למה זו לא התרסקות שוק הנדל”ן של 2008

כותרות אולי יגרמו לכם לנחש, אבל יש כמה אינדיקטורים לכך שזו לא תהיה ההתרסקות של 2008.

המצב הנוכחי של הכלכלה גורם לאנשים רבים לתהות אם אנחנו הולכים לקראת קריסה נוספת בשוק הדיור כמו זו שחווינו ב-2008. עם זאת, כמה הבדלים מרכזיים בין שוק הדיור כיום לשנת 2008 מפחיתים את הסיכוי להתרסקות.
ראשית, לפני שנקפוץ למדדים, חשוב לנו לקבל קו בסיס של מה שקורה בפועל למחירי הדירות בתקופת המיתון בארה”ב. במעקב אחר 6 המיתונים האחרונים מאז 1978, מדדנו כמה זמן הם נמשכו, ירידה בתוצר המקומי הגולמי (תמ”ג), והשווינו גם את העלייה במחירי הדירות של ג’קסונוויל במהלך כל אחד מהם. ב-5 מתוך 6 המיתונים האחרונים, מחירי הבתים בג’קסונוויל עלו בפועל. המיתון היחיד שבו ירדו מחירי הדירות היה בשנת 2008, שנגרם על ידי שוק הדיור ונהלי הלוואות רופפים – כל שאר המיתונים נגרמו על ידי גורמים אחרים מחוץ לנדל”ן. עם הנתונים האלה, תראה ש-2008 הייתה החריגה, לא הנורמה.
אז אם מיתון לא גורם להתרסקות דיור, מה יכול לגרום להתרסקות? להלן רשימה של הגורמים הקריטיים ביותר שיובילו לירידות דיור משמעותיות.
בהתבסס על נתונים היסטוריים, הנה מה שיכול להוביל להתרסקות דיור:
נהלי הלוואות רופפים, משכנתאות בריבית מתכווננת והלוואות “ללא מקדמה”.
עליות גדולות ופתאומיות בתשלומים החודשיים
היצע דיור גבוה וביקוש נמוך מביאים לחודשים גבוהים של מלאי
אבטלה גבוהה
חוסר הון עצמי בבתים
האוכלוסייה יורדת
חוסר עניין של משקיעים
נוהלי הלוואות רופפים, משכנתאות בריבית מתכווננת והלוואות “ללא ירידה”.
עליות גדולות ופתאומיות בתשלומים החודשיים
היצע דיור גבוה וביקוש נמוך מביאים לחודשים גבוהים של מלאי
אבטלה גבוהה
חוסר הון עצמי בבתים
האוכלוסייה יורדת
חוסר עניין של משקיעים
חוסר עלות סבירה
כשאנחנו חושבים על המיתון הגדול של 2008 ועל התרסקות הדיור שאחריה, קל לראות רבים מהגורמים הללו מתאחדים בסערה מושלמת. עם זאת, זה סיפור שונה מאוד בשנת 2023.
אם תהיה קריסת נדל”ן בעתיד המיידי שלנו, יהיה צורך בחוסר איזון בין היצע וביקוש. זה אומר שנצטרך שיהיו לנו הרבה יותר בתים במלאי בשוק והרבה יותר מדי קונים שיספקו ביקוש. הדבר הגדול בנדל”ן הוא שישנם מדדים מוכחים שנותנים אינדיקטור מוביל למחירי הדיור במהלך 6-12 החודשים הבאים. אינדיקטור זה נקרא “חודשי מלאי” וכדי לחשב אותו, אתה מסתכל על מספר הבתים בשוק כרגע ומחלק אותו במספר הבתים שנמכרו בחודש הקודם. אם יש לך בין 6-7 חודשים של מלאי, ההיסטוריה תוביל אותנו להאמין שתראה עלייה רגילה במחירי הדיור עבור השוק שלך (שיעור העלייה הממוצע של מחירי הדיור של ג’קסונוויל הוא 4.6% לשנה מאז 1982.) אם אתה רואה נמוך מ-6 , זו אינדיקציה לעלייה גבוהה מהרגיל במחירי הבית. אם זה גבוה מ-7, זה אינדיקציה לעלייה נמוכה מהרגיל במחירי הבית (לאו דווקא ירידות מחירים).
כך נראו חודשים של מלאי בשנה האחרונה בג’קסונוויל. זו הסיבה מספר אחת שבגללה היינו עדים לעלייה של 25% במחירי הדירות בשנה שעברה בשוק ג’קסונוויל.
קבלת MOI בסביבות 1-2 הוא חסר תקדים בנדל”ן בג’קסונוויל וזה מה שחווינו בשנתיים האחרונות.. כדי לשים את זה בפרספקטיבה, ה-MOI הממוצע לשנת 2008 בג’קסונוויל היה 16. ה-MOI המוגבר הזה הוא מה שהוביל לירידות מחירים משמעותיות בין השנים 2008-2011. MOI מתחת ל-3 חודשים הוא אינדיקטור חזק לכך שאנחנו לא הולכים לחוות קריסת שוק הנדל”ן כמו ב-2008.
אם אתה חושב על השקעה בנדל”ן בג’קסונוויל, עכשיו זה זמן מצוין לעשות זאת. המחירים צפויים להתנרמל והביקוש לשכירות צפוי לעלות מה שמוביל לתשואה מותאמת סיכון טובה יותר על ההשקעה.
בדוק את הנכסים הזמינים שלנו ולמד עוד כאן.