ללכת שבי אחריך

#יזם השבוע קרנית וסלינג גפן# פוסט 5
בשנת 2015 פנה אלי חבר, שביקש שאבדוק הצעה להשקעה בבניין בניו יורק. התשואה מדהימה, הוא התרגש בטלפון ואני עומד להיפגש עם היזם, שהוא לא פחות מטייס בחיל האויר, הוא אמר לי. הצטרפתי לפגישה. הטייס הציג לנו “תוכנית עסקית” – פלאייר של שני עמודים שעיקרם תמונות של הנכס. בניין בברוקלין שב-2015 כבר לא היתה זולה בכלל. התשואה שנרשמה על הפלאייר היתה 10% – בלי חישובים או הסברים. הקשיתי בשאלות. קיבלתי תשובות לא מספקות במקרה הטוב או שקריות במקרה הפחות טוב (כשאתם נשאלים למשל, אם המגרש נרכש במחיר נמוך ממחיר השוק, תזכרו שמי שמבינה קצת בתחום, בודקת את אמינותכם בשניות), והמלצתי לחבר להתרחק ומהר.
חמש שנים אחרי, אני מקבלת שיחה טלפון מקולגה. הוא מטפל בתביעה של משקיעים בפרוייקט נדלן בניו יורק וצריך חוות דעת על דיני מדינת ניו יורק לבית המשפט בארץ. פותחת סוגריים – כשאתם מעורבים בעסקת מקרקעין תזכרו, שהחוק השולט על סכסוכים, הקשורים לעסקה, הוא החוק במקום מושבו של הנכס. יחד עם זאת, אם כל הצדדים ישראלים, למרות שהבניין בארה”ב יכולה להיות סמכות לבית משפט ישראלי לדון בתיק, אבל עדין החוק שיחול על התיק הוא במקום מושבו של הנכס. כלומר בית המשפט הישראלי יפעל בהתאם לחוק של מדינת ניו יורק.
אני מקבלת את החומרים לצורך עריכת חוות הדעת, ומשהו בפרטים נראה לי מוכר. זה הבניין של הטייס מ-2015. המון דברים רעים אירעו בעסקה הזו, ואף אחד מהמשקיעים לא ראה את כספו חזרה. וואלה, לא הופתעתי.
אני מודה כל יום לטייסי חיל האויר ושאר כוחות הביטחון שעושים עבודה מדהימה, ושומרים עלינו בטוחים. אני רק אומרת, אם אתם בעניין טיס, העובדה שמי שאתם מתקשרים אתו הוא טייס היא רלוונטית. כשאתם בנדל”ן, תחפשו אנשים עם ניסיון בתחום (ובטח שהם יכולים להיות גם טייסים). עם תוכניות עסקיות ראויות. תקלות קורות כל הזמן. אבל כמו שלא הייתם נותנים לי למשל, להטיס אתכם 10 דקות במטוס, אל תלכו שבי אחרי תארים לא רלוונטים, כשמדובר בחסכונות שלכם.
ועוד משהו קטן, הרבה ישראלים צועדים בעדר. נניח שחברה מסוימת של ישראלים שאתם באופן אישי מכירים או דרך מישהו שאתם סומכים עליו, מציעה בתים בפנסילבניה ב-45,000 $ ליחידה. ונניח שהחברה אפילו גלויה, ואומרת, שכל בית נרכש על ידה ב- 20,000 $ היא קצת משקיעה בניקוי וטיפוח והשאר זו עמלה שלה. ואתם בדיוק מחפשים מה לעשות עם איזה פקדון שהשתחרר. אין לכם שום הכרות עם פנסילבניה או ארה”ב בכלל ואתם גם לא דוברים אנגלית ברמה מספקת על מנת לנהל עניינים. מרגיעים אתכם שאין שום בעיה, כי החברה גם תנהל עבורכם את הנכס.
יום אחד, בגלל בעיות שאינן קשורות לנכסים שלכם , החברה הופכת חדלת פירעון ובבת אחת מפסיקה כל פעילות לרבות ניהול הנכס שלכם. דיירים עוזבים, חובות מצטברים ואתם עלולים לאבד את ההשקעה. מקרה אמיתי כמובן. המציאות מספקת אין סוף כאלו, וכשאתה עורך דין, כל הסיפורים מגיעים עד אליך. הטיפ היומי שלי הוא מובן מאליו : “ידע זה כוח לעומת זאת תלות מוחלטת היא תמיד מקור לצרות”. תלמדו קצת את התחום (יש המון אופציות) תשיגו שליטה ולו מינימלית באנגלית, ואז תשחקו בכיף באיזה מגרש שבא לכם.
שנעלה ונצליח..