איך לקנות בית מעוקל

בתים מעוקלים הופיעו כאופציה ריאלית עבור קונים ומשקיעי נדל”ן הנאבקים בשוק הדיור הקשה.

קשה לרוכשי הבתים בימינו, עם התכווצות המלאי, עליית מחירים וריביות משכנתא ל-30 שנה בשיא של 21 שנה. התחרות על בתים סוהר היא קשה במיוחד, ומצביעה על כמות של קונים ומשקיעי נדל”ן על נכסים מעוקלים.

והעיקולים עלו: היו 185,580 עיקולים במחצית הראשונה של 2023, לפי דו”ח של ספקית מאגרי הנכסים Attom Data Solutions. מדובר בעלייה של 13% לעומת התקופה המקבילה לפני שנה ועלייה עצומה של 185% לעומת התקופה המקבילה ב-2021.

העלייה בעיקולים מגיעה על רקע שוק דיור קשה. היצע הדיור בארה”ב הצטמק לשפל שיא, מצא Redfin. מחיר הבית החציוני עלה ל-406,700 דולר ביולי, עלייה של 1.9% לעומת שנה שעברה, על פי הדו”ח החודשי של איגוד המתווכים הלאומי. ועליית הריבית דחפה את שיעורי המשכנתא לרמה הגבוהה ביותר מזה 21 שנה – הממוצע להלוואה ל-30 שנה הגיע ל-7.09% בשבוע שהסתיים ב-17 באוגוסט, דיווח פרדי מאק.

כל אלה הביאו להתעניינות מוגברת בנכסים מעוקלים.

מהו בית מעוקל?

בית מעוקל הוא נכס שנלקח בחזרה על ידי מלווה לאחר שהבעלים הקודם לא הצליח לשלם את תשלומי המשכנתא שלו. בתים אלה נמכרים בדרך כלל באמצעות מכירות פומביות, מכירות בחסר או רשומים כנכסים בבעלות נדל”ן (REO).

נכסים מעוקלים מגיעים לרוב עם תג מחיר נמוך יותר. “כרגע, בשוק הצפוף הזה, שבו המלאי כל כך נמוך, מחפשי עסקאות צריכים להסתכל על נכסים מעוקלים”, אומרת כריסטינה קאלהר, סוכנת נדל”ן ומומחית בטרנספר בבירמינגהם, אלבמה.

להלן ששת השלבים הבסיסיים של רכישת בית מעוקל.

1. שכור סוכן נדל”ן עם ניסיון במכירת עיקולים

מציאת סוכן קונים הבקיא במכירות עיקול הוא המפתח. “רכישת נכס מעוקל היא חיה אחרת לגמרי”, אומר קלהר. “יש מסמכים מיוחדים שאתה צריך לחתום עליהם, עם ביטוי ייחודי. ייתכנו שעבודים מרובים על נכס שעלולים לסבך רכישת בית מעוקל. ויש עוד בעיות שיכולות לצוץ”.

2. קבל אישור מראש להלוואת בית

קבלת אישור משכנתא מראש ממלווה בעל מוניטין תוכיח למוכר – בין אם מדובר במלווה המחזיק בשעבוד, ישות ממשלתית שהשתלטה על הבית או בעל הבית שפורק את הבית כמכירה בחסר – שאתה יכול להיות זכאי עבור הכספים לרכישת הנכס. (אישור משכנתא מראש יכול גם לעזור לך לקבוע כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך.)

עם זאת, חלק מהמלווים עלולים להיות מסורבלים לגבי מימון עסקת עיקול, כך שייתכן שתצטרך לחפש הלוואה קונבנציונלית או לקבל הלוואת שיפוץ, כגון הלוואה 203(k) ממינהל הדיור הפדרלי (FHA).

כמו כן, שימו לב שרוב הבתים המעוקלים הנמכרים במכירה פומבית חייבים להיות משולמים במזומן.

3. מצא בתים מעוקלים למכירה

ישנן מספר דרכים לחיפוש נכסים מעוקלים. קאלהר ממליצה על אתר האינטרנט של משרד השיכון והפיתוח העירוני להלוואות FHA מעוקל, HomePath עבור עיקולים בידי פאני מיי, HomeSteps עבור עיקולים המוחזקים על ידי פרדי מאק, Foreclosure.com ואתרי מכירות פומביות של נדל”ן Auction.com ו- Hubzu.com. בנוסף, אתרי רישום נדל”ן, כגון Zillow, Realtor.com ו-Redfin, מאפשרים לך לסנן מכירות עיקול באזורך. “ייתכן שלסוכן הנדל”ן שלך תהיה גם גישה לנכסים שעומדים להיכנס לעיקול”, היא אומרת.

4. הגש הצעה

לאחר שמצאתם בית מעוקל שברצונך לרכוש, שבו עם סוכן הנדל”ן שלכם, שיוכל לעזור לכם לגבש הצעה המתחשבת במצב הנכס, שווי השוק והתקציב שלכם.

ייתכן שיהיה לך מקום לנהל משא ומתן על מחיר המכירה, תלוי כמה זמן הנכס נמצא בשוק. אבל זכור שרוב הבתים המעוקלים נמכרים “כמו שהם”, כלומר הבנקים לא יבצעו תיקונים בנכס.

5. תעשה בדק בית

בדיקת הבית מלמעלה למטה על ידי איש מקצוע תעזור לכם לזהות בעיות בנכס. עם זאת, עיקולים מסוימים – לעתים קרובות מכירות פומביות – אינם מאפשרים לך לבדוק את הנכס לפני שאתה רוכש אותו, אז שקול את סובלנות הסיכון שלך.

6. סגור את העסקה

סוכן הנדל”ן שלך יכול לעזור לך לנווט בתהליך הסגירה. חשוב לדעת מראש: מכירות שורט עשויות להימשך עד כשישה חודשים לסגירה מההתחלה ועד הסוף.

תקציב לשיפוצים

מבחינה טכנית זה לא חלק מתהליך רכישת בית מעוקל, אבל זה חשוב, בהתחשב בבתים מעוקלים רבים דורשים תיקונים משמעותיים. לכן, כדאי לקחת בחשבון את הוצאות השיפוץ הפוטנציאליות כאשר בודקים נכס מעוקל.