השקעתם בנדל״ן – עכשיו תשקיעו גם בתכנון שמגן עליו

משקיעי נדל״ן יקרים,

אתם יודעים לזהות הזדמנויות, לקחת סיכונים מחושבים, להשקיע כספים, לשפץ נכסים, להפעיל שוכרים ולבנות עתיד. אתם יודעים איך לייצר ערך – בדירות, בבתים, במגרשים, ובתיק נדל״ן שלם. וליצור רכוש לעכשיו, ולמען המשפחה והדורות הבאים.

אבל יש חלק אחד שיותר מדי אנשים שוכחים ממנו — מה יקרה לנכסים שעמלתם כל כך קשה להשיג, אם יום אחד אתם לא תהיו שם לנהל אותם? וגם לא מדובר רק במקרי פטירה, אלא גם במקרים של אי כשירות זמנית, או תקופה אחרת בה בעל הנדל״ן לא רוצה או מסוגל להמשיך לנהל את הנכסים.

אז מה קורה אם אין תכנון?

רוב האנשים נוטים לחשוב שהנכסים יעברו ״אוטומטית״ לאהובים שלהם.

אך כפי שמשפחות שלא תכננו מראש מגלות לרוב שהמצב הוא לא כך. ללא תוכנית קיימת בשעת הצורך – כל נכס שלא רשום עם מנגנון העברה לדוגמה מהפשוטים ביותר כגון beneficiary designation, שלעצמו הוא לא הפתרון המדויק או מתאפשר לכל נכס, או דרך מנגנון יעיל של טראסט, הנכסים במיוחד נכסי הנדל״ן יעברו אוטומטית לידי בית המשפט, לתהליך שנקרא Probate! זהו תהליך משפטי מורכב, ועל אחת כמה וכמה אם לא היתה צוואה קיימת. ישנם עוד תהליכים משפטיים ארוכים שבעליי נכסים יכולים למצוא את עצמם ללא תכנון, כגון guardianship ו conservatorship, אם מדובר על אי כשירות של בעל הנכס במהלך החיים.

אז מה כן ניתן לעשות?

ומהם הכלים המרכזיים הקיימים בארה”ב. קיימים שני מנגנונים עיקריים להעברת רכוש בין דורות והם: מנגנון צוואות, עם כל הכלים הנלווים החשובים כגון יפויי כוח, directives בריאותיים, memorandums, והסכמי רכוש. מנגנון הצוואה עדיין מוכרח לעבור את תהליך בית המשפט, אבל התהליך יהייה שונה ועדיין נזדקק לחלוקת רכוש לפי רצונותיו של המנוח. בשונה אם לאדם לא יהיה כלל תכנון מראש ואז הוא נתון לתוכנית הנוקשה והיקרה של המדינה.

בנוסף למנגנון הצוואה ובשונה ממנו קיים מנגנון הטראסט! מנגנון שמאפשר למשפחה תכנון עיזבון שמבוצע לחלוטין מחוץ לכותלי בתיי המשפט. הטראסט המקובל ביותר, שיעיל במיוחד למשפחות משקיעות נדל״ן הוא ה Revocable Living Trust.

ולמה לא להסתפק רק בצוואה?

צוואה היא אומנם כלי חשוב, אך היא לא מספיקה בפני עצמה למי שיש נכסים, במיוחד במקומות שונים מפוזרים בארה״ב, או רצון לשליטה אמיתית ולתכנון עמוק למען הגנת הרכוש והמשפחה.

קצת על החסרונות שלהProbate:

הוא תהליך משפטי:

– איטי – בניו יורק לדוגמא, מדובר על תהליך שיכול להימשך 12–18 חודשים ואף יותר בממוצע.

– יקר – עלויות משפטיות, אגרות, שכר עו״ד accounting, שמאים ,ומנהל עיזבון, לרוב ממונים שונים כולל מנהלי העיזבון על ידיי בית המשפט – שכרם ועלויות הבית משפט משולמות מהנכסים של המנוח כאחוזים גבוהים.

– פומבי – הכל גלוי: רשימות נכסים, יורשים, התנגדויות – פתוח לציבור

– לא בשליטתכם – בית המשפט מחליט לפי חוקי המדינה, לא לפי מה שרציתם ללא אפשרות לתכנון עמוק

– ⁠רכוש במדינות שונות בארה״ב יצריך תהליך Probate משפטי נפרד בכל מדינה, מה שמעכב משמעותית את חלוקת הרכוש ליקיריכם.

אז מהו Trust, ואיך הוא שונה מצוואה?

