קניית בית מעוקל: איך עובדת מכירת עיקול

רכישת בית מעוקל יכולה להיות דרך טובה להשיג עסקה תוך כדי ציד אחר נדל”ן. בית מעוקל הוא בית שבעליו לא הצליחו לשלם את המשכנתא או למכור את הנכס. כתוצאה מכך, מלווה הנדל”ן קיבל את הבעלות וכעת הוא מנסה למכור אותו כדי להחזיר חלק מעלויותיו.

מה חשוב לדעת על רכישת בית מעוקל

אף כי בית מעוקל אינו נפוץ כיום כפי שהיה בשיא משבר הנדל”ן בשנת 2008, זה עדיין קורה. בעוד כי בית מעוקל הוא בקושי סיפור יפה עבור הבעלים הקודמים של הבית, זה יכול להיות בוננזת מציאה עבור קונים. מכיוון שלעיתים קרובות הבנקים להוטים לפרוק את נכסי העיקול הללו, הם שואפים לשבור שוויון עם מחיר מבוקש שהוא בדרך כלל הסכום של שטר המשכנתא שנותר בתוספת ריבית, שכר טרחת עורך דין וקנסות. בממוצע, בסופו של דבר זה מסתכם בכ-15% מתחת לערך האמיתי של הבית – ואם תרצו לקנות בית מעוקל, תגלו שהוא נמכר לרוב בפחות מהמחיר המבוקש.

אבל קניית בית מעוקל כרוכה בסיכונים, ולכן על הקונים להמשיך בזהירות כדי לראות אם ההימור שווה את זה.

איך עובד עיקול?

עיקול זה לא משהו שכל בעל בית רוצה לעבור. לרוע המזל זה משפיע על מאות אלפי אמריקאים מדי שנה. אז איך עובד תהליך העיקול?

בעלי בתים צריכים קודם כל לדלות את המשכנתא שלהם, ולא לשלם את התשלומים החודשיים הנדרשים. וזה נדיר שמלווים יתחילו עיקול לאחר תשלום משכנתא אחד בלבד. המלווים בדרך כלל מציעים חלופות במהלך תקופה זו, כולל תוכניות תשלום שונות כדי לעזור לבעלי הבית לחזור למסלול, לשמור על ביתם ולהמשיך לשלם את חשבון המשכנתא החודשי שלהם.

אם הלווה לא יכול להמציא את הכספים לשלם את מה שהוא חייב, מלווה יוציא הודעה על מחדל. טופס זה יישלח לבעל המשכנתא באמצעות מכתב מאושר, ובדרך כלל הוא נותן לבעל הבית 90 יום לשלם את החשבון האחרון. זוהי תחילתו של התהליך הפורמלי.

אם בעל הבית לא הגיע עם הכסף תוך 90 יום מההודעה על המחדל, המלווה רשאי להמשיך עם העיקול. בהמשך מגיעה הודעת מכירה, שבה יצוין כי הנאמן (המלווה) ימכור את הבית במכירה פומבית תוך 21 יום.

הבית יימכר במכירה פומבית לבעל ההצעה הגבוהה ביותר, אשר יצטרך לשלם את מלוא ההצעה באופן מיידי. קונה זה יקבל שטר נאמן לאחר השלמת המכירה, ובשלב זה הוא הופך לבעלים הרשמי.

מהם נכסי REO?

נכסים בבעלות נדל”ן, או נכסי REO, הם בתים שנתפסו על ידי בנקים או מלווים אחרים מאנשים שאינם מסוגלים לשלם את המשכנתאות שלהם. בעיקרו של דבר, זה עיקול שנתפס על ידי הבנק. כאשר מלווי נדל”ן מציעים הלוואות משכנתא, הם רואים בהן השקעה, כי הם ירוויחו כסף מהריבית על ההלוואה. אז כדי להציל את השקעתם, הבנקים עוקלים בתים עם משכנתאות שלא שולמו ומוכרים את הנכסים במכירה פומבית של עיקול. אם בית לא נמכר במכירה פומבית, הוא הופך ל- REO. יש תת-קבוצה של נכסי REO שנמצאים בבעלות הממשלה. הם נקראים בתי Hud, ולעתים קרובות הם מוכרים הרבה מתחת לשווי השוק למשתתפים מתאימים.

איך לקנות בית מעוקל

כדי למצוא בית מעוקל, אתה יכול לעיין ברשימות של עיקולים ב-Realtor.com®, שעשויים להיות מסומנים גם כ”בבעלות הבנק” או “REO”. אם אתה מזהה בית שאתה אוהב, צור קשר עם סוכן הנדל”ן ברישום כרגיל.

האזהרה הגדולה ביותר בקניית בית מעוקל היא שבדרך כלל הוא נמכר כפי שהוא, מה שאומר שהבנק לא מתכוון לתקן בעיות. וייתכן שיש הרבה מהם, בהתחשב בכך שעיקולים רבים התפוררו לאט לאט בשל העומס הכלכלי של הבעלים הקודם. ובניגוד למכירת בית מסורתית, שבה דרישות הגילוי מאלצות את הבעלים לחשוף את כל הפגמים של הבית, אין תניה חוקית כזו בעיקול. מה שאתה רואה (או לא) הוא באמת מה שאתה מקבל.

לכן בתים מעוקלים עלולים לעלות לרוכשים המון כסף לשיפוץ שעלול לשלול את החסכונות כביכול שלהם. זו הסיבה שאריק וורקמן מהמלווה לגמילה למגורים בשיקגו, Renovo Financial, מציע לקונים לנקוט באמצעי זהירות נוספים כמו הבאים לפני שהם מגישים הצעה:

בדוק כמה זמן הנכס המעוקל עמד ריק, האם הוא סבל בעונות הקפאה והפשרה ללא השגחה, או חווה כל דבר שעלול לגרום לנזק מבני משמעותי. בתים במצב רע מאוד לא יהיו זכאים למשכנתא קונבנציונלית.

שכור מפקח בית כדי לבדוק היטב את הבית המעוקל עבור בעיות גדולות. בקש מהמפקח לתת לך הערכה כמה כסף יידרש כדי לבצע תיקונים.

אתה יכול לנסות להוסיף הלוואות ובדיקות מקריות להצעה שלך. כך, אם אכן נתקלתם בבעיות עם הבית או השגת משכנתא עבורו, תוכלו לסגת מהעסקה מבלי לאבד את הפיקדון. רק קחו בחשבון שבקשה לא אומר שהבנק יקבל אותם; הם לא הנורמה כשאתה קונה עיקול.

שכור איש מקצוע לערוך חיפוש בעלות, אומר בן נירנברג, סגן נשיא בכיר ב-Northbrook, IL, Proper Title. זה עשוי לאפשר לך להימנע מכל מיני תרחישים של נוראיים – לפעמים הבנק יסלק את השעבודים, אבל הוא לא נדרש לעשות זאת. לדוגמה, נניח שלמס הכנסה יש עיקול על הנכס בגין מסים חוזרים. החוב הזה לא עוקב אחר הבעלים ברגע שהוא מוכר. במקום זאת, השעבוד נצמד לנכס, מה שהופך את הבעלים החדש אחראי להחזר.

אם תגלה שבבית יש בעיות, תרצה לשקול בזהירות אם זה שווה את כל העבודה הנוספת. במקרים מסוימים זה יהיה; באחרים, ייתכן שיהיה זהיר יותר לעזוב.