פיתוח הנדל”ן בפילדלפיה צפוי להאט השנה בהתחשב באי ודאות בריבית

עם שיעורי הריבית הגבוהים ביותר מזה 15 שנה, היזמים מפעילים את הבלמים בפרויקטים בצנרת.
ההכרזה הגיעה ימים ספורים לפני חג המולד, סימן פיסוק על שנה שהחלה לטובה עבור תעשיית הפיתוח בעיר אך הסתיימה בנימה לא ברורה.
מפתח מגה בניו יורק שהחליט לבנות בפילדלפיה במהלך המגיפה הפסיק עבודה בבניין בן 360 יחידות שאליו היא כבר השקיעה 42 מיליון דולר מכספו..
“ארגון Durst עוצר את בניית הפרויקט המעורב ב-300 N. Columbus Boulevard”, נכתב בהצהרה של דובר החברה בפילדלפיה, אנתוני קמפיסי. “החלטה זו היא תוצאה של עלייה בלתי צפויה בעלויות הבנייה ושוק מימון מאתגר”.
שיעורי הריבית הם ברמה הגבוהה ביותר מזה 15 שנה, מה שמייקר את ההלוואות. הפדרל ריזרב מאותת בחוזקה שהעלאות ריבית נוספות יגיעו ב-2023, כי הוא לא חושב שהאינפלציה עדיין נבלמת.
חלק מהמפתחים בפילדלפיה מפעילים את הבלמים בפרויקטים שבהם הבנייה לא מתקדמת היטב, אם כי מעטים עושים זאת בצורה דרמטית כמו דרסט. נפוץ יותר הוא שפרויקטים שעדיין נמצאים על לוחות השרטוט יישארו כך, למרות שצופי תעשיית הפיתוח טוענים ששינויים דרמטיים יותר עשויים להתרחש עד אמצע השנה.
“בהחלט יש אנשים שאני מכיר שעשו עסקאות בטוחות, ואז כשהכל התנהל בתשעת החודשים האחרונים, הם החליטו להשהות את הפרויקטים האלה עד שהעניינים יירגעו”, אמר דיוויד סגל, סגן נשיא בכיר בבנק TriState Capital. “הם לא רצו נסיעה ברכבת הרים מבחינת חומרים, עבודה ועכשיו, כמובן, עלויות אשראי.”

שמרנות בכל רחבי הקמעונאות, הדיור, התעשייה
השמרנות החדשה הזו ניכרת בכל מגזר: קמעונאות, דיור, תעשייה ומשרדים (אם כי בנייה חדשה במגזר האחרון לא רואה שום פעולה בגלל עבודה מרחוק). אפילו אחסון, שהיה הימור בטוח כל כך בשנים האחרונות, רואה כמה הערות זהירות כאשר חברות כמו אמזון נסוגות משיא ההשקעות שלהן מתקופת המגיפה.
כמה בנקאים אמרו שהם שומעים ממפתחים שהפרויקטים המסחריים היחידים שהם ניגשים אליהם בדחיפות הם אלה המושכרים מראש. הפיתוח הספקולטיבי, לעת עתה, יצא מהאופנה.
“כל דבר שהוא ספקולטיבי הוא אתגר, ובכך אני מתכוון שהוא כנראה לא יתבצע”, אמר ברני שילדס, נשיא אזורי של פילדלפיה ודרום ג’רזי עם M&T Bank.
“בזמנים רגילים, אם משהו מסוכן יותר, אתה יכול פשוט לדרוש הון עצמי נוסף להיכנס”, אמר שילדס. “כרגע, אני לא יודע שכל סכום הון יגרום למלווה להתעניין בעסקה מסחרית שאין לה חוזה משמעותי מראש.”
זה לא אומר ששום דבר לא נבנה. מחסן הקירור בשווי 93 מיליון דולר שננעל לאחרונה עבור פורט ריצ’מונד הוא דוגמה לפרויקט תעשייתי שעמד בדרישות אלו.
פיתוחי דיור רב-משפחתיים באזורי שוק חמים עדיין נתפסים כהשקעה בטוחה גם ב-2023. אבל יש חשש שחברות מסוימות יצטרכו לקצץ בדמי השכירות המבוקשים שלהן בתחרות על הדיירים בגלל היקף הבנייה העצום בשנים האחרונות.
“כל כך הרבה קורה באזור Northern Liberties, פישטאון, אזור קנסינגטון, שאנחנו עשויים לראות כמה ויתורים למילוי המלאי הזה”, אמרה סוזאן סוויזני, הנשיאה האזורית של OceanFirst Bank. “זה עדיין שוק חזק, יש עדיין ביקוש חזק, אבל היה הרבה בנייה”.
בנקים אזוריים אומרים שהם לא רואים הבדלים גדולים באופן שבו סביבת הריבית משפיעה על ההלוואות בתתי השווקים השונים של האזור. פילדלפיה, מחוזות הצווארון שלה, דלאוור ודרום ג’רזי רואים דפוסים דומים.

האטה לא כל כך כואבת באזור פילי
הם גם אומרים שההאטה לא כל כך כואבת באזור פילדלפיה מכיוון ששיאי תנופת הבנייה לא היו קיצוניים כפי שהיו באזורי מטרופולין רבים בדרום ובדרום-מערב. כפי שהתרחש במהלך המיתון הגדול, השיאים של אזור פילדלפיה אינם מרהיבים, אך גם השפל שלו אינם הרסניים.
יש תקווה שגם אם הפדרל ריזרב ימשיך להעלות את עלות ההלוואות, זה יאט את העליות. בסופו של דבר, אולי, זה פשוט ישמור אותם ברמה מתמשכת.
זה לא נורא כמו שזה נשמע. חלק ממה שהפחיד מפתחים ומלווים הוא שהם לא יודעים לאן יגיעו הריביות. ברגע שנורמה מתגלה, גם אם עלויות ההלוואות יישארו גבוהות בהשוואה לעשורים האחרונים, סביר להניח שהפיתוח יתגבר שוב.
“יש אי ודאות לגבי מתי עליית הריבית תאט או תיפסק”, אמר דיוויד רוס, סגן נשיא בכיר בבנק Citizens. “עד שיהיה קו ראייה ברור לגבי זה, כל קהילת המממנים סלקטיבית באופן שבו הם פורסים את ההון שלהם. אם יש מערכת יחסים עם לקוח קיים, נבדוק את זה. אבל אם מישהו שאנחנו לא מכירים נכנס: לא.”