מכירות בתים איטיות, אבל הקונים משיגים מינוף

שיעורי משכנתא גבוהים ועליית מחירים משאירים את מכירות הבתים איטיות, אך רישומים נוספים וירידות ריבית קלות עשויות לתת לקונים בשווקים מסוימים יותר מינוף.

לוס אנג’לס – ריבית גבוהה של משכנתאות ועליית מחירי הבתים מקפיאים קונים רבים, ומשאירים את שוק הדיור בארה”ב בצניחה במכירות החל משנת 2022.

אמנם מכירות בתים מתחילות רכה השנה, אבל לא כל אלה היו חדשות רעות עבור קוני בתים.

הריבית הממוצעת של משכנתא ל-30 שנה, למרות שעדיין קרובה ל-7%, הולכת ופוחתת בשבועות האחרונים. ומלאי הבתים למכירה גדל בחדות מלפני שנה, מה שגורם לשוק ידידותי יותר לקונים מאשר בשנים האחרונות.

ובכל זאת, לאחר שנים של עליית מחירי הבתים, ייתכן שהטרנדים הללו לא ישפיעו הרבה עבור קונים פוטנציאליים רבים, במיוחד קונים ראשונים שאין להם הון עצמי בנכס שהם יכולים להשתמש בו לקראת רכישת בית חדש.

מה זה אומר לעונת רכישת הבתים באביב?

ליאו פארג’ה, מנכ”ל תיווך הנדל”ן eXp Realty, דיבר לאחרונה עם סוכנות הידיעות AP על הציפיות שלו משוק הדיור, על מסלול שיעורי המשכנתאות וכיצד קונים בתים במקומות כמו פלורידה, טקסס ומדינות אחרות שבהן רישומי הבתים עלו בחדות צפויים לקבל יותר מינוף כשמגיע הזמן לנהל משא ומתן עם המוכרים. הראיון עבר עריכה לצורך אורך ובהירות.

ש: איך אתה רואה את מכירות הבתים בארה”ב מתעצבות השנה?

ת: בשנת 2024, סיימנו את השנה בערך כ-4 מיליון מכירות חוזרות עם כ-700,000 בניה חדשה. כשנכנסים לשנה, אנו מרגישים בהתבסס על נתונים ממספר מקורות, שכנראה נעלה משנה לשנה מ-24 ל-25, אז אנו מקווים שהמכירות החוזרות יסתיימו איפשהו בין 4.2 מיליון ל-4.3 מיליון, כשהבנייה החדשה עשויה לעלות מ-700,000 ל-750,000. אז, המונח עבורנו יהיה אופטימי בזהירות. זה סוג של קריאה של עלי התה על סמך הנתונים הכלכליים שיש לנו. אבל אני אגיד לכם שבכניסה ל-50 הימים הראשונים של השנה, המגפיים האנקדוטליים על הקרקע הם סוג של התאמה עם התזה הזו.

ש: האם גם אתה מצפה שעונת רכישת הבתים באביב תהיה טובה יותר מזו של השנה שעברה?

ת: אנחנו מקווים שזה יהיה קצת יותר טוב מ-24 או 23, כי רק היה לנו סוג כזה של ירידה מתמדת בפעילות החל משנת 2021. אז, אנחנו אופטימיים בזהירות שזה הולך להיות קצת יותר טוב.

ש: האם העליה בבתים למכירה, כמו בחלקים מטקסס ופלורידה, מסמנת שהשוק נוטה יותר לטובת הקונים?

ת: אני חושב שזו הערכה הוגנת. הכלכלה היא די פשוטה ביחסי היצע וביקוש של מוצר להזדמנויות. אני חושב על הזדמנות הקנייה כעל שרפרף בעל שלוש רגליים בין סבירות, זמינות מלאי ואז יכולת מימון. אז אחד, יש יותר מלאי לבחירה, מה שיוצר יותר הזדמנויות. ואז האחרון הוא הקשוח, נכון? אנחנו לא רואים את התעריפים יורדים ברמות משמעותיות כלשהן.

ש: האם קונים בשווקים אלה צריכים לצפות שהמוכרים יהיו גמישים יותר ממה שהם היו בשנים האחרונות ויציעו הקלות כמו עזרה בעלויות סגירה או רכישת ריבית המשכנתא שלהם?

ת: אני כן שומע על פני השטח שבונים אגרסיביים ויצירתיים כדי להעביר את המלאי שלהם. מבחינה היסטורית, ככל שהמלאי גדול יותר, כך המוכר מקבל יותר גמישות ומוכן לתרום לוויתורים, שיכולים לשמש לכל שפע של דברים.

ש: כמה נמוך צריכה לרדת הריבית הממוצעת של משכנתא ל-30 שנה כדי להוביל לעלייה חזקה במכירות הבתים השנה?

ת: אני חושב שטווח הזהב הוא ב-5% הנמוכים כדי באמת לדרבן קונים ומוכרים כי הם קשורים זה לזה בצד המכירה. אבל אני לא חושב, בהתבסס על הכלכליים שבדקנו, שהשיעורים באמת זוכים להפחתה גדולה. אני אהיה נועז לומר בעוד 18 עד 24 חודשים. אני לא רואה את זה בהחלט קורה בשנת 2025. אני לא מהמר על שיפור גדול בתעריפים. אבל אני חושב שיש לנו את האנשים שיושבים בצד עוצרים את נשימתם כדי שזה יירד ל-3%.