ניהול נכסים.
#יזםהשבוע ירון פלדברג #פוסט4
מזל טוב! לאחר חיפושים רבים, רכשתם נכס להשקעה. עכשיו מתחיל החלק הקשה. זוכרים ששכרתם דירה? נתתם צ’קים קדימה, פיקדון ערבות או אפילו ערב או 2, ורק אז נכנסתם לדירה. כמה פעמים קרה שלא שילמתם שכירות? כמה אנשים אתם מכירים שהיו בבתי משפט בגלל הנכס? אולי אתם עדיין שוכרים או משכירים.
עכשיו תשכחו כל מה שאתם יודעים על לדיירים בישראל. התרבות, החוקים, התנאים והתנהלות שונים מישראל. התהליך הופך למסובך יותר כאשר הנכס נמצא באזור סוציו-אקונומי נמוך יותר. על פניו זה נשמע הגיוני. אבל משקיעים אוהבים תשואות גבוהות, 10% , 15% אולי גם 50% ? נכסים במחירים נמוכים שמקבלים תשואות גבוהות, לרוב מדובר באזור שהסיכון להסתבך עם דייר גובהה.
יש מלא דרכים להתמודד עם דיירים לא משלמים, ויש מלא דרכים למנוע דיירים שלא ישלמו. חשוב מאוד לדעת את הכללים של האזור. איך נכס אמור להיראות, מה מקובל לתת, כמה מקובל לקחת, אלו מיסים צריכים לשלם מתי וכמה, מה הזכויות וחובות של הדייר ומה הזכויות וחובות של ה LANDLORD (הבעלים), תקנות מקומיות, שכונתיות, וכיו”ב. המון מקומיים מנהלים את הנכסים של עצמם. במיוחד שמדובר בנכס אחד או 2. כאשר יש להם יותר הם יעדיפו לקחת חברת ניהול נכסים או לעזוב את מקום העבודה שלהם כדי להתעסק עם הנכסים. אבל בעלים שיש לו נכס בפנסילבניה, כדי לנהל אותו הוא חייב לחיות קרוב לנכס עד 45 קילומטר מהנכס. כלומר אם אתם חיים בישראל אתם פי 225 רחוקים מהמרחק הדרוש ולכן אתם תצטרכו חברת ניהול.
אז מה חברת ניהול עושה?
היא מחפשת, בודקת ומכניסה את הדייר לאחר חתימת החוזה. לאחר מכן היא דואגת לגבייה של השכירות ואכיפה של כללי החוזה. בנוסף, היא דואגת לתיקונים ותחזוקה של הנכס. חברות ניהול מעדיפות נכסים קלים לניהול, מאשר נכסים שהולכים להתפרק כל רגע ומצריכים תעסוקה כל שני וחמישי. הם מעדיפים נכס שיהיה קל למצוא דיירים טובים, כי דיירים בעייתיים זה גם התעסקות, טלפונים, ריבים, אי נעימות מכל הצדדים. בקיצור נכס בעייתי לא רווחי לחברת ניהול לנהל, ואם אתם רוצים שירות טוב על הנכסים שלכם זה יעלה לכם כסף.
מה חברת ניהול לא עושה? לרוב לא משלמת מיסים, ביטוחים, חשבונות מים, גז וחשמל. הם לא ישלמו לכם את המשכנתא או לחברים שלכם (יעבירו כספים לצד 3) והם לא הנהלת חשבונות שלהם. חברת ניהול הם חברות שנותנות שירות על ניהול הדייר. כל חברת ניהול יש את הדרכים שלה איך היא מנהלת את הנכס. לכל ניהול יש את היתרונות שלו. זה ברמה המבצעית.
עוד דברים שחברת ניהול טובה נותנת, ייעוץ על איך לנהל את הנכסים אסטרטגית. מחשבה עתידית של ניהול הנכס, הצגת רווחיות של הנכס וכיו”ב.
כמה טיפים שאני חושב שטוב למשקיע מתחיל לדעת:
· לקבל המלצות על חברת הניהול
· תוודאו מה השירות שהם נותנים, לדוגמה, מה הם משלמים ומה לא.
· תקשיבו לחברת הניהול. רק אם שת”פ שלהם תכלו לקבל ניהול איכותי. הם יודעים יותר טוב מכם איך להתנהל עם דייר.
· אל תצפו שחברת הניהול תעשה לכם קסמים בבית. אם צריך לשפץ אל תחסכו כסף. נכס, כמו הבית שלכם, מצריך תחזוקה מתמדת.
· בתים זולים וישנים תהיה תחזוקה גבוהה. אלא אם אתה מחליפים את הכול (צנרת, חשמל, גג, חלונות, דלתות, מערכות חימום, מטבח, שירותים וכו…) חדש – מינוס בעיות (כמעט מינוס).
· חברה ניהול טובה לא צריכה אתכם, אתם צריכה אותם. הם לא חייבים לכם כלום חוץ ממה שכתוב בהסכם.
· אמון הוא דבר חשוב ולכן תבדקו טוב מי החברה שהולכת לנהל לכם את הנכס.
קחו בחשבון שבכל מדינה יש חוקים ותקנות שונים, כך שאני מדבר בעיקר בפנסילבניה. יכול להיות ששם זה שונה. כך שתמיד תבדקו ותשלו, תכינו רשימת שאלות ושלחו להם באימייל.
בגלל שרוב הלקוחות שלי ישראלים, פיתחתי שיטה למנוע את הבעיות מסויימות. אני נותן המון שירותים שלקוחות מקומיים לא צריכים. למשל, שהדואר מגיע אלי, כך יש לי שליטה על הדואר (בארה”ב אוהבים מכתבים, אני מקבל מעל 50 מכתבים בשבוע) אם צצה בעיה, מטפלים בה מייד. כך אנו חוסכים קנסות שעלולים להיגרם בגלל שמשקיע קיבל מכתב שלא הבין, זרק ואחרי כמה חודשים מגלים שיש ערמת קנסות, צווי מעצר נגד הבעלים בגלל שהוא לא חתך את הדשא ועכשיו הוא גבוה או תביעה (LIEN) נגד הבית שיכולה להגיע למכירת פומבית “שריף סייל”.
עם זה שניהול נכסים זה עסק, יש לי המון לקוחות שהפכו לחברים טובים, ולא תמיד ההתחלה הייתה קלה. סבלנות ושינוי פאזה לחשיבה של משקיע הפכו את התהליך לפשוט ופורה יותר.
Responses