התוכנית המתאימה לכולם של ביידן להגנה על שוכרים באה “על חשבון” בעלי הבתים המרובים- מה לעשות אם אתה עדיין רוצה לחתוך חלק מעוגת הנדל”ן

תוכנית חדשה של הבית הלבן להלאים את מדיניות הדיור ולהעניק לשוכרים הגנה נוספת הותירה את בעלי הבתים המרובים עם שאלות וחששות.
התוכנית למגילת זכויות שוכרים מציגה חמישה עקרונות שהנשיא ג’ו ביידן מקווה שיעצבו את קביעת המדיניות העתידית בכל רמות הממשל, במטרה להגן על שוכרים ולקדם סבירות להשכרה.
היא נועדה לחסוך מהשוכרים העלאות תעריפים “בולטות”, הקרנות דיירים מפלות, שיתוף מידע אנטי-תחרותי (במיוחד בקרב תאגידים גדולים) ופינויים לא הוגנים.
בעוד שרוב בעלי הדירות הסבירים תומכים ברעיון של הגנה על 44 מיליון משקי הבית השוכרים בארה”ב – במיוחד לאחר שמחירי הבתים ושכר הדירה הפכו לסטרטוספירה במהלך המגיפה – בשל האופי המורכב של מדיניות הדיור, הרעיון של פתרון אחד מתאים לכולם נתקל בביקורת. ובשאיפה להגן על שוכרים, התוכנית עלולה להשאיר מיליוני בעלי בתים בחוץ.

בעלי בית ‘מתוסכלים’

למעלה מ-20 מיליון מתוך 50 מיליון יחידות ההשכרה בארה”ב נמצאות בבעלות בעלי בתים מרובים, הידועים גם כבעלים של משקיעים בודדים.
בעוד שוכרים התמודדו עם משבר סבירות במהלך המגיפה – עם עלייה של שכר הדירה בכמעט 26% ברמה הלאומית בשנת 2021 – לבעלי הבתים מרובים היו אתגרים משלהם. רבים מסתמכים על כספי שכר דירה כדי לשלם את המשכנתאות, מיסי הרכוש ודמי תחזוקה אחרים – אך זרם ההכנסה הזה היה מאוים במהלך המגיפה כאשר הממשלה הפדרלית אסרה זמנית על פינוי בגין אי תשלום שכר דירה.
איסור הפינוי סייע למנוע יותר מ-1.5 מיליון משקי בית להפוך לחסרי בית, אך הפסיקה הזו, יחד עם ההגנות החדשות של ביידן על שוכרים, הן “על חשבון בעלי הבית”, לפי איגוד בעלי הדירות האמריקאי (AAOA).
עד דצמבר 2022, 15% ממשקי הבית השוכרים בארה”ב היו בפיגור בשכר הדירה שלהם, וצברו חובות שכירות הכוללים מוערך של 12 מיליארד דולר, על פי אטלס המניות הלאומי, מה שהטיל עומס פיננסי עצום על משקיעים בודדים.
מנהלת AAOA, אלכסנדרה אלוורדו, אמרה שזה “מתסכל מאוד” איך המחוקקים מתעלמים מבעלי הבתים המרובים.
“ראינו את זה כל כך הרבה שנים… [בעלי בתים מרובים] אינם זוכים ליחס שונה, למרות ש[מדיניות הדיור] משפיעה עליהם הרבה יותר ממה שהיא תשפיע על כל חברה גדולה עם אלפי יחידות”, אמר אלוורדו ב- “The Big Money Show.”