Trust (נאמנות) הוא כלי משפטי שמאפשר להעביר נכסים – נדל״ן, השקעות, חשבונות ואת כל סוגי הרכוש שלכם באופן פרטי, בקרב המשפחה, ללא התערבות בתי המשפט, שמנוהל לפי כללים שאתם מגדירים.

ובנוסף כל עוד אתם בחיים ובצלילות דעת – אתם ממשיכים לשלוט בנכסים כרגיל. לא משתנה כלום גם מבחינת המיסוי השנתי של הרכוש וההכנסות שלכם. אבל אם קורה משהו – ה-Trust ממשיך לפעול באופן חלק ופרטי, לפי הוראות שכתבתם מראש, למענכם גם בזמן החיים וגם לאחר המוות, אפילו עם מנגנוני טראסט נוספים לדורות הבאים. תכנוני המס יכולים גם להעשות לפי הצורך בתוכניות של טראסט, לעומת בצוואה שבה התכנון האפשרי מאוד מצומצם. עם מנגנון של טראסט, חלוקת הרכוש נעשית באופן זריז, ופרטי במשפחה. הנכסים זורמים ופועלים לפי התוכנית שלכם בתוך מנגנון הטראסט גם בזמן החיים, בזמן אי כשירות, וגם כשאתם לא כאן.

אילו סוגי Trust קיימים?

בארה״ב קיימים סוגים שונים של נאמנויות, כל אחת למטרה אחרת. הנה כמה מהנפוצות:

Revocable Living Trust

מתאים ורצוי כמעט לכל אחד. גמיש, אישי, ניתן לשינוי וביטול. לא מגן לחלוטין ממס או תביעות, אך מאפשר תיכנון מס ותיכנון מקיף לדורות הבאים, כולל הגנה על הרכוש כשהוא עובר לבני המשפחה.

Irrevocable Trust

לא ניתן לשינוי אחרי יצירה. מעניק הגנה מתביעות, מתאים לתכנון מס מתקדם, ולהגנה מיטבית מפני נושים עתידיים.

Testamentary Trust

נוצר בתוך צוואה – נכנס לתוקף רק אחרי מוות. כרוך בעלויות ואיטי ליצור דרך תהליך של הprobate.

Special Needs Trust

נועד להגן על בני משפחה עם מוגבלויות – בלי לפגוע בזכאות לקצבאות ממשלתיות.

Asset Protection Trust

נועד להרחיק נכסים מהישג נושים ותביעות עתידיות (תלוי במדינה).

Charitable Trust

לתכנון תרומות תוך שימוש ביתרונות מס.

Medicaid Protection Trust

נועד לתכנון בגילאי הזהב עם צפי של עלויות טיפול ארוך טווח כגון בתי אבות, וטיפול סיעודי.

למה כל משקיע נדל״ן צריך לפחות Revocable Living Trust?

בין אם יש לכם דירה אחת להשקעה, או תיק שלם של נכסים – אתם רוצים שליטה, ואפשרות לתכנון מדויק לצרכי המשפחה.

Revocable Trust מעניק לכם:

– תהליך מהיר וחלק לאחר פטירה, או בזמן חוסר כשירות

– ריכוז ניהול הרכוש, ושליטה פרטית בקרב המשפחה – בלי חשיפה ציבורית

– יכולת להכתיב בדיוק מי מקבל, מתי ואיך

– הגנה על הנכסים – להישאר בתוך המשפחה, במנגנונים נוספים בתוך הטראסט

– הימנעות מהליך משפטי ארוך ומורכב

ומה עם צוואות?

צוואה (Will) היא כלי בסיסי אך חשוב.

אם אין לכם שום תכנון – לפחות צוואה תאפשר שהרכוש יחולק לפי רצונכם, במקום לפי חוקי המדינה.

אבל חשוב להבין:

– צוואה לא מונעת probate

– היא מתפרסמת בציבור

– היא עלולה להוביל ליותר סכסוכים אם היא לא מנוסחת היטב

בשילוב נכון – צוואה יכולה לשמש כגיבוי לתוכנית אמיתית, גם לטראסט עצמו אך Trust הוא המנוע שמבטיח שהנכסים יועברו ביעילות.

ולסיכום: תכנון עיזבון הוא חלק בלתי נפרד מהשקעת נדל״ן.

מגיע לכם לדעת שהעבודה הקשה שלכם לא תלך לאיבוד. הנכסים שלכם, החלומות שלכם, המורשת המשפחתית שלכם – ראויים לתכנון מוקדם, יצירתי ויעיל! כשיש לך תיק נכסים, או אפילו דירה אחת להשקעה, השליטה במה שיקרה אחריך היא לא מותרות – היא חלק מהשקעה אחראית.

תודה רבה,

דפנה