנכס תוך 60 יום, ולגור בו כבית המגורים הראשי. אבל, ההתחייבות הזו תקפה לשנה אחת בלבד. אחרי שנה, ניתן לרכוש נכס חדש – שוב למגורים עצמיים, ולהסב גם את היחידה בה גרתם עד כה ליחידה מושכרת. קצב צבירת הנכסים מוגבל בעיקר ביכולת לצבור מספיק הון למקדמה הבאה. כך ניתן תוך כמה שנים לבנות פורטפוליו של נכסים מניבים, עם מינימום הון. כמובן שהחיסרון של שיטה זו הוא הצורך לעבור דירה בתדירות גבוהה, מה שפחות מתאים למשפחות – אז, צעירים רווקים – נצלו את השיטה כל זמן שאפשר!
ב. יש זמן, אבל אין כסף:
תיווך נדל”ן על ידי Wholesaling – סיטונאות. מציאת נכסים מתחת למחיר השוק, הכנסתם תחת חוזה רכישה עם זכות להעברת החוזה לצד שלישי, ומכירת החוזה למשקיע שיש לו יכולת רכישה תמורת רווח, לפני פקיעת תוקף החוזה. לא קל למצוא נכסים מתחת למחיר השוק, במיוחד כיום, כאשר יש מחסור כבד בהיצע, אבל נדרשים סכומים מינימליים – לפעמים עשרות בודדות של דולרים, כדי לשים בית תחת חוזה. החלק הקשה יותר הינו השקעת הזמן במציאת נכסים מתאימים, ואז מציאה מהירה של משקיעים שיכולים לרכוש את החוזה ולממש את פוטנציאל ההשבחה בזמן. רצוי מאד ליצור קשרים מתאימים מראש, כדי לא לפספס הזדמנויות.
יש לשים לב לחוקים בכל מדינה! יש מדינות שדורשות גם מסיטונאים להחזיק ברשיון של סוכן נדל”ן, מה שדורש השקעה ראשונית של זמן וכסף. אגב, בנוסף ללימוד המתודולוגיה, דרך חברת הקורסים רנטוס ניתן לקבל הנחה על תוכנה שעוזרת לסיטונאים לזהות נכסים שאינם בשוק, אך בעליהם יכולים להיות פתוחים למכירה יצירתית. לפני כשנתיים רכשתי בניין באזור קליבלנד אוהיו דרך סיטונאי. בעלי הנכס רצו להפטר ממנו במהירות, ואחרי שעמד בשוק זמן מה ללא תזוזה, הם נלחצו, והסכימו למכור דרך הסיטונאי בהנחה ניכרת. כל הצדדים יצאו מורווחים.
ג. יש כסף אבל אין זמן:
השקעה אקטיבית לא מתאימה לכל אחד. למרות שתמיד נדרש זמן – ללמוד את העסק, להבין את ההזדמנויות – ויותר מכך, להבין את הסיכונים, יש דרכים רבות להשקיע בצורה פאסיבית ולהרויח. אזכיר כאן רק שתים: הלוואות, וקרנות.
קרנות השקעה:
רובכם מכירים בוודאי את הקונספט של REIT (Real Estate Investment Trust), שהן קרנות השקעה הנסחרות בבורסה. אמנם בעקיפין אתם משקיעים בנדל”ן, אבל באמת, אתם עדיין מושקעים בשוק ההון. אין שליטה באיזה נכסים משקיעה הקרן, והשווי נשלט יותר על ידי גחמות הבורסה מאשר על ידי ערך הנדל”ן שה-REIT מחזיקה.
אתם גם בוודאי מכירים את היזם הבודד אשר מגייס משקיעים לעסקה ספציפית. כאן אתם יודעים באיזה נכס השקעתם, אבל אתם עשויים להיות חשופים לסיכונים משמעותיים אם היזמים עימם אתם עובדים אינם מודעים לחוקים ולתקנות אשר עשויים להשפיע על גיוס ההון (ולצערי ישנם הרבה כאלה). קרן חוקית חייבת לעמוד בקריטריונים מחמירים של הרשות האמריקאית לניירות ערך – ה-SEC (לעיתים קרובות המשקיעים צריכים בעצמם לעמוד בקריטריונים של כשירות, כגון הון עצמי מעל סכום מסויים ו\או הכנסות גבוהות). לכל קרן מינימום השקעה קבוע מראש, ולעיתים המינימום די נמוך, מה שמוריד את הסיכון ומעלה את האטרקטיביות של הקרן. הקרן בדרך כלל מציעה תשואה מועדפת למשקיעים (כלומר, היזם מתחייב לפזר אחוז תשואה מסויים לפני שיוכל לקבל בעצמו אחוז כלשהו מהרווחים).
