סיכום ודוגמה ל-BRRRR שעשיתי
בפוסטים השבוע ניסיתי לתת קצת כלים שיעזרו לכם כמשקיעים מתחילים, שיתפתי אתכם אתמול בכשלונות ובקשיים שהיו לי לאורך הדרך, וכדי לסיים עם טעם טוב בפה אני אשתף אתכם באחת מהעסקאות המוצלחות שלי.
קודם כל, אם נהניתם ובא לכם עוד, יש לי בלוג בכתובת https://www.rentready.co.il שבו אני גם כותב מדריכים וגם משתף כל מה שאני עושה ככה שתוכלו לקבל הצצה לעסקאות אמיתיות ומספרים אמיתיים. יש לבלוג גם קבוצת טלגרם שבה אני אפרסם תכנים חדשים ומשקיעים מתחילים יכולים להתייעץ אחד עם השני – https://t.me/rentready בקיצור תבואו יהיה כיף.
בהזדמנות זו אני גם רוצה להגיד תודה ענקית ל Avi Ben Mordechay ו Lior Lustig שנתנו לי את האפשרות לכתוב כאן, ולכל מי שהגיב ושאל שאלות.
ועכשיו אחרי החפירות – לתוכן. אני שמעתי לראשונה לפני שנתיים על הקונספט של BRRRR והתאהבתי. עם הזמן הבנתי שזה לא כזה פשוט, בטח לא למשקיע זר, אבל זה לגמרי אפשרי ואת כל 6 הדלתות שלי עשיתי באמצעות השיטה ואני אתן לכם דוגמה לאחת העסקאות.
קודם כל, הסבר קצר על BRRRR למי שלא מכיר. אלו ראשי תיבות של
Buy
Rehab
Rent
Refinance
Repeat
הכוונה, בקצרה, היא למצוא נכס במחיר נמוך ממחיר שוק שצריך שיפוץ, לשפץ אותו כדי להשביח אותו ולהעלות לו את הערך, להשכיר אותו ואז לקחת הלוואה כדי לחלץ מהנכס כמה שיותר כסף ולמחזר את התהליך.
דוגמה מספרית: מצאתי נכס במצב לא טוב שמוצע למכירה ב-$60,000, ולפי החישובים שלי עם שיפוץ של $40,000 הוא יכול לקבל הערכת שווי של $145,000 ושכירות של $1,300. אז קניתי, שיפצתי (כרגע אני מושקע סך הכל $100,000) והשכרתי. אני עכשיו אלך ללנדר ואבקש הלוואה ל-30 שנה כנגד הנכס, הגיע השמאי והעריך אותו באמת בסכום שתכננתי – $145,000 ואני מקבל הלוואה לפי 70% משווי הנכס – $101,500. זאת אומרת שהצלחתי להוציא את כל הכסף שלי ויש לי עכשיו כסף ביד כדי לעשות את התהליך עוד פעם עם נכס חדש, ואחרי העלויות החודשיות כולל החזר ההלוואה יש לי קאש פלואו של כמה מאות דולרים, ובעצם תשואה אינסופית כי לא נשאר כסף בנכס.
נשמע קסום אבל יש הרבה עסקאות כאלה גם במציאות, והנה דוגמה מעסקה אמיתית שעשיתי השנה. מצאנו נכס אוף מרקט, סגרנו עליו ב-$88,000 ושיפצנו אותו ב-$8,000 שיפוץ קוסמטי. השכרנו אותו ב-$1,450 ואחרי כמה חודשים פנינו ללנדר והשמאי העריך את הנכס ב-$146,000(!). לצערי הלנדר הספציפי הזה לא הסכים לתת מעל 60% משווי הנכס, לכן ההלוואה עמדה על $88,000 – זאת אומרת שהשארנו בנכס $10,000, ועם הלוואה של 70% כבר היינו מוציאים את כל ההשקעה. בניכוי כל ההוצאות והחזר ההלוואה נשאר קאש פלואו חודשי של בערך $350, והתשואה על הכסף שנשאר (Cash on cash) תהיה מעל 40%. וכמובן יש לי עכשיו ביד עוד פעם $88,000 לעבוד איתם ולהביא עוד נכס…
זאת הסיבה שבגללה נכנסתי לנדל”ן וזאת הסיבה שבגללה בחרתי ב-BRRRR. קשה למצוא עסקאות וזה דורש המון התעסקות, אבל כשמסתכלים על המספרים רואים למה האסטרטגיה הזאת כל כך פופולרית.
מקווה שנהניתם ואולי גם למדתם קצת, מזכיר לכם שאני מתעד הכל בבלוג שלי ובלי קשר אתם מוזמנים לפנות אליי כדי להתייעץ או לשתף אותי בחוויות שלכם.
Responses