שיטת רכישת נכס

יזם השבוע# אסתילויטאזולאי#פוסט 2#

– כיצד קונים נכסים והיכן למצוא אותם. מקרקעין הם נכסים שאינם מיטלטלין, דהיינו קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה. במסגרת הדיון ובשיח על נדל״ן הכוונה בנכס היא למקרקעין. הבעלות על מקרקעין חלה מתחת לפני הקרקע ומעל למעט מעבר אווירי מעל הקרקע. סוגי המקרקעין הם רחבים וכוללים: אדמה, בית, דירה, בניין, אחוזה, נכס מסחרי וכו’. העברת בעלות – טייטל מתבצעת על האדמה הספציפית ללא קשר לבנוי עליה. כשהמכירה היא דירה בבניין העברת הבעלות מתבצעת על הדירה הספציפית מסך כל הדירות בעלות שטח משותף באדמה ספציפית. נכסים ניתן לקנות באמצעות מתווך מורשה, ישירות מול המוכר על ידי איתור נכסים עזובים, נכסים תחת הליכי כינוס, נכסים בחובות ונכסים שבעלי הנכס נמצא בפשיטת רגל, נפטר או בהליכי גירושין. ברגע שמוצאים נכס כזה ניתן לאתר את פרטי הקשר של המוכר באמצעות תוכנות Skip Tracing. ולשלוח למוכר פנייה או הצעה באמצעות דיוור, שיחת טלפון או דפיקה בדלת. יש גם נכסים שמפורסמים באתרים כמו

Trulia ; Zillow; Redfin; realtor.com או Loopnet פרסום נכס מסחרי. 

בין קונה מרצון לבין מוכר מרצון המתווך ימצא לרוב את הנכסים באתר כללי

MLS מ.ל.ס  

שהגישה אליו היא באמצעות רישיון שימוש שניתן בעיקר למתווכים. בקנייה כזו הסיכונים הם מועטים מאחר ולרוב אלו נכסים שיעברו דרך בדיקה מעמיקה של חברת טייטל שבסופה ישולמו התשלומים מהכסף שהעברת לאסקרו – לבעלי חוב בנכס, למוכר, למתווכים ובסופה תקבל את שטר הבעלות החזק ביותר  –

General Warranty Deed

ותקבל שטר ביטוח בעלות  –

Owner Policy

מחברת הטייטל.

ברגע שבחרת את הנכס הספציפי שאתה רוצה לקנות. בקונה מרצון לבין מוכר מרצון תוכל לראות את הנכס לפני הגשת הצעה. ברגע שהחלטת להגיש הצעה, המתווך לרוב יכין את ההצעה על חוזה סטנדרטי שמאושר על ידי איגוד המתווכים ולשכת עורכי הדין במדינת הנכס. בחוזה סטנדרטי, מופיעים התנאים הכלליים של ההצעה, שמות הצדדים, כתובת הנכס, מחיר ההצעה, תאריך קבלת ההצעה; כמה כסף יהיה בנאמנות כדמי רצינות ותוך כמה זמן הוא יעבור , מתי יהיה אפשר לקבל את כספי הנאמנות בחזרה במידה של ביטול חוזה (אם בכלל), איזו חברה תשמש כנאמן לכספים, תנאי התשלום (האם במזומן או בהלוואה), התניות של ההסכם, מחויבות המוכר למתן בעלות סחירה עם ביטוח בעלות, סוג שטר הבעלות, איזה הוצאות סגירה ישלם מי מהצדדים, מהי הפרה, מה קורה במקרה של הפרה, אחריות הטייטל, תאריך סגירה ועוד. על ההצעה תחתום בראשי תיבות על כל דף וחתימה מלאה בסוף ההצעה. את ההצעה החתומה יעביר המתווך למוכר או למתווך של המוכר.

במידה והמוכר מסכים לתנאי ההצעה הוא יחתום עליה. חתימת המוכר על ההצעה הופכת את ההצעה לחוזה תקף בין הקונה לבין המוכר. מזל טוב אתה תחת חוזה! מה קורה עכשיו?  אתה צריך לקבל העתק של החוזה. החוזה יעבור לטיפול של טייטל קומפני. על תפקיד הטייטל ארחיב בפוסט נפרד.

נכסים אפשר גם לקנות דרך הולסלייר שיוצר קשר עם בעלי הנכס, כורת איתו הסכם מכירה וממחה את הזכויות והחובות שלו בהסכם לקונה הסופי באמצעות הסכם המחאה. את השכר שלו  הוא יקבל מהנמחה (הקונה הסופי) באמצעות תשלום דמי המחאה בהשלמת הרכישה.

B (Assignor – wholesaler) To C (Assignee End buyer)

הולסליירים לעיתים מנסים להמנע מלחשוף את מחיר הקנייה מהקונה הסופי או מחשיפת דמי ההמחאה מהמוכר. במקרה כזה לרוב ההולסלייר יעדיף לעשות סגירה כפולה. הוא יבצע השלמת רכישה מבעל הנכס, יהפוך לבעלי הנכס ומיד ישלים את העסקה עם הקונה הסופי. כך המוכר לא מודע למחיר ששילם הקונה הסופי בעת המכירה והקונה הסופי לא מודע למחיר הקנייה מול המוכר. במצב של סגירה כפולה שתי העסקאות מתבצעות אחת אחרי השנייה וההולסלייר בעצם בעל הנכס לכמה דקות… החסרון בעסקה כזו אלו: עלויות סגירה כפולים. בפלורידה, שימוש בכסף של הקונה להשלמת העסקה הראשונה אינו חוקי. לכן, ההולסלייר צריך להגיע עם הכסף שלו לרכישת הנכס (גם אם באסקרו נמצא הכסף של הקונה) הכסף של הקונה “צבוע בכסף ששייך לקונה” וכך הכסף של ההולסלייר. הפתרון לכך הוא בעבודה מול מלווים שלרוב יגבו 1% ל 24 שעות. באמצעות ההלוואה ישלים ההולסלייר את העסקה מול בעל הנכס וברגע שיהפוך לבעלי 

הנכס הוא יבצע את המכירה לקונה הסופי.   נדל״ן זה עולם ומלואו וכך גם עולם המושגים בו. ניסיתי בקצרה להכניס כמה שיותר מושגים.  קצרה היריעה מלהכיל וכל סוג של מקרקעין וכל דרך קנייה זו הרצאה ופוסט בפני עצמו. מחר ארחיב על קנייה בהליכי מכרז.