נדל”ן בארה”ב: האם השקעה בנדל”ן מתאימה לך? הנה היתרונות והחסרונות
אנדרו קרנגי אמר פעם, “תשעים אחוז מכל המיליונרים הופכים להיות כאלה בזכות בעלות על נדל”ן.”
עם זאת, כמו כל השקעה, גם נדל”ן כרוך בסיכון וגם בכמות ניכרת של זמן, מאמץ וכסף. בנוסף, לוקח זמן ללמוד כיצד למצוא נכסים להשקעה, לתקן ולהפוך אותם, לנהל שוכרים ולבצע משימות נלוות אחרות. למרות מה שטוענות הפרסומות בשעות הלילה המאוחרות, השקעות נדל”ן אינן מיועדות לכולם. האם לשקול לקפוץ לשוק? הנה כמה יתרונות וחסרונות של השקעות נדל”ן שכדאי לקחת בחשבון לפני הצעד הבא שלך.
יתרונות של השקעה בנדל”ן
יש הרבה סיבות להשקיע בנדל”ן. בתור התחלה, בניגוד לחוזים עתידיים, מדובר בסחורה שאתם בטח כבר מכירים ומבינים, לפחות במידה. שלא לדבר על כך, היסטורית, נדל”ן עולה בערכו. להלן הסיבות העיקריות לשקול השקעה בנדל”ן.
זה מוחשי
נדל”ן הוא דבר אמיתי, מוחשי, שתמיד יהיה לו ערך כספי. זה לא תמיד נכון לגבי השקעות אחרות. לדוגמה, אם אתה משקיע 200 דולר בבורסה והשוק קורס, המניה שלך עלולה להיות חסרת ערך, רק פיסת נייר, למחרת.
מצד שני, ללא קשר למה שעושה שוק הדיור, אתה עדיין הבעלים של הקרקע וכל המבנים שעליהן. ולאדמה הזו יש ערך. ההשקעה שלך ב-200,000 דולר עשויה לרדת מ-200,000 דולר ל-100,000 דולר אם שוק הדיור יקרוס, אבל זה תמיד יהיה שווה משהו.
ערך נדל”ן
מבחינה היסטורית, נדל”ן עולה (צומח) בערכו עם הזמן. במילים אחרות, גם אם תשקיעו 200,000$ והתרסקות תפחית את הערך הזה בחצי, הנכס שלכם בסופו של דבר יתאושש. אתה יכול לראות את זה מהתפוצצות בועת שוק הדיור ב-2007, התאוששות שלאחר מכן ב-2013 והמחירים מרקיעים שחקים כעת.
גורמים רבים תורמים למידת ההערכה של ההשקעה שלך, כולל מיקום, היצע וביקוש, כלכלה ושיפוצים, אם להזכיר כמה. עם זאת, בהתבסס על מה שהשוק עשה בעבר, ערכי הנדל”ן בארה”ב עלו ב-3.5 עד 3.8 אחוזים בשנה. במשך 10 שנים, זה מתורגם לכ-$35,000 לכל $100,000 משווי הנכס שלך.
אתה מגדיל את הערך הנקי שלך
השווי הנקי הוא הסכום הכולל של מה שבבעלותך פחות מה שאתה חייב. ככל שאתה משלם את המשכנתא על נכס להשקעה, ההון העצמי שלך בנכס – מה שבבעלותך – גדל. זה משנה את האיזון של המשוואה כי אתה בעל יותר וחייב פחות. כתוצאה מכך, השווי הנקי שלך גדל.
השקעה בנדל”ן יכולה גם לעזור להגן על השווי הנקי שלך על ידי גיוון תיק ההשקעות שלך. אם תשקיע את כל כספך בבורסה והיא תתמוטט, השווי הנקי שלך יספוג מכה גדולה. עם זאת, אם אתה מחלק את ההשקעות שלך בין שוק המניות, הנדל”ן וכלי רכב אחרים לבניית עושר, רק חלק מהשווי הנקי שלך מחזיק באופן תיאורטי את המכה הפיננסית.
