בטברנה ישנה בסלוניקי הבוזוקי מנגן את התקופה…

#יזםהשבוע ניר לייבל #פוסט3
נתחיל בקלימרה, איזה שם יפה ל”בוקר טוב”, תמיד מעלה חיוך.
אז למה יוון?
בשנת 2018 ראינו שהעסקאות שאנחנו מגיעים אליהן מתחילות להיות גבוליות – מבחינת הרווחיות.
אמרנו לעצמינו שאנחנו חייבים לגוון את הפרויקטים שלנו עם עוד יעד שהוא לא ארצות הברית.
בדקנו מספר מדינות ביניהן הונגריה, פורטוגל ויוון.
הונגריה ירדה מהפרק, ענייני מיסוי ורגולציה.
התלבטנו ממש בין יוון לפורטוגל, כל מה שחיפשנו היה שם: מדינה לאחר משבר כלכלי שעוד לא התאוששו ממנו. מספר תיירים גדול, המון סטודנטים ועד פרמטרים נוספים שבחנו.
לאחר שנים של טיסות ארוכות ושהות ממושכת ללא המשפחה רציתי משהו קרוב, צ’יק צ’ק.
רציתי ים כחול שקוף, איים, אוכל מטורף ואיזו בירה טובה לסיום של יום פעילות.
יוון נבחרה, אני וירון בלום (השותף שהצטרף אלי ועל דסי) טסנו 17 פעמים בשנה הראשונה לפעילות היוונית 2019. הכרנו, חפרנו, שתינו, צחקנו ובעיקר למדנו את התהליכים היוונים לאיתור, בדיקה, רכישה, ניהול פרויקט, דיירים וכו’
בהתחלה תפסנו את הראש.
בניגוד לארה”ב שמגיעים למוכר והוא אומר כן/לא/יותר וכו’.
כאן יש מכירה ריגשית, הסבתא הורישה לנכד ויכול להיות שאחרי המשא ומתן הוא יתקשר ויגיד שהוא חלם שסבתא שלו אומרת לו “אל תמכור” ולכן הוא לא מוכר ושלום.
איך מתמודדים עם דבר כזה? פשוט
מביאים הרבה יותר עסקאות לשולחן ומבינים שחלקן יפלו.
ראינו יזמים גדולים מגיעים והולכים אחרי חודשיים עם הזנב בין הרגליים כי בחנו רק עסקה אחת וכשהיא נפלה אז הם החליטו שזה לא בשבילם.
היינו מאוד ממוקדים בעסקה הראשונה:
מרכז העיר, כמה מאות מטרים בתוך בניין תעשייתי
להבין איך עושים כאן בדיקה משפטית
בדיקה הנדסית
בדיקה פיננסית של העסקה, לראות שאנחנו לא שכחנו משהו מהעלויות.
בנינו צוותים (פרילנסרים : עו”ד, מהנדס, אדריכל, מתווך.. כיום יש לנו צוות אין האוס)
וכך יצאנו לדרך עם 700 מ”ר מסחרי שהפך ל-16 דירות מגורים קטנות בלב העיר סלוניקי שביוון.
את הדירות מכרנו תוך שבועיים בפריסייל למשקיעים שהגיעו איתנו מארה”ב. הקמנו חברת ניהול בסטנדרט אמריקאי ועד היום חלקם מחזיקים בדירות מהפרויקט הזה.
היום אני יודע שמכרנו את הדירות ממש בזול, אבל כמו שכבר כתבתי בפוסט השני תדאג לכסף שהשקיעו אצלך. המשקיעים שמכרו אחרי שנתיים עשו 70% על הכסף והמשיכו לפרויקטים חדשים.
*כוכבית גדולה: אני לא יועץ מס, אבל יש אמנה בין ישראל ליוון אשר אומרת שאדם פרטי אשר מכר את הנכס שלו ישלם מס במדינת היעד בלבד, כלומר יוון ויצהיר בלבד במדינת המקור. ביוון יש פטור ממס רווח הון לאדם פרטי כל עוד ביצע עד שתי טרנזקציות (סייקל קניה-מכירה) בשנתיים (על מנת שלא תעשה מזה עסק ולא תשלם מס). אז מה שיוצא מהסיפור שקנית ב-100 אלף, מכרת אחרי שנתיים ב-170 אלף, העברת לחשבון בנק בארץ 170 אלף יורו ללא מס. סוגר את הפיסקה בזה שאני לא יועץ מס ואל תתייחסו למה שכתבתי כאן – תדברו עם גורם מומחה בתחום! שזאת בכלל המלצה קדימה – תשלמו כסף כדי להימנע מכאב ראש ועוד בעיות בהמשך.
הפרויקט הזה פתח לנו את השער, כמו בפוסט 2, העסקה הראשונה שפותחת הזדמנות לעוד המון עסקאות.
וכך המשכנו לרכישה של קומות של בנייני מגורים/ מסחרי והסבה..
רכישה של בניינים מסחריים והסבה לעשרות דירות מגורים/ טווח קצר.
