היכרות

#יזםהשבוע עומר מתתיהו #פוסט1

שלום לכולם ותודה על ההזמנה וההזדמנות השנייה להשתתף כאן כ”יזם השבוע”. למי שלא נתקל בפוסטים שלי בעבר, אתן שוב הקדמה קצרה עלי ואז נצלול לדברים המעניינים.

שמי עומר מתתיהו, נשוי לדנה ואב לתאומות, גר בתל אביב. בזמני החופשי אני מנגן בס בהרכב ומופיע מדי פעם, ולא מוותר על 4 רכיבות אופניים בשבוע, בכביש, או בשטח.

הקריירה היזמית שלי החלה לפני כ-20 שנה, כאשר נכנסתי לעולם ההייטק כמייסד. במהלך השנים ייסדתי ארבע חברות טכנולוגיות. מתוך ארבע החברות, אחת נמכרה בהצלחה לחברה אמריקאית בעסקה שהוערכה במאה מיליון דולר, אחת נסגרה, ושתיים עדיין פעילות וצומחות. בכל אחת מהחברות שהקמתי, מעבר להיותי שותף מייסד (קו-פאונדר), שימשתי גם בתפקידים ניהוליים בכירים, כולל תפקידי מנכ”ל.

במהלך הקריירה עשיתי שני רילוקיישנים משמעותיים: הראשון היה לברזיל, והשני לבוסטון בשנת 2010. בבוסטון נחשפתי לראשונה לשוק הנדל”ן האמריקאי, מה שהוביל אותי לכניסה לעולם ההשקעות והיזמות בנדל”ן.

כיום, אני ממקד את כל זמני ומרצי בפרויקטים של מולטי-פמילי בבוסטון, אותם אני מוביל יחד עם חבר ושותף המתגורר שם, בשיתוף עם צוות מקומי במסגרת החברה שהקמנו, Boston Properties. זו פעילות שרצה כבר כמעט 15 שנה, אנחנו מנהלים נכסים בשווי של כ-60 מליון דולר, ואשמח לשתף אתכם בניסיון שצברתי בתחום.

איך הרקע הטכנולוגי שלי משפיע על הדרך שבה אני מנהל נדל״ן

המעבר מטכנולוגיה לנדל״ן נראה, על פניו, כמו שינוי כיוון חד, אבל בפועל אני מנהל נדל״ן בדיוק כמו שניהלתי חברות טכנולוגיה.

לא כתחביב.

לא כהשקעה פסיבית.

אלא כעסק מורכב שדורש תהליכים, בקרה וקבלת החלטות מדויקת.

בעולמות הטכנולוגיה למדתי כמה עקרונות שליוו אותי גם ב Boston Properties

1. דאטה לפני אינטואיציה

נדל״ן מלא ב“תחושות בטן”.

שכונה שמרגישה טוב, נכס שנראה מבטיח, סיפור שמוכר יפה.

אבל כמו בסטארט-אפ, תחושות לא מספיקות.

אני מקבל החלטות על בסיס:

נתוני תפוסה לאורך זמן

ניתוח קומפים

מגמות שכירות ולא רק שכר דירה נוכחי

עלויות תחזוקה בפועל, לא הערכות

ביצועי נכסים יחסית לעצמם, לא רק לשוק

התייעצות עם מתווכים באיזור ללא אינטרס בעסקה

הדאטה לא מחליף ניסיון, הוא מחדד אותו.

2. תהליכים מנצחים אנשים מבריקים

בסטארט-אפים למדתי שאנשים טובים בלי תהליך מייצרים כאוס. אותו דבר בנדל״ן.

ניהול מולטי-פמילי טוב בנוי על:

תהליכי קליטה לדיירים

סטנדרט ברור לתחזוקה

בקרה שוטפת על גבייה

טיפול שיטתי בבעיות חוזרות

פחות כיבוי שריפות, יותר מניעה.

3. מדידה, מדידה, מדידה

מה שלא נמדד – לא מנוהל.

זו קלישאה טכנולוגית, אבל היא נכונה שבעתיים בנדל״ן.

אני מודד:

זמני טיפול בתקלות

סטיות מתקציב

השפעת שיפורים על NOI

כך יודעים מה עובד, ומה רק מרגיש נכון.

4. סקייל לא אומר “יותר נכסים”

בעולם הטכנולוגיה סקייל פירושו מערכת שעובדת גם כשהיא גדלה.

בנדל״ן זה לא שונה.

אני לא שואל:

“כמה נכסים יש לנו?”

אלא: “האם המערכת שלנו יודעת להתמודד עם עוד נכס בלי להישבר?”

אם התשובה היא לא, עוד עסקה היא סיכון, לא הזדמנות. קודם צריך לחזק את התשתית, ואז לגדול.

5. שקיפות כבסיס לאמון

טכנולוגיה לימדה אותי שמשתמשים ומשקיעים לא מצפים לשלמות ,הם מצפים לאמת.

כך גם בנדל״ן:

עדכונים שוטפים

הצגת בעיות לצד פתרונות

תקשורת ישירה וברורה

אמון לא נבנה ממצגות