דוגמא לקרן שהקמתי לאחרונה: קרן שמגייסת $2,000,000 לרכישת מתקני אחסון עצמי בדרום מזרח ארה”ב עם מינימום השקעה של $25,000. בפוסט האחרון אסביר למה אכסון עצמי הינו אחד מערוצי ההשקעה החביבים עלי ביותר!
בכל מקרה בו אתם שוקלים השקעה פאסיבית, אני ממליץ לעבוד עם אנשי מקצוע; עורך דין, יועץ מס, רואה חשבון – לוודא את חוקיות העסקה, לוודא שאכן יש נכסים אמיתיים שעומדים מאחוריה, ולוודא שזכויותיכם נשמרות. אני מכיר מקרה בו קרן יזמות גייסה הון רב לרכישת אדמת ביצות חסרת ערך בפלורידה, ולאחר מכן נעלמו מנהלי הקרן עם עיקר הסכום שהיה אמור לשמש לבניית שכונת יוקרה על האדמה הזו…
BE THE BANK – היו הבנק:
אומרים שאין תשואה מובטחת בנדל”ן, אבל הלוואות הן הדרך הקרובה ביותר להגיע לכך. הלווה מתחייב, באופן בלתי חוזר, להחזיר למלווה, על פני תקופה מוגבלת ומוגדרת מראש, את סכום קרן ההלוואה בתוספת ריבית ועמלות.
ההשקעה הצליחה פחות מהמצופה? לא בעייה של המלווה! הלווה עדיין חייב לעמוד בהתחייבויותיו, גם אם הדבר גורם לו להפסד.
לרוב, אני הברוקר שמחבר בין המלווים ללווים, אבל הנה דוגמא לאחת העסקאות בהן אני הייתי הבנק: קבוצת יזמים רכשה בניין של 27 יחידות, מהן 21 היו מאוכלסות. 6 יחידות נוספות דרשו שיפוץ מאסיבי. היה להם מספיק כסף לרכישה, אבל לא למימון השיפוץ. הלוויתי להם את הסכום הנדרש, בתנאים שאיפשרו להם להזרים את מירב התקציב החודשי לסיום הפרויקט, ולי להרוויח יפה בסיומו. מאחר ורוב הנכס היה מאוכלס, הסיכון שלי היה נמוך, למרות שהייתי במקום שני מאחורי הלוואת הרכישה.
כמובן שהלווה עשוי להשתמט מתשלום, ולכן יש בטוחה רשומה כנגד הנכס. אם הבטחונות נרשמים כהלכה, הסיכון נמוך. לדוגמא, אחד המלווים הפרטיים שאני עובד איתם נתן הלוואה של $70,000 לפרויקט של $900,000. היזמים נתקעו ברגע האחרון עם דרישות של מחלקת הפרמיטים של העירייה, וכבר מיצו לחלוטין את כל ההון העצמי שלהם. ההלוואה הייתה מראש בריבית גבוהה, עם קפיצה לריבית גבוהה יותר אחרי 6 חודשים, ודרישה חד משמעית לפרעון בתוך לא יותר משנה, ללא יכולת להאריך. לא אכנס כאן לסיבות למה אחרי שנה הנכס עדיין לא היה מוכן למכירה… הוא היה 99.9% מוכן, עם שדרוג לשווי של קרוב למיליון וחצי דולר. המלווה ביצע כינוס נכסים, השתלט על ההלוואה הראשונה, השקיע סכום נוסף של כ-$50,000 לסיום השיפוץ, ומכר את הנכס ברווח גדול (בנוסף לריבית הגבוהה שגבה במשך שנה שלמה). ראו סיפור זה כשילוב של הזדמנות ואזהרה כאחד!
בפוסט מאוחר יותר אתן אינפורמציה על אופציה נוספת של “היו הבנק” – מימון מוכר.
לא משנה באיזה ערוץ אתם בוחרים, האנשים אליהם אתם מתחברים ואיתם אתם משתפים פעולה הינם אחת מאבני היסוד שיובילו אתכם להצלחה או לכשלון. אומרים שמי שמכיר את האנשים הנכונים, לא צריך קשרים – אין מקום בו זה נכון יותר מאשר בהשקעות נדל”ן! אני שמח על ההזדמנות שניתנה לי כאן להציג את עצמי, ומחכה להכיר גם אתכם ולמצוא דרכים לשיתופי פעולה.
בפוסט של מחר אדבר על האתגר בניהול נכסים מרחוק.
Responses