אתייחס כעת למה בחרנו סלוניקי וההתמקדות במרכז העיר.
סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון והיא נחשבת לבירת מדינות הבלקאן.
היא בעלת:
1.2 מליון תושבים.
מעל 150 אלף סטודנטים
5 מליון תיירים בשנה
שעה שעתיים מהרבה מוקדי תיירות
שדה תעופה בינלאומי – שכבר מוגדר אפילו טרנס אטלנטי (טיסה יומית מישראל, טיסות ישירות מסין וארה”ב)
היא ממוקמת על היבשת ולא אי (מחוברת לאירופה)
ותרבות אוכל משובחת
יש לה מרכז אחד
הגודל של המרכז מרכז הוא כמו “מגרש כדורגל”, מלבן של 1.5 קילומטר על 1 קילומטר.
אי אפשר לבנות בעיר כי פשוט אין מגרשים.
אין פינוי בינוי כי כל העיר במרכז בנויה על עתיקות של התקופה העותמנית, הביזאנטית וההלניסטית.
כלומר, רכשת והרסת בניין ומצאו עתיקות, תשכח מהבניין.
מה זה אומר? שמחדשים את הקיים.
אם הבניין נבדק והוא חזק על פי התקנים זה פשוט.
אם הבניין צריך חיזוק, מביאים מומחים ויוצרים תוכנית חיזוק ועלויות עם בצ”מים.
עכשיו יש לנו בניין כזה שדורש חיזוק, אבל מיקום משוגע, אני מתרגש לראות את הפרויקט מתקדם. זה יצירה ממש כמו לצייר על קנבס חדש ולבן.
אז איפה כאן ההזדמנות היזמית בעיר?
זוכרים שכתבתי שהמוכרים רובם לא מקצוענים כמו האמריקאים.
אז ביוון אין זילו, טרוליה, פרופסטרים או כל מערכת אחרת שיכולה לתת לנו נתונים תוך שנייה של כל המכירות באותה השכונה. יש מערכת של יד שתיים שזה נותן תמונה פחות או יותר של בכמה מוכרים איפה וגם איתה צריך לדעת איך לעבוד כי גם פה ישנם אי דיוקים לפעמים.
אז איך אנחנו יודעים בכמה נמכר מה?
יצרנו את השיטה שלנו שכוללת הרבה ניסיון שלנו, הצלבות של נתונים, דיבור עם מתווכים, עורכי דין, נוטריונים (כמו טייטל קומפני) וכמובן הבנת הביקוש.
אחרי שאנחנו מבינים בכמה נמכר ומה נמכר (סוג דירה) אנחנו צריכים לגזור לאחור את העלויות (אחרי שיחה עם המהנדס, האדריכל, המתווך) לראות איפה אנחנו עומדים ביחס למרווח שנוצר בין הבקשה של המוכר לרווח שאנחנו רוצים.
אנחנו בדרך כלל לא יוצאים לדרך ללא 30% רווח לפני מימון.
אנחנו בתור חברה יוונית עם ניסיון מקבלים משכנתאות של 50-65% מכלל ההוצאות של החידוש של הבניין כולל הכול (ריהוט, ניהול, פיקוח, רכב…). הריבית כרגע היא כמו בארה”ב סביב 5.5%.
מקבלים גרייס ל-3 שנים וההלוואה היא ל-15 שנים (שזה קצת באסה כי זה מגדיל את ההחזרים).
מבחינת שכירויות אפשר לעשות כאן 6-8%, Airbnb אפשר לעשות יותר אבל ממליץ רק למי שיש לו מספר נכסים באותו הלוקיישן. או איזה מגה פנטאוז שווה שימשוך אליו אנשים תמיד.
יש כאן עליית מחירים מטורפת משנת 2018
ככה שה IRRהוא לא פחות מ-15%
חלק מהפרויקטים שלנו הם לא רק של מכירת דירות בטאבו.
לקחנו את המודל הקלאסי של המולטי פאמילי ויצרנו אותו כאן בבניינים של מגורים ובניינים שלמים ממותגים של Airbnb שאנחנו מנהלים.
לקחנו את כל המודלים האלה והתאמנו אותם גם לאזור חלקידיקי (כשעה מהשדה תעופה של סלוניקי)
וילה על החוף או עם נוף, זה המוטו.
תרשמו חלקידיקי בגוגל, אילו חופים ומים וואו.
אני מסתובב שם לחפש אדמות והלב מחייך, טבע, הרים, יער, מים תכלת, טברנות עם בוזוקי.
כיף לחיות שעה מהמקום הזה.
נחזור לוילות,
האזור הוא עונתי מחודש מאי ועד אוקטובר, כל שנה פוקדים אותו מיליוני תיירים ומקומיים.