(שוחח עם המתכנן הפיננסי שלך כדי ללמוד כיצד לגוון את תיק ההשקעות שלך)
זה יכול ליצור מקור הכנסה פסיבי
עומדות בפניכם מספר אפשרויות בכל הנוגע להשקעה בנדל”ן. אתה יכול לקנות נכס במחיר נמוך ולהעיף אותו בשביל רווח, להשקיע בקרן השקעות נדל”ן (REIT) או להשכיר את הנכס לשוכרים. על ידי השכרת נכס, עם זאת, אתה יכול ליצור זרם קבוע של הכנסה. בכל חודש הנכס שלכם מאוכלס, השוכרים שלכם ישלחו לכם צ’ק שכר דירה ומה שנשאר לאחר תשלום המשכנתא ושאר ההוצאות הוא שלכם.
עם זאת, לא תמיד תהיה לך גישה לכסף הזה. אם אתה משתמש בחברת ניהול נכסים, הם יקבלו את הכסף הזה,
ואם אתה מחזיק את הנכסים שלך ב LLC
תצטרך לעקוב אחר הכללים לגבי איך אתה יכול לגשת לכספים האלה ומתי. בנוסף, הנכס יתפנה ויזדקק לתיקונים מעת לעת. מקרים אלה ישבשו את תזרים המזומנים.
נדל”ן מגיע עם הטבות מס
אם אתה הבעלים של בית משלך, אתה יודע שאתה יכול לנכות את ריבית המשכנתא שלך ובדרך כלל ארנונה ממלכתית ומקומית. כמשקיע נדל”ן, ניתן לנכות גם הוצאות תפעול, ביטוח ואחזקה. כאשר אתה מוכר את הנכס, אתה יכול לגלגל אותו לנכס אחר (החלפה 1031) ולדחות את רווחי ההון שלך. ניתן גם לתבוע פחת כמשקיע מאחר והבניינים בנכס מתדרדרים עם הזמן.
כמובן, תרצה לדבר עם רואה החשבון או יועץ המס שלך כדי לראות כיצד חוקי המס הנוכחיים יכולים להשפיע עליך אם תחליט להשקיע.
חסרונות של השקעה בנדל”ן
נדל”ן יכול להיות מסוכן, ולהרוויח כסף כמשקיע נדל”ן זה לא קל כמו שאנשים מסוימים היו מובילים אותך להאמין. שקלו את החסרונות לפני שאתם מחליטים להשקיע.
זה עולה כסף להתחיל
אל תאמין לגורואים שמוכרים תוכניות להשקעות נדל”ן – אתה לא יכול להשקיע בנדל”ן בלי כסף. בעוד שחלק מהאנשים מתחילים במשיכת הון עצמי מהבתים האישיים שלהם, צריך שיהיה לך הון עצמי בבית כדי לעשות זאת. וגם, לקחת כסף מלווים זה יקר.
נכון לעכשיו, שיעורי כסף מלווים נעים בין 10 ל-18 אחוזים בהשוואה לריבית משכנתא מסורתית בין 3 ל-4 אחוזים.
מה לגבי לקיחת משכנתא לבית לנכס להשקעה? מכיוון ששיעורי ברירת המחדל של נכסים להשכרה גבוהים יותר משיעורי המשכנתא המסורתיים, הבנקים דורשים לעתים קרובות מקדמה גדולה יותר ויש להם דרישות יחס חוב להכנסה מחמירות יותר. לכן, אלא אם כבר יש לך כסף להשקיע וכסף לשיפוצים ושיפורים, השקעה בנדל”ן עשויה להיות לא אופציה ריאלית.
זה דורש הרבה עבודה
השקעה בנדל”ן דורשת שעות על גבי שעות עבודה. ראשית, עליך לחפש נכס ולאחר מכן לרכוש אותו. לעתים רחוקות מאוד הנכס יהיה מוכן להשכרה או למכירה, אז בשלב הבא, תצטרך להשקיע עוד יותר זמן בתיקון ושיפוץ שלו. בהנחה שאתה מתכוון לשכור את הנכס, תצטרך למצוא שוכרים, להכשיר אותם, לגבות את דמי השכירות, לבצע תיקונים לפי הצורך ולפנות אותם במידת הצורך. עומס העבודה שלך רק גדל בהתבסס על מספר הנכסים שבבעלותך.
