תחזיקו חזק כי צוללים פנימה

#יזםהשבוע ברק דואניאס

#פוסט3

תחזיקו חזק כי צוללים פנימה

אז מה דעתכם, 2000% בעסקה על ההון העצמי זה אפשרי?

תזכרו את 2 העקרונות מהפוסט הקודם: מודיעין מוקדם וחיפוש ממוקד לייזר

אני מכניס אתכם יותר לעומק לתככי ראשי – בצורה השקופה והכנה ביותר

משתף את המחשבות ואת דפוסי הפעולה שלי.

כמו ששיתפתי, ערכתי מחקר מעמיק על תכנית ח619 בחולון,

הכנתי טבלה עם כל המגרשים המעניינים ביותר בעיר,

כך שמגיעה אליי עסקה באחד המגרשים האלה, אני לא צריך לחשוב, אני קונה.

עסקה שנחתמה באוגוסט האחרון:

הגיעה אליי עסקה דרך מתווך,

בית קרקע של 70 מר על שטח מגרש של 185 מר.

הנכס נמכר על ידי עו”ד כי הוא של יורשים רבים והיו ענייני ירושה

הנכס היה במצב מאוד מאוד ירוד, לשיפוץ כולל הכל / הריסה .

אני זיהיתי ישר שהנכס הוא בחלקה שנמצאת ב”רחוב ראשי” בתכנית ח619 בחולון,

המשמעות של כך היא שחלות על המגרש זכויות בנייה נרחבות, זו הקטגוריה הגבוהה ביותר בתכנית.

על החלקה כולה ישנם 3 בתים צמודי קרקע

כאשא הנכס המדובר הוא אחד מהם (בצד העורפי)

יחד עם זאת ידעתי שכדי שנוכל לנצל את זכויות הבניה ולצאת לפרויקט

אני צריך גם את החלקות הסמוכות כי אנו לא עומדים לבדנו בגודל מגרש מינימלי

שהתכנית קבעה.

אז מיידית יצרתי קשר עם השכנים בחלקה הסמוכה, נאמר לי שהחלקה שלהם כבר התאגדה

יחד עם 2 החלקות הסמוכות והם מיוצגים על ידי עו”ד שמתמחה בהתחדשות עירונית

ובשלב של לפני בחירת יזם לפרויקט – בינגו!!

ביקשתי מיידית את הנייד של העו”ד,

שוחחתי איתו ושאלתי אם החלקה שלנו נוכל לחבור ל3 החלקות המסוכות לפרויקט משותף,

הוא הסכים כמובן וביקש רק שאביא את אישור השכנים שלי (אני מזכיר – אנו 3 בתים על החלקה, כאשר אני אחד מהם, אז צריך את אישור 2 השכנים הנוספים)

וכך עשיתי, שוחחתי איתם והם הביעו עניין וחתמו על יפוי כוח לעו”ד.

בשלב הזה היה לי בטחון מלא לבצע את העסקה,

וגייסתי משקיע שיכנס יחד איתי לעסקה.

כך עשיתי והתקדנו ורכשנו את הנכס – תכף המספרים.

נשאלת השאלה – מה ניתן לבנות על החלקה בפרויקט החדש?

ניתן לבנות 25-29 דירות (במקום 3 הקיימות) בגודל ממוצע של 90 מר

החלקות הסמוכות (שחברנו אליהם) החליטו בצדק ללכת למתכונת של עסקת קומבינציה

עם חברה יזמית ולא פרויקט קלאסי של פינוי בינוי,

בתצורה הזו התמורות שלנו יהיו הרבה יותר גבוהות.

ניגשו חברות רבות למכרז היזמים שהעו”ד ביצע, ההצעה הנבחרת היתה של חברה יזמית מסויימת

הצעה של עסקת קומבינציה 34% נטו! (כל המיסים וההיטלים חלים על החברה היזמית).

מה נותן לי בפועל 34% קומבינציה?

בהנחה שיאושרו אצלנו 27 יח”ד בגודל ממוצע של 90 מר, 34% מזה יוצא 9.18 דירות, נעגל ל9.

יש כיום 3 בתים על החלקה, אז כל בית יקבל בממוצע 3 דירות חדשות נקיות ממס (עסקת נטו).

אנו נמצאים כרגע בשלב של טיוטות חוזה סופיות עם החברה היזמית

ההנחה היא שבמהלך 3 החודשים הקרובים נחתום כל בעלי הקרקע על ההסכם.

לוח זמנים:

חתימה: 3 חודשים

הגשת בקשה להיתר: 7 חודשים

היתר בניה: 18 חודשים

בניה: 30 חודשים

סה”כ 58 חודשים – נעגל ל5 שנים.

בעסקה הזו – המשקיע שחבר אליי הביא את רוב ההון העצמי לצורך ביצוע העסקה ואני לקחתי את המשכנתא, המשכנתא חלה רק עליי בנוסף היו לי עלויות נוספות שתכף אפרט.

החלוקה ביננו

אני: ⅔ בבעלות

המשקיע ⅓ בבעלות

נשאלת השאלה – למה שיפצנו בכלל אם יהרסו את הכל עוד שנתיים- שלוש?

התשובה לכך מתחלקת ל3:

1. שנוכל להשכיר בתקופה הזו

2. שהחברה היזמית תשלם לנו לאחר ההריסה את דמי השכירות ששולמו לנו ולא הערכת שמאי להשכרה של נכס במצב ירוד (נמוך משמעותית)

3. הסיבה העיקרית – לקבל ניקוד גבוה יותר בטבלת איזון שמאית שיערוך שמאי לפני עסקת הקומבינציה,

או במילים אחרות, לקבל תמורה גבוהה יותר בשורה התחתונה (לא אכנס להסבר הטכני כרגע)

עכשיו החלק המעניין – המספרים:

עלות העסקה: 2,030,000 שח

מס רכישה: 121,800 שח (6% במקום 8% כי הצהרנו שרכשנו קרקע בגלל המצב הירוד מאוד של הנכס)

תיווך + עו”ד+ שמאות + נוספות: 71,350 שח

שיפוץ: 218,255 שח

סה”כ: 2,432,630 שח

מתוך זה

המשקיע הביא הון עצמי של ⅓: 810,876 שח (לא כולל עמלת ניהול)

אני לקחתי משכנתא על סך: 1,421,000 שח + השלמת הון עצמי של 200,754 שח

תמורה צפויה – 3 דירות של 90 מר

המשקיע – דירה 1 חדשה

אני – 2 דירות חדשות

מחיר ממוצע למר באזור הזה כ30,000 שח

התמורה שלי 90*2*30000 = 5,4M שח

מזה אפחית את המשכנתא: 5.4M – 1.421M = 3,979M

תשואה על ההון העצמי: 3,979M/200K = 1989% !

*לקחתי בחשבון תזרים שלילי בשנים האלה – השכירות לא תכסה את מלא המשכנתא, צריך להיערך לכך.

תזכרו – מודיעין מוקדם + חיפוש ממוקד לייזר יביא לכם עסקאות משנות חיים

בפוסט הבא

אספר על עסקת השבחה של נכס שהיו לו את כל הבעיות שבעולם +

עסקה של דירה במתחם התחדשות עירונית שווה במיוחד.