חשיבות בניית תוכנית פעולה

חשיבות בניית תוכנית פעולה.

בפוסט הקודם חלקתי עמכם על קניית ומכירת הנכס הראשון שלי.

בחלק הראשון אני ואישתי שיחקנו אותה, הבעיה הייתה ביישום החלק השני…

למרות שהייתה לי תחושת בטן לא טובה לגבי מכירת נכס כל כך מניב, הרווח המיידי והפחד מלהיכנס לשיפוץ יקר מדי הניעו אותי להתקדם ולממש את העיסקה.

הייתה לי תוכנית, די טובה, היא פשוט לא יצאה לפועל כמצופה…

אסטרטגיית היציאה שלי בעיסקת מכירת הנכס הייתה להשתמש בסעיף המיסוי של רשות המיסים האמריקאית הידוע כ-1031 exchange. הסעיף הזה מאפשר דחיית תשלום מס רווח הון על מכירת נכס, בתנאי שמשתמשים בכספי המכירה כדי לרכוש נכס חדש להשקעה בעל ערך שווה, או גבוה יותר ממחיר המכירה (זה יכול להיות גם כמה נכסים). זיהוי הנכס החדש חייב להתרחש תוך 45 ימים והעסקה חייבת להתממש תוך 180 ימים, אחרת-שלמו לדוד סם.

וזה בדיוק מה שקרה לי, הריביות הרקיעו שחקים, חיפשתי וחיפשתי, ואושרתי למשכנתא חדשה בסכום גבוה, ולמרות שממש השתדלתי, לא הצלחתי לזהות את הנכס הבא שלי.

זה עלה לי ביוקרררר, סכום של כמה עשרות אלפי דולרים!!

-סעיף 1031 היא אסטרטגיה מעולה לכל משקיע נדל״ן שמחפש לשדרג את נכסיו. היא מאפשרת להתמנף שוב -ושוב, ולהגדיל את פורטפוליו ההשקעות לנכסים עם שווי גבוה יותר ובתקווה גם מניבים יותר.

חישבו על אסטרטגיית הכניסה והיציאה שלכם. במידה והלכת על 1031, וודאו שהכדור הבא כבר בקנה. 45 ימים לזיהוי נכס עוברים ממש מהר וכדאי שיהיה לכם נכס חדש, תחת חוזה עוד בזמן שאתם מנסים למכור את הנכס המקורי שלכם. יש דרכים לעשות את זה, ומתווך טוב ידע לכתוב את החוזה בצורה שמתנה את קניית הנכס החדש, רק לאחר מכירת הנכס הקיים.

תאמינו לי, זה טיפ זהב!!!

דבר שני שחשוב לשקול,

-בדקו האם נכון למכור את הנכס או שאולי עדיף לממן מחדש (refinance).

במידה ויש לכם 20% equity (בדר״כ) בבית, אופציית המימון מחדש יכולה להיות אטרקטבית יותר.

קח תוכלו לשמור את הנכס הקיים ולרכוש עוד נכס.

כמובן שבנדל״ן כמו בנדל״ן, הכל פשוט, אבל מאוד מורכב, וחשוב לרדת לפרטי ההלוואה במיוחד בריביות הגבוהות שיש נכון להיום (כ- 7%-8%), יש לוודא שהחזר המשכנתא משאיר תזרים חיובי לאחר מיסוי ארנונה ותשלומי ביטוח עם שיכלול ההכנסה מהשכירות שתוכלו לקבל.

פעולה זו היא הלב הפועם של אסטרטגיית brrrr, נדבר על זה בפוסט הבא.

״הפיקח לומד מהטעויות שלו, החכם לומד מטעויות של אחרים… ״

היו חכמים -תכננו היטב!

עד הפוסט הבא,

ברכות!