נכסים מעוקלים

#יזםהשבוע חן גולדשטיין

#פוסט4

נכסים מעוקלים

כל מי שהשקיע בנדל”ן מכיר את האמירה

את הרווח בנדל”ן עושים כבר בקנייה.

מה זה אומר?

בכל עסקה מסחרית אנחנו רוצים לקנות בזול ולמכור ביוקר.

ההפרש בין עלות הקנייה לעלות המכירה זה הרווח שלנו.

בנדל”ן זה אומר לרכוש נכס מתחת למחיר השוק.

ככה הרווח שלנו מובטח.

יש כל מיני דרכים לרכוש נכס מתחת למחיר השוק.

לדוגמה:

– לקנות נכס הרוס שלא ראוי למגורים ולשפץ אותו.

– לקנות דרך ברוקר שמגיע ישירות לבעלי נכסים שלא תכננו למכור.

– לקנות מגרש ולעשות בנייה חדשה.

בסופו של דבר, כל ההשקעה שלנו (נכס או מגרש + שיפוץ או בנייה + תיווך, עו”ד, בלת”מים)

צריכה להיות פחות משווי הנכס בשוק, כדי שנוכל להרוויח.

בשיטה שלי, זה אומר לקנות נכסים מעוקלים.

אחרי שעשיתי את זה עשרות פעמים, אני יכול להגיד לכם שאפשר לרכוש נכסים ב-50% ואפילו ב-70% מתחת למחיר השוק שלהם.

איך זה עובד?

פעמים רבות קורה שבעלי נכסים לא מצליחים לעמוד בהחזרי המשכנתא (במיוחד כאשר הריביות עולות) והנכס עובר לעיקול בבית המשפט המחוזי.

בית המשפט לא מנסה לעשות רווח, אלא רק לכסות את החוב של בעל הנכס על המשכנתא. והחוב יכול להיות נמוך משמעותית מהערך של הנכס בשוק. אפילו חצי מהמחיר או הרבה פחות מזה. במקרים רבים זה עשירית משווי הנכס.

אז בית המשפט מעמיד את הנכס למכירה פומבית, ומן הסתם אנחנו לא היחידים שמתמודדים במכרז.

בכל הצעה (ביד) הסכום עולה ב-$100. בכל פעם שמישהו מקפיץ את המחיר יש שעון עצר של דקה שבזמן הזה אפשר להציע ביד חדש. אם אחרי דקה שלמה לא העלו את המחיר המכרז מסתיים וההצעה הגבוהה ביותר זוכה.

אני אישית מעדיף ישר לרשום את המקסימום שלי. אם המתחרים עוזבים את המכרז אני אשלם $100 יותר מההצעה האחרונה, ולא בהכרח את המקסימום שהגדרתי, אבל אני מראש רושם את הסכום, וככה ההצעה שלי מתעדכנת אוטומטית.

אבל, יש אנשים שעושים את זה ידנית. מחכים שתחלוף כמעט דקה ואז מעלים במאה דולר.

ושוב..

ושוב…

אני כבר עשר שנים ניגש למכרזים ועדיין לא הבנתי את האסטרטגיה הזו.

אולי הם חושבים להתיש ככה מתחרים 🙂

בכל מקרה, אני עושה את כל הבדיקות לפני שאני ניגש למכרז, ויש לי מספר שממנו אני לא חורג.

זה משתנה ממכרז למכרז, כי לפעמים צריך יהיה לשפץ ב-$5,000, ולפעמים צריך לשפץ ב-$20,000.

אני משתמש במחשבון מיוחד שפיתחתי בעצמי, ונותן לי את הסכום המקסימלי להצעה כאשר אני קובע מה גובה הרווח הרצוי לי באחוזים.

בממוצע, עלות רכישה + עלות שיפוץ צריכה להיות 70% מערך הנכס בשוק ARV.

אם במכרז ההצעות עולות מעבר לזה אני פורש מהמכרז.

אסור להתאהב בעסקה!

מבחינתי יש רק אקסל, ואסור לחרוג מהמספר שכתוב באקסל.

טיפים למכרז

לבצע בדיקה מקיפה של הנכס, גם מבחינה פיזית (הערכת מחיר לשיפוץ כמה שיותר מדויקת), וגם מבחינה משפטית (טייטל סרץ’).

סינון נכסים – לא לגשת למכרז כאשר:

1. כדאיות העסקה לא טובה, המספרים לא עובדים עוד לפני הניתוח. כלומר, גובה החוב קרוב או מעל לשווי הנכס.

2. הנכס מאוכלס. כלומר, בעלי הנכס גרים בבית. במצב כזה, בעל הנכס עלול להרוס את הנכס כשיפנו אותו (אם שוכרים גרים בנכס זה בסדר).

איפה אפשר ליפול במעוקלים?

– אם הערכת מחיר השיפוץ לא נכונה.

– אם לא בוצעה בדיקת טייטל נכונה ויש חובות שלא מודעים אליהם.

– בעיקר צריך לוודא שאין משכנתא שניה על הנכס ו/או שה-HOA הוא לא הגורם המעקל.

– מקרה כזה נקרא CC Case כלומר עיקול בגין חוב (Lien) משני, ומכירת עיקול זו, לא מנקה את הנכס מהמשכנתא ולכן החוב יעבור למי שזכה במכרז!

אז כשיודעים ממה להיזהר, נכסים מעוקלים זה תחום מאוד ריווחי.

לא תמיד נזכה במכרז, אבל אין גבול למספר המכרזים שאפשר לגשת אליהם.

כשניגשים למספיק מכרזים, משיגים בסופו של דבר נכסים מעולים במחירי רצפה.

גם כשמוסיפים את עלויות השיפוץ ועלויות הסגירה, נשארים עם רווח עצום.

הממוצע שלי בפליפים של נכסים מעוקלים זה 25% תשואה.

והיו לי עסקאות עם 40% תשואה, ועסקאות עם 45% תשואה.

אני לא מכיר מכשיר השקעה שמניב תשואות כאלו.

אז למה לא כולם עושים את זה?

נדבר על זה בפוסט הבא.