בהמשך לפוסט הקודם

#יזםהשבוע ברק דואניאס

#פוסט2

בהמשך לפוסט הקודם,

מה בעצם הופך משקיע למשקיע מתוחכם

שמרוויח הרבה יותר ממשקיעים אחרים שפועלים בדיוק באותו השוק?

2 דברים:

1. מודיעין

2. חיפוש ממוקד לייזר

מודיעין:

אחלק את זה ל2

1. תכנית כוללנית של העיר – עלינו להכיר לעומק את תכנית המתאר של העיר בה אנו פועלים, להבין היכן העירייה מוכנה לאשר זכויות בניה נרחבות והיכן היא לא מוכנה.

רוב הרשויות בארץ כבר מקדמות תכנית כזו משלהם – החלופה של תמ”א 38 בכל עיר

לחלק קטן מהערים כבר יש תכניות כאלו מאושרות (למשל חולון)

אנחנו חייבים להשקיע זמן בניתוח התכנית הזו, לסמן לעצמנו בדיוק איזה מגרשים עם הפוטנציאל הכי גבוה

להתחדשות עירונית ושם כנראה נקבל את התמורה הכי גבוהה לדירה שלנו.

2. לעקוב אחר אישור תב”עות בעיר לפרויקטים של התחדשות עירונית / הגשת בקשות להיתר בפרוייקטים של התחדשות עירונית.

זה מצב של סטטוס מתקדם עם ודאות גדולה שפרויקט פינוי בינוי יצא לפועל ורק שם אני אחפש דירה.

אכין לי רשימת כתובות ממוקדת

חיפוש ממוקד לייזר:

לאחר שהכרתי את התכנית מתאר הכוללנית בעיר ויש לי את מידע אודות המגרשים הכי מעניינים בעיר מבחינת פוטנציאל להתחדשות עירונית

ו/או לאחר שיש לי כתובות ספציפיות של בניינים בהם הסטטוס של הפרויקט מתקדם

אני מתחיל לעבוד, ניגש פיזית לבניינים האלה, מחפש שלטים למכירה / להשכרה, מניח פליירים בתיבות דואר,

תולה מודעות בחדר מדרגות, מדבר עם מתווכים ומבקש שיביאו לי דירה למכירה אך ורק בכתובות הספציפיות האלו.

וכמובן עוקב כל הזמן אחר פרסום עסקאות בכתובות הללו

עכשיו בטח תקפוץ לכם השאלה, אבל למה שהם ימכרו לי אחרי שפרויקט הפינוי בינוי אצלם מתקדם?

ואני עוד רוצה לקנות בזול ללא גילום הפוטנציאל.

אז עובדה שיש כאלה שימכרו, כי הם צריכים כסף, כי הם לא מודעים, כי הם לא מאמינים או כל סיבה אחרת.

אני פועל בעיקר בחולון, מכיר לעומק את תכנית ההתחדשות המקומית ח619 (חלופת תמא 38 בחולון)

את תכנית המתאר הכוללנית ח 2040 ובגדול כל תכנית גדולה שיוצאת בעיר.

כשניתחתי את העיר מתוך אלפי החלקות בעיר סימנתי לעצמי כמה עשרות חלקות בעיר ששם אני רוצה לרכוש כי ראיתי מחד

שהתכנית מקנה זכויות בניה נרחבות מאוד בחלקות האלה ומאידך היום בנוי שם מעט יחידות דיור יחסית.

עם המידע הזה ביצעתי מספר עסקאות מעניינות מאוד בעיר

אספר על אחת מהן:

לפני מספר חודשים

דירה שהתפרסמה בכונס נכסים בעיר

דירה 72 מר, בבניין דו קומתי של 6 דירות, ברחוב ראשי, עם זכויות בנייה נרחבות

הדירה חתומה לפרויקט התחדשות יחד עם 2 החלקות הסמוכות

בוצע כבר איחוד חלקות ובימים אלו מוגשת הבקשה להיתר בניה, צפי להריסת הבניין – שנתיים

סהכ 18 דירות קיימות ובונים קצת יותר מ100 דירות חדשות (מכפיל מאוד גבוה לחולון)

הגעתי ליום סיור בדירה עם עוד עשרות אנשים, הייתי בטוח שהסיכוי

שלי לזכות בהתמחרות מאוד נמוך עם תחרות כזו גבוהה

אך היו לי 2 תובנות שהנחתי שלשאר המתעניינים אין:

1. שמאות של כונס הנכסים – השמאי ציין שיש חריגת בניה של חדר כ 9 מר, זה נראה לי מאוד תמוה

כי לא ראיתי חריגה מהקו בניין וראיתי שהבנייה מאוד ישנה וגם בבניינים הסמוכים יש בניה זהה.