אתה יכול לשכור חברת ניהול נכסים, רק היה מוכן לעבוד כדי להפוך את ההשקעות שלך לרווחיות.
זה לוקח זמן
בדרך כלל, לוקח שנים לראות עליות משמעותיות. כמובן שתוכלו לעקוף את ההמתנה על ידי רכישת דירה מתחת לעלות משמעותית ומכירתה ברווח. עם זאת, כמעט תמיד, נכסים אלה מתומחרים מתחת לשוק מכיוון שהם זקוקים לתיקונים ושיפוצים נרחבים. השיפורים האלה עולים כסף, מה שלא רק חותך ברווחים שלך אלא לוקח זמן. זה לא נדיר ששיפוץ גדול אורך שלושה עד שישה חודשים.
דרמה, דרמה, דרמה
כבעל בית, תצטרך לנהל שוכרים אלא אם כן אתה שוכר חברת ניהול נכסים. אל תזלזלו בדרמה הכרוכה בכך. חלק מהדיירים משלמים מידי חודש. אחרים מעלים סיבות מפורטות מדוע הם לא יכולים לשלם כלל: הם פתחו בהליכי גירושין, הנער שלהם ברח.
כשהפינוי קרוב, הם אורזים בלי מילה ומשאירים את הרכוש שלך פגום ומלא באשפה.
בזמן שאתה נשבע שלעולם לא תיתן לדברים האלה לקרות בנכס ההשכרה שלך, קל להישאב לתוך הדרמה. אחרי הכל, רובנו רוצים שיאהבו אותנו ולעזור למישהו שעובר תקופה קשה. אז, הבינו את הסיכון לדרמה, או שכרו חברת ניהול נכסים.
זה מסובך
השקעה בנדל”ן אינה פשוטה כמו להחזיק בית משלך. זה מגיע עם מערכת חוקים משלו שאתה צריך להבין. לדוגמה, אם נראה שאתה מעדיף קבוצה אחת של דיירים פוטנציאליים על פני אחרת על ידי פרסום הנכס שלך כ”קרוב לכנסייה הקתולית”, אתה עלול להיות מואשם בהפרת חוק הדיור ההוגן. הפרה עלולה לפתוח בפניכם תביעה יקרה.
לחלופין, אתה יכול להגיש את המסים שלך בצורה לא נכונה ולעמוד בפני ביקורת מס הכנסה. כאשר אתה משקיע בנדל”ן, אתה צריך להפוך למומחה בחוקי דיור הוגן, מיסים, חוקים מקומיים לשוכרים ותחומים אחרים. לכל הפחות, תרצו להקיף את עצמכם בצוות של אנשי מקצוע שתוכלו להתייעץ איתו כדי לקבל תשובות.
מוכן להתעשר?
השקעה בנדל”ן יכולה לבנות עושר, אבל אתה לא צריך לרכוש נכסים להשכרה כדי להגדיל את השווי הנקי שלך. גם בעלות על בית משלך יכולה לעשות זאת.
מתכננים לקנות בית ראשון או להשקיע בקרוב?
הסירו קצת מהלחץ ומוזמנים לפנות לחברת נדל”ן ולעניין בעלי מוניטין ואמינות שיכולים לעזור לך.
——————————————————————————
ליאור לוסטיג
בעל שלושה תארים ומעל 20 שנות נסיון בתחום הטכנולוגיה והנדל”ן.
בעלים ומנהל חברת נדל”ן ולעניין המספקת שירותי נדל”ן בתחום הקורסים, מנטורינג, מימון, ניתוח עסקאות והשקעה.
מפעיל הפורום המצליח נדל”ן ולעניין ארה”ב בפייסבוק.
תאום שיחה עם הצוות המקצועי שלנו על ידי קביעת מועד לשיחת זום
Responses