ארצות הברית לא בונה מספיק בתים כדי לקחת בחשבון את מספר האנשים שמקימים משקי בית משלהם. כתוצאה מכך, קיים מחסור ניכר בבתים חדשים לאחר יותר מעשור של תת-בנייה ביחס לגידול האוכלוסייה, על פי ניתוח חדש של Realtor.com שפורסם ביום רביעי.
הפער בין בניית בתים צמודי קרקע לבין גיבוש משקי בית גדל ל-6.5 מיליון בתים בין 2012 ל-2022. עם זאת, נתון זה מגביר את מצוקת הדיור, שכן בתים רב-משפחתיים חדשים מציעים אפשרויות הן לקונים והן לשוכרים. אם נכללת בנייה רב-משפחתית – שהיא ברובה יחידות להשכרה – הפער הזה נחתך ל-2.3 מיליון בתים.
בעשור שבין 2012 ל-2022 נוצרו 15.6 מיליון משקי בית. במהלך אותה תקופה הופעלו 13.3 מיליון יחידות דיור והושלמו 11.9 מיליון יחידות דיור. זה כולל 9.03 מיליון בתים צמודי קרקע ו-4.2 מיליון בתים רב-משפחתיים. מתוכם, רק 8.5 מיליון בתים צמודי קרקע ו-3.4 מיליון בתים רב-משפחתיים הושלמו.
במחצית השנייה של 2021, בתים צמודי קרקע החלו וגם הושלמו בקצב המהיר ביותר בעשור האחרון. החלק הראשון של 2022 המשיך את המגמה של השנה הקודמת עד לאמצע השנה, אז עלו ריבית המשכנתאות כחלק מהקמפיין ההיסטורי של הפדרל ריזרב לבלימת האינפלציה. שוק הדיור חש בהשפעה של עליית ריבית המשכנתאות, הביקוש האדום של הרוכשים התקרר והבונים החלו לסגת מהתחלות בתים צמודי קרקע.
“התקררות הביקוש של הקונים ואמון הבונים הובילה להאטה בבנייה חד-משפחתית ולמעבר במיקוד הבונים לרב-משפחתיות בשנה שעברה”, אמרה האנה ג’ונס, אנליסטית נתונים כלכליים ב-Realtor.com.
קצב התחלות הדיור הכולל הואט בשנת 2022 בעוד ההשלמות עלו. בשנת 2022, כמיליון בתים צמודי קרקע הוקמו, שהם 10.6% פחות מאשר בשנת 2021, אם כי עדיין יותר מאשר בכל שנה בודדת אחרת עד 2012.
“אמנם זה מביא היצע גדול יותר לשוק, אבל רובו ישמש להשכרה ולא ייתן מענה לאתגרים מתמשכים של סבירות בשטח למכירה”, אמרה ג’ונס.

בנייה רב-משפחתית עוזרת, אבל היווצרות משק הבית גוברת על הבנייה

דיור רב-משפחתי יכול להקל על אתגרי סבירות הדיור המתמשכים על ידי מתן היצע רב יותר לשוכרים. אבל בעוד שלבית חד משפחתי לוקח בדרך כלל 7 חודשים להשלים, דיור רב משפחתי לוקח הרבה יותר זמן, 15 חודשים, כך שייקח יותר זמן עד שהיחידות הללו יגיעו לשוק.
על פי הניתוח, נכסים רב-משפחתיים היוו בממוצע 32% מתחילת הדיור בין 2012 ל-2021, אך צמחו ל-35% ב-2022 כאשר שיעורי המשכנתא זינקו והמחירים בשוק הרכישה הובילו לנסיגה בביקוש בתים חד-משפחתיים. זה הוביל את הבונים לפנות לשוק הרב-משפחתי, שנשלט על ידי השכרות. כמעט כל – 95% – מהיחידות הרב-משפחתיות שהחלו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 נועדו לשמש להשכרה.
למרות הדחיפה הזו בבנייה רב-משפחתית, פער היצע נמשך.
אבל בשנת 2022, ארה”ב ראתה את הרמה הגבוהה ביותר של גיבוש משקי בית שנתי בעשור האחרון, עם 2.06 מיליון משקי בית חדשים, שעקפו את התחלות הדיור. זה הרחיב את הפער בין סך התחלות הדיור וגיבוש משקי הבית מ-1.8 מיליון יחידות דיור בין 2012 ל-2021 ל-2.3 מיליון יחידות בסוף 2022, מצא הדו”ח.
הפער בין התחלות דיור חד-משפחתי לגיבוש משקי בית גדל מ-5.5 מיליון בסוף 2021 ל-6.5 מיליון בסוף 2022, ככל שמספר משקי הבית עלו וירידה בבניית בתים צמודי קרקע.
ניתן לראות מגמה זו של תת-בנייה בשיעורי הפנויות, הן לבעלי בתים והן להשכרה.
כאשר משקי בית נוצרים והתחלות הדיור לא מצליחות לעמוד בקצב, מספר הבתים שיושבים ריקים יורד. מקום הפנויות של בעלי הדירות ירד מ-2% ב-2012 ל-0.8% עד סוף 2022. במקביל, שיעורי הפנויות בשכירות צנחו והגיעו לשפל של 5.6% בסוף 2021 ושוב בתחילת 2022, לפני שעלו. מעט ל-5.8% בסוף 2022, על פי הדו”ח.

מה צריך לקרות כדי לסגור את פערי הדיור?

אם הבנייה וגיבוש משקי הבית היו ממשיכים בקצב הנוכחי שלהם – גידול משקי בית בשילוב עם האטת התחלות דיור – הפער לעולם לא ייסגר.
סגירת פער הדיור הכולל מחייבת גידול בהיצע המשפחתי והרב-משפחתי כאחד כדי לסייע בהחזרת האיזון לשוק הדיור על ידי הסרת לחץ הן במחירי המכירה והן במחירי השכירות, מצא הניתוח.
אם מסתכלים רק על בתים צמודי קרקע, שיעור התחלות הדיור יצטרך לשלש את עצמו כדי לעמוד בביקוש ולסגור את הפער הקיים של 6.5 מיליון בתים בתוך 3 עד 4 שנים.
עם זאת, אם שיעור התחלות הדיור הכוללות (כולל בנייה חד-משפחתית ורב-משפחתית כאחד) יעלה ב-50% משיעור 2022 לשיעור ממוצע של 2.3 מיליון התחלות דיור בשנה, ייקח בין שנתיים ל-3 שנים לסגור את הפער הקיים של 2.3 מיליון בתים, בהנחה ששיעור ממוצע של גיבוש משקי בית בעשור האחרון של כ-1.3 מיליון משקי בית בשנה, מצא הדו”ח. זה יחזיר את הבנייה לרמות שנראו בתחילת שנות ה-70 וכמה מחודשי השיא של הבנייה באמצע שנות ה-2000.
“ככל שהאינפלציה והמשכנתאות צפויות להתרכך בהמשך השנה, הקונים צפויים לחזור לשוק ולחפש בית בר השגה, והמחסור המתמשך בהיצע הדיור רק ימשיך להפעיל לחץ על השוק”, אמרה דניאל הייל. הכלכלנית הראשי של Realtor.com.
החדשות הטובות הן שרמות המלאי הכוללות גדלות משפל המגיפה שלהן.
“עם פחות תחרות בשוק מצד קונים אחרים כיום, חלק מבוני בתים מציעים כעת לקונים פוטנציאליים תמריצים שעשויים לעזור לכמה רוכשי בתים חדשים למצוא הצלחה בשוק המאתגר הזה”, אמרה הייל.