מדיניות הדיור

שווקי ההשכרה משתנים מאוד ברחבי הארץ, וזו הסיבה שקבוצות כמו איגוד הדירות הלאומי ו-AAOA דוגלים בפתרונות מקומיים.
העמותות מתנגדות רבות לפיקוח על שכר הדירה – שעליה דנים כעת תשעה בתי מחוקקים במדינה – מכיוון שלדעתם היא מחמירה את מצוקת הדיור, גורמת להידרדרות הבניינים הקיימים ומיטיבה באופן לא פרופורציונלי למשקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר.
במקום זאת, הם קראו למחוקקים לחפש פתרונות חלופיים כדי לטפל טוב יותר במחסור קריטי בדיור בר השגה.
פלורידה, למשל, נוקטת בגישה פרו-פיתוח לבעיה. על פי חוק Live Local שהוצע לאחרונה, מדינת השמש שואפת להגביר את המימון לבעלי נכסים וליזמים כדי לייעד יותר יחידות דיור בר השגה, תוך איסור על פיקוח על שכר הדירה.
לא משנה היכן אתה עומד במערכת האקולוגית של שוכר-בעל בית, ברור שמחוקקים נמצאים בלחץ לעדכן את מדיניות הדיור לטובת כ-35% מהאמריקאים שגרים בדיור להשכרה.
ההבנה והציות לכללים חדשים הופכת מאתגרת יותר עבור בעלי בתים מרובים. אבל יש דרך אחרת לקבל חלק מעוגת הנדל”ן – בלי כל העבודה הקשה.

השקיעו ב-REIT

השקעה בקרן השקעות נדל”ן (REIT) היא דרך להרוויח משוק הנדל”ן – ללא צורך בקניית בית או לדאוג לסינון שוכרים, תיקון נזקים או מרדף אחר תשלומים מאוחרים.
REITs הן חברות ציבוריות בעלות נדל”ן מניב כמו בנייני דירות, מרכזי קניות ומגדלי משרדים. הם גובים שכר דירה מדיירים ומעבירים את שכר הדירה לבעלי המניות בצורה של תשלומי דיבידנד רגילים.
כדי להיות זכאי כ-REIT, חברה חייבת לשלם לפחות 90% מההכנסה החייבת שלה לבעלי המניות כדיבידנד מדי שנה. בתמורה, הם משלמים מעט מס הכנסה ברמת החברות.
בעיקרו של דבר, REITs הם בעלי בתים ענקיים. לחלקם יש שוכרים רציניים, כולל ממשלת ארה”ב, בעוד שאחרים מאכלסים ענקיות מסחר אלקטרוני כמו אמזון ו-וולמארט.
כמובן, לא כל ה-REIT שווים. רבים ספגו פגיעות במהלך המגיפה, אך באופן כללי, הן מתוארות כהשקעות בתשואה כוללת המספקות דיבידנדים גבוהים ופוטנציאל לעלייה מתונה בטווח הארוך.
מכיוון ש-REIT נסחרים בפומבי, אתה יכול לקנות או למכור מניות בכל עת וההשקעה שלך יכולה להיות קטנה או גדולה ככל שתרצה – בניגוד לקניית בית, שבדרך כלל דורשת מקדמה כבדה ואז מגיעה עם משכנתא.
לא בטוחים מה לחפש? הנה שלושה REIT-ים בעלי ביצועים גבוהים ברשימה ציבורית כדי להתחיל:
VICI Properties, Inc. (סימול: VICI): VICI Properties מחזיקה במאות יעדי משחקים, אירוח ובידור ברחבי ארה”ב, כולל ה-Caesars Palace האייקוני, MGM Grand ו-Venetian Resort בלאס וגאס. ביצועי המניה שלה עלו ב-18.8% משנה לשנה (YoY) ב-31 בינואר.
Gaming and Leisure Properties, Inc. (סימול:GLPI): Gaming and Leisure Properties, המחזיקה ב-59 משחקים מובילים ומתקנים נלווים ב-18 מדינות, עלתה ב-19.13% לעומת השנה הקודמת ב-31 בינואר.
Getty Realty Corp. (סימול:GTY): Getty Realty עלתה ב-22.58% בשנה ב-31 בינואר. ריט זה מחזיק, שוכרת ומממנת 1,021 נכסי נוחות עצמאיים הקשורים לרכב ב-38 מדינות ובוושינגטון די.סי.