השקעה באזורי הזדמנות (“Opportunity Zones”) המזכים בהטבות מס בארה”ב
#יזםהשבוע – פוסט מספר 4
אהלן חברים,
מקווה שקראתם והחכמתם עד עכשיו ומקווה שהצלחתי לחדד לכם נקודות חשובות שישמשו אתכם בעתיד בפוסטים האחרונים. בפוסט הקרוב ברצוני להציג בפניכם תוכנית הטבות מס בארה”ב שנועדה לעודד יזמים ומשקיעים לפתח ולהשקיע בנדל”ן באזורים נחשלים יחסית בארה”ב וזאת באמצעות מתן הקלות ופטורים על רווחי הון.
תוכנית “איזורי הזדמנות” (“Opportunity Zones”) הינה תוכנית ממשלתית חדשה יחסית שנחקקה בשנת2017 ונועדה לצורך עידוד יזמים ובעלי הון בביצוע השקעות ארוכות טווח באזורים בהם מתגוררים אנשים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך.
במרבית המקרים “אזורי ההזדמנות” המזכים נמצאים במקומות המאוכלסים ע”י תושבים מהמעמד הסוציו-אקונומי הנמוך, אך לא בהכרח ולפעמים ניתן לאתר גם אזורים מפתיעים ומפותחים יותר בהם חלה התוכנית.
אז מה הן הטבות המס הצפויות למשקיע באזורים אלו וכיצד ניתן לנצל אותן?
הטבת המס על השקעה באזורים אלו מתבטאת במנגנון הטבות מדורג החל על רווחי הון ונקבע סופית בהתאם למשך זמן ההשקעה באזור שהוגדר כאזור הזדמנות מזכה.
בשלב הראשון יוכל המשקיע לנצל את דחיית המס החל על רווח הון הנובע ממימוש נכס לצורך ביצוע השקעה חדשה באזור הזדמנות מזכה.
משקיע שיהיה מעוניין לבצע השקעה חדשה באזור שהוגדר כאזור הזדמנות מזכה ולצורך ביצוע השקעה זו נזקק לממש השקעה קיימת בה גלום רווח הון יוכל לממש את ההשקעה הקיימת וזאת מבלי לשלם את המס החל על רווח ההון, כל עוד בוצעה השקעה חדשה באזור מזכה תוך 180 ימים ממועד מימוש ההשקעה הראשונה. מדובר בעיקרון דומה מאוד לעיקרון שחלוף הנכסים לפי סעיף 1031, רק שכאן דחיית המס החלה על רווח ההון יכולה לחול גם על רווח הון ממימוש מניות ולא רק ממימוש נכס נדל”ן.
אגב, מבחינת האמריקאים ההטבה תקפה גם עבור משקיע זר המפיק הכנסה הונית מארה”ב עם זאת להערכתי לא יהיה ניתן לבצע את דחיית המס גם עבור המס החייב בישראל ולכן ההטבה בסעיף פחות רלוונטית עבור משקיעים ישראלים הפועלים בארה”ב.
בשלב השני, שלב מימוש הנכס באזור המזכה, שיעור המס הסופי בגין רווח ההון יקבע בהתאם למשך תקופת ההחזקה של המשקיע בנכס, בשלב זה נקבעה הטבה מדורגת שגדלה ככל שמשך ההחזקה בנכס ארוך יותר:
במידה והמשקיע החזיק בנכס לתקופה קצרה מחמש שנים – לא תהיה הטבה על רווח ההון וההטבה היחידה היא למעשה דחיית המס שקיבל המשקיע בתחילת בדרך.
במידה והמשקיע החזיק בנכס לתקופה של בין 5 עד 7 שנים יקבל הנחה של 10% על המס החייב בגין רווח ההון המקורי שנוצר.
במידה והמשקיע החזיק בנכס לתקופה של בין 7 עד 10 שנים יהיה זכאי להנחה של 15% על המס החייב בגין רווח ההון המקורי שנוצר.
במידה והמשקיע החזיק בנכס לתקופה ארוכה מעשר שנים יהיה זכאי לפטור מלא ממס החייב על כל רווח ההון שנוצר בעת מימוש ההשקעה בנכס באזור המזכה!
על מנת להמחיש את ההטבה בצורה ברורה יותר נמחיש את האמור לעיל באמצעות דוגמא מספרית.
נניח כי למשקיע בשם יוסי כהן נוצר רווח של 100$ מעסקת פליפ. מאחר ויוסי מצוי במדרגת המס הגבוהה ביותר בארה”ב במידה ויבחר לממש כעת את ההשקעה יהיה חייב במס בשיעור של 20% ולכן בסוף השנה יאלץ לשלם כ 20$ מס בגין רווח ההון לשנה זו. על מנת שלא לשלם את המס באופן מידי מחליט יוסי להשקיע “לגלגל” את הכסף שקיבל ממימוש הנכס להשקעה חדשה באזור שהוגדר כ”אזור הזדמנות”.
בשלב הראשון יוכל יוסי ליהנות מדחיית מס בגין רווח ההון שנוצר בעת מימוש הנכס הראשון. שיעור המס הסופי שיחול על רווח ההון הנדחה יקבע בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס החדש שנרכש.
כעת נניח שיוסי מימש את ההשקעה באזור המזכה ברווח נוסף של 50$ והוא עדיין נמצא במס שולי של 20%, כלומר הרווח הכולל של יוסי ממימושה הסופי של ההשקעה הינו 150$ (100$ רווח נדחה מההשקעה הראשונית + 50$ רווח “חדש”)
– הנכס הנרכש הוחזק לתקופה קצרה מחמש שנים – אין הטבה ברווח ההון, יוסי ישלם כעת מס בסכום של 30$ בגין רווח הון מדווח של 150$.
– הנכס הנרכש הוחזק לתקופה של 5 עד 7 שנים – ישנה הקלת מס של 10% בגין רווח ההון הנדחה ולכן סך המס לתשלום הינו 28$ (18$ מס בגין רווח ההון הנדחה + 10$ מס בגין רווח ההון ה”חדש”)
– הנכס הנרכש הוחזק לתקופה של 7 עד 10 שנים – ישנה הקלת מס של 15% בגין רווח ההון הנדחה ולכן סך המס לתשלום הינו 27$ (17$ מס בגין רווח ההון הנדחה + 10$ מס בגין רווח ההון ה”חדש”)
– הנכס הנרכש הוחזק לתקופה העולה על 10 שנים – כל רווח ההון בסך 150$ יהיה פטור ממס!
אני כמובן לא איש שטח ואיני יודע להצביע על השקעה באזור הזדמנות שעתידה להיות השקעה טובה או גרועה, אבל כאשר אנו בוחנים השקעה באזור הזדמנות מהיבט המס ניתן לנצל את יתרונות התוכנית על מנת להפוך השקעה טובה להשקעה מצוינת!
מצורפת לפוסט תמונה של איזורי ההזדמנות המאושרים כרגע בארה”ב.
האמור אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ מקצועי של רואה חשבון והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ מקצועי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע”פ המידע והפרטים האמורים בפוסט זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. מטרת הפוסט הינה לסייע למשתמשים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד ולאפשר להם לדעת יותר, בטרם הם פונים אל רואה חשבון או כל מומחה אחר.
Responses