ניגשתי לתיק הבניין בארכיב העירייה ובהחלט לא מצאתי את ההיתר הספציפי של התוספת הזו

אך מצאתי את אישור הפיקוח על תעודת הגמר של החדר (משנות ה60) בנוסף מצאתי את טופס תשלום אגרות הבנייה עבור תוספת החדר.

כאמור ידוע לי שבמבנים ישנים של עשרות רבות של שנים לעיתים היתרי בנייה הלכו לאיבוד במרוצת השנים

וניתן בהחלט לאשר בדיעבד בנייה על סמך מסמכים תומכים כמו אלו שציינתי

אני לא יודע אם השמאי נחשף למסמכים הללו או לא, אך הוא החמיר כאן מאוד שלא לצורך

כמובן “שהחריגה” הזו הרתיעה מתעניינים רבים מלגשת בכלל לעסקה

2. הסכם פינוי הבינוי מול החברה היזמית – בהסכם סוכם שהתמורה הצפויה היא תוספת של 20 מטרים

וקבלת דירה חדשה של 90 מטרים + מרפסת + חניה ומחסן.

זה לא היה סוד וכולם ידעו את זה, אך מה שאר המתעניינים לא ידעו או התעלמו מכך?

באחד העמודים המתקדמים בהסכם הופיע סעיף שאומר

“לאחר שתאושר תכנית ח619 בחולון התמורה המפורטת לעיל תשתנה והתמורה תהיה 32% קומבינציה”

אני מניח שרוב המתעניינים לא ידעו מה ניתן לבנות במגרש וכך לא ידעו לגזור מה התמורה ב32% קומבינציה.

אם בכלל הגיעו לסעיף הזה, בכל זאת הסכם של 110 עמודים.

בחישוב מהיר, הבנתי ש32% קומבינציה נותן לי תמורה של 140 מטרים,

בעצם 2 דירות של 70 מטרים.

לעומת דירה 90 מר בלבד בתמורה הבסיסית שהיתה ברורה לכולם,

הבדל מאוד משמעותי

עם הצידה הזו הגעתי להתמחרות

סה”כ מכל האנשים הרבים שהגיעו ליום סיור

היינו 3 אנשים בהתמחרות

ההצעה שלי זכתה, 2 מיליון שח.

לאחר הזכייה הבאתי שמאי נוסף מטעמי, הוא לא התייחס בכלל לחריגה ונתן לי בשמאות את מלוא סכום הרכישה

על סך 2 מיליון שח

לצורך השוואה, נחשפתי לשמאות השמאי הקודמת, שהיתה על סך 1.7M שח, שזה מה שהערכתי פחות או יותר.

עלות העסקה:

רכישה: 2M

מס רכישה 8%: 160K

רענון לדירה 20K שח

עו”ד (רק לצורך רישום, אין משא ומתן מסחרי) – 5000 שח

שמאי ונוספות: 2500 שח

סה”כ עלות 2,187,500 שח

הון עצמי 787,500 שח

משכנתא 1,400,000 שח

שווי לאחר הפרויקט 4,000,000

לאחר החזר משכנתא 2,400,000 שח

תשואה צפויה על ההון: 300%

*הדירה הושכרה לעובדים זרים במחיר גובה משמעותית ממחיר השוק להשכרה

היתרון העיקרי בכך הוא שלאחר ההריסה של הבניין החברה היזמית תהיה מחוייבת

להמשיך לשלם לי את גובה השכירות שקיבלתי עד שיתקבל המפתח לדירה החדשה.

בפוסט הבא אספר על עסקה מיוחדת במינה

בה הצפי להכפלת ההון העצמי היא פי 20!

תזכרו: מודיעין + חיפוש ממוקד לייזר

מוזמנים להמשיך לעקוב