לא הולך? שנה את האסטרטגיה

#יזםהשבוע אפרת קורניק #פוסט5

אתם זוכרים את הפגישה ההתחלתית שלי ושל שלי (השותפה שלי)?

בפגישה ההיא וכמובן עוד הרבה אחריה דיברנו אסטרטגיה ותשוקות (עוד שניה תבינו איך זה מתחבר) פירקנו לגורמים והרכבנו מחדש את החלום שלנו ואיך הוא יכול לבוא לידי ביטוי בשטח…

אז אמנם החלום שלנו הוא הוליוודי אבל כמובן שהוא התנפץ על קרקע המציאות בחוף המזרחי, מכיוון שלא באנו עם הון גדול חיפשנו מקום שסף הכניסה הוא נמוך (משמעותית) והשוק פחות רותח ומתנהג כמו מישהו שאפשר קצת יותר לחזות את ההתנהגות שלו בשנים הקרובות ולא דופק טנטרום כל שני וחמישי.

ואם כבר הזכרנו תשוקות אז הדבר שאני ושלי הכי יחלנו לעשות ביחד כפרויקט ראשון זה פליפ נחמד שהall in יהיה גג 150k 

בחנו מספר שווקים ביחד והחלטנו להכנס עם כל הרבאק והאנרגיות שלנו למילווקי כי יחסית השוק שם נחשב ״קר״ ויציב לעומת שווקים ״חמים״ שמתאפיינים ברמות מחירים שרואים פיקים של עליות אבל לפעמים גם לא מעט ירידות…

הבעיה היתה שאף אחד לא טרח לעדכן את השוק שהוא צריך להיות ״קר״ ורמות הביקושים שברו שיאים.

 על כל בית התחרו עשרות הצעות עם מחירים שוברי שוק שרק גרמו למחירים לטפס מעלה מעלה מעלה (כמו שצבי פיק שר פעם) ובמקביל להוציא עוד קצת אוויר מבלון חלומות הנדלן שלנו.

מדי פעם היו הבלחות של תקוה- עסקאות הולסייל שעושות שכל התגלגלו לעברנו, החוזים נחתמו ומקדמות של ״דמי רצינות״ הועברו רק כדי שהן יחזרו אלינו בחזרה מהטייטל אחרי שהמוכרים או ההולסיילרים התחרטו (אני תוהה אם לכתוב פוסט על כל הפעמים שכמעט הגשנו תביעות שקשורות לחוזים, יש לנו לא מעט כאלה….)

ובסוף הבנו שמה שלא הולך בכוח הולך בעוד יותר כוח סתם סתם הבנו 2 דברים סופר חשובים שהולכים איתנו עד היום:

 1. אין מה להתאהב באסטרטגיה 

2. אין מה להתאהב בשוק

יחד עם התובנה החדשה נכנסו לטולדו, בעקבות נכס שנכנסנו לרכישה בעסקת פורקלוז׳ר מהשריף (לונג סטורי שורט לקח יותר מחצי שנה לקבל את הנכס מהתביעה, אבל בסוף היה שם רווח יפה)

וגילינו שוק שיש בו קצת פחות תחרות (כמובן שעל נכסים טובים ואטרקטיביים תמיד יהיו בכל שוק) ורנטלים עם מספרים ממש טובים באופן כללי ובטח ובטח יחסית לשווקים חמים שבהם לפעמים אפילו חוק ה1% לא תמיד קיים

(חוק שאומר שההכנסה משכירות חודשית ברוטו צריכה להיות שווה או גדולה מ1% ממחיר הרכישה, כלומר אם קנינו ב100k לא נכנס לעסקה שבה השכירות תהיה פחות מ1000 דולר)

דרך אגב מה שקיים בשווקים אחרים שבהם סף הכניסה הוא הרבה יותר גבוה זה שבדרך כלל הקאשפלואו/התזרים החודשי מהשכירות  הוא פחות טוב אבל עליית הערך יכולה להיות גדולה יותר.

כיזמים/משקיעים אתם צריכים לחשוב מה אתם מעדיפים קאש פלואו גבוה או עליית ערך גבוהה כי לצערנו הרב (וזה לא אומר שאין עליית ערך לאורך השנים במדינות שבהן אנחנו עובדות) אבל זה לעולם לא יהיה כמו אוסטין טקסס סתם כדוגמא שבה בית סינגל בשכונה טובה יכול להביא בדכ לעליית ערך דו ספרתית מדי שנה בשנה (סף הכניסה של הבתים המדוברים לא מגרד את החצי מיליון דולר ומצד שני אחרי עליית מחירים היסטרית של השנים האחרונות בשנה האחרונה המחירים ירדו גם בממוצע ב10%)

בקיצור אין לנו כדור בדולח ואין מה להיות עם הראש בקיר, לא משנה מה אתה רוצה ולאן אתה מכוון פליז תכניס לך לארגז הכלים גם עוד איזה תכונה בקטנה שקוראים לה גמישות מחשבתית, היא תעזור לך לשנות תנוחה בזרם ולהשאר בכלל במשחק.

*ובכלל תעזור לך עם כל הcreative finance שאלה אסטרגיות של מימון שבלי גמישות מחשבתית לא תוכלו בכלל להכנס (לא מרחיבה עכשיו אבל זה תחום מרתק וקריאטיבי)