לרוב למקומיים יש בתי נופש (זאת התרבות, לכל אחד יש בית נופש קטן שפוקדים אותו בסופי השבוע – לאורך כ-ל התקופה)
התיירים מגיעים מכל רחבי אירופה ברכב (צילמתי וידאו מחנייה של ביץ’ בר מכוניות מצרפת, בולגריה, אנגליה, סרביה, מקדוניה, בלגיה, גרמניה, הולנד, שוויץ ועוד)
השדה של סלוניקי הוא בינלאומי – שעה נסיעה.
יש בחלקידיקי שלוש רגליים (תסתכלו בגוגל תבינו איך זה נראה מהמפה)
קסנדרה – הרגל הראשונה מאופיינת בהרבה צעירים וגם משפחות, הרבה פעילויות ומסיבות כל היממה.
סיטוניה – הרגל השנייה מאופיינת בעיקר במשפחות שבאות להרגע.
אתוס – מקום קדוש לנוצרים האורתודוקסים, יש שם מאות של נזירים גברים שחיים שם, אין כניסה לנשים (!).
ההזדמנות באיזור זה היא אדירה, יש ביקוש מטורף לדירות/וילות איכותיות אבל אין ממש היצע כי הרוב ישן.
לכן אפשר לקנות ישן ולשפץ (אנחנו ממש כעת בשיפוץ של מתחם של 12 וילות עם נוף מדהים לים, שידרגנו כל וילה והוספנו בריכה פרטית).
החלופה היא לרכוש שטח ולבנות (גם את זה אנחנו עושים)
בונים מיני ריזורטים, לדוגמה: 4 וילות על שטח של חמש דונם עם נוף לים.
אני אישית מעדיף את הפרויקטים שקונים עשרות דונמים ובונים כפר עם וילות אבל שיש שירות מלונאי כמו: ניקיון, הזמנה של קניות, אפשרות להזמין שף וכו..
בנוסף זה מאפשר ליצור איזורים משותפים כמו גני משחקים ביץ’ בר אם זה על הים ועוד..
לאחרונה התחלנו לעבוד על כפר ריטריט (בקצרה למי שלא מכיר את המושג: ריטריט הוא הזדמנות להכיר את עצמנו לעומק, להתבונן בחיינו, לחשוב על הדרך שבה אנו צועדים, לחוות את ההווה, להיות כאן ועכשיו)
כמו כפר נופש אבל ממוקד סדנאות, הוא לא יהיה ראוותני כמו כפר נופש, יותר מנימליסטי, המיקוד הוא בהתפתחות.
כאן הגיע אלינו לידר/מוביל עם הרעיון של הכפר, אנחנו מובילים את החלק היזמי והפיננסי מול הקרנות/בנק.
הוא מגייס את הכספים מעצמו ומהעוקבים שלו. כמו שאומרים שיתוף פעולה.
מחכה לראות איך זה יתפתח.
אז הבנו שיש עסקאות, הבנו שאיפה שיש ביקוש אז קל להביא דיירים.
אזורים ללא ביקוש כמו הכפר שהוא קצת מרוחק, אנחנו יוצרים את הביקוש מראש מתוך קהל ספציפי.
לסיכום אני רוצה לכתוב על דרכים נוספות להביא מימון לפרויקט.
באירופה וביוון בפרט קיימים כל מיני סוגים שונים של קרנות תמיכה ביוון שלאחר המשבר של 2008.
בנוסף יש קרנות אירופאיות שתפקידן להלוות או להעניק כספים למי שמחדש ומפתח את אירופה.
לכן,
יש כאן אפשרויות פיננסיות מדהימות.
מענקים לבנייה של בתי מלון 4 כוכבים ומעלה (לא קל לקבל אך אפשרי) יכול להגיע ל-50-60 אחוזים מעלות הבנייה. מענק- לא צריך להחזיר. כמובן שיש המון תנאים ומגבלות.
בנוסף, יש קרנות של מליארדים כמו ה- RRF שבאה לשקם ולמנף את יוון.
כאן אפשר לקבל הלוואה של 50 אחוז מכלל עלויות הפרויקט ואפילו להכניס עלויות תפעול של השנה הראשונה. הריבית (תשבו על הכיסא קודם) היא 0.35 אחוז פיקס, גרייס לעד שלוש שנים והלוואה ל-15 שנים. כמובן שצריך לבנות תוכנית עסקית לתיירות על מנת לתפוס את זה.
אנחנו שמחים לשלם למומחים שלנו על מנת להבטיח קבלה של הלוואות כאלה.
אני לא רוצה שתקבלו את הרושם שזה קל כל מה שרשמתי למעלה.
ממש לא, זה סיסטם, נחישות, התמדה ורצון להצליח.
תדעו שעל כל עסקה שמצליחה יש הרבה אחרות שאפילו לא מגיעות לכדי הכרה כי הן נופלות בדרך ואולי גם השקענו בהן כספים.. אבל כשיש עסקה טובה היא טובה!
תכתבו לי בתגובות ואשיב לכם על שאלות וגם מה לקחתם מהפוסט שלי
יום מעולה
ניר לייבל

Join Our Newsletters:

Responses