שיקום שכונות

#יזםהשבועOri Halpert #פוסט#2

האסטרטגיה שלי כיום היא להתמקד בשכונות מתפתחות, שנמצאות באזור טוב של העיר, אבל השכונה עצמה מלאה בבתים ריקים ומוזנחים. חשוב להדגיש שהשכונה חייבת להיות בסמיכות לשכונה טובה- “שכונת עוגן”. שכונת העוגן תהיה שכונה שהמחירים בה גבוהים, לדוגמה- במקרה שלי מחיר של 400 אלף דולר וצפונה ל3000SQF, בשאיפה לאחוז גבוה של בעלי בתים ולא שוכרים.

בעצם, חיפשתי מהו האזור הבא שהולך להתפתח בעיר. ארחיב בפוסט אחר כיצד אני חושב שניתן לזהות שכונה כזאת ולעלות על הגל לפני שמאוחר מדי.

אני מודע לכך שזה נשמע יומרני, אך בשביל לשקם שכונה לא צריך להביא תקציבים ולתרום גינות ילדים. הפעילות שלי היא לקנות בתים ישנים, מוזנחים וברוב המקרים נטושים במשך שנים, ולשפץ אותם שיפוץ מקיף- פנים וחוץ. לתהליך של השיפוץ המקיף נכנסים לאחר הקנייה ומשפצים בו בין היתר: חלונות, גג, צנרת, חשמל, ריצופים וכו’. כך יוצא שבית שנראה במקרה הטוב כמו חורבה לפני 8 חודשים, נראה כיום כמו בית חדש ואטרקטיבי. על השיפוצים ארחיב בפוסט אחר.

דמיינו לעצמכם שכונה שהיו בה 30 בתים נטושים, ועכשיו כולם משופצים, נראים טוב ומאוכלסים בשוכרים ברמה גבוהה. ברור שזה מעלה את הביקוש לשכונה בכלל, ולבתים המשופצים בפרט.

אבל הנקודה שלי היא שכל בית שאני קונה בשכונה, אני מסתכל עליו גם ברמת המאקרו, רמת הבלוק והשכונה, ולא רק על הנכס עצמו. לצורך העניין אם אגיע למיצוי משא ומתן עם מוכר שדורש 10 אלפים דולר מעל המחיר ששאפתי לקנות בו, ולא אצליח להביא אותו למחיר היעד שלי, אבל הבית נמצא בשכונה או בבלוק(ובפרט בשכנות) בהם יש לי נכסים אחרים, כנראה שאני אסכים לשלם את האקסטרה על מנת להעלות את השווי לשאר הנכסים שלי. העלמת הנכסים הריקים מהנוף משדרגים את השכונה כולה.

בית משופץ ברמה גבוהה באזור שצמוד לשכונת עוגן מאפשר לי למשוך את השוכרים שלא מצאו את מבוקשם בשכונת העוגן, או שהמחיר שם יקר להם מדי, אבל הם עדיין דיירים איכותיים והנראות של הבית מפצה על המיקום שלו, שלא נמצא בתוך שכונת העוגן. כלומר הם מוכנים להתפשר ולא לגור בשכונת העוגן, אלא לגור בשכונה הצמודה, אבל בבית משופץ ברמה גבוהה. זה מה שאיפשר לי למשוך אוכלוסייה איכותית לתוך השכונה שאני שואף לשקם.

חוץ משדרוג השכונה, לשיפוץ כולל יש עוד כמה יתרונות לדעתי, כגון:

1) נכס שמשופץ מהיסוד מצריך תחזוקה מאוד נמוכה באופן שוטף, כך שאני יכול לנהל את הנכסים בעצמי בקלות, ולחסוך את עלות חברת הניהול.

2) וודאות הרבה יותר גבוהה על ההוצאות השוטפות.

3) הנראות הכוללת שלו הרבה יותר טובה, ואנחנו מנצלים את השיפוץ הכולל לשינוי תכנון הפנים של המבנה כך שיהיה מודרני ופונצקיונלי יותר.

4) ניתן לקבל שכר דירה גבוה יותר, ובעיקר רמה גבוהה של דיירים שיוכלים להרשות לעצמם לשכור במחירים האלו. כמובן זאת לא בטוחה שמדובר בדייר טוב, אבל זה מגביר משמעותית את איכות הדיירים שאני מתעסק איתם.

חשוב להבין שמהלך כזה חייב להיות לטווח ארוך של כמה שנים. הסיכוי שתוכל לקנות 20 בתים באותה שכונה באותו זמן הוא אפסי. צריך להיות איסוף לאורך זמן של שנה שנתיים, האסטרטגיה חייבת להיות החזקה לטווח של 3-4 שנים לפחות. ככה הבית הראשון שקניתי ייהנה מהעלאת הערך שנוצרה בעקבות הבית ה20. כמובן שזה לא מדע מדוייק- אם יהיו 5 בתים ריקים בשכונה או 4, האם השווי של שאר הבתים ייפגע? כנראה שהתשובה היא לא, אבל ברור ש20 ריקים מול 2 ריקים בכל השכונה זה סיפור אחר. קשה למתוח את הקו…

מבחינה מספרית:

אני קונה בית בין 35 ל45 אלף דולר.

משפץ אותו בסכום הנע בין 180-190 אלף דולר, כאשר בסכום הזה אני כולל כבר את כל העלויות הנלוות כמו ביטוח, חשמל וכו’.

כל בית מושכר ב2700-2900 דולר לחודש, כאשר התחזוקה שולית ואני לא נעזר בחברת ניהול.

כלומר- ALL IN 230 אלף דולר, ושווי הבתים לאחר שיפוץ כיום שווי שמאות הוא 350 אלף דולר. אני שואף שהמספר הזה יעלה אף יותר ככל שהשכונה תשתקם, ויגיע קרוב למחירי שכונת העוגן כלומר 400 אלף דולר. כיום אני מחזיק 14 בתים בשכונה, כולם חוץ מאחד היו נטושים ביום הקנייה. יש עוד כמה בתים מחוץ לדטוריט שאני מחזיק, אבל זאת פעילות שונה, לא קשור לשכונה ושם השיפוצים היו בעיקר קוסמטיים.

סרטון שעשיתי למשקיע לפני כמה חודשים בשכונה (מאז סיימתי בית נוסף ורכשתי בית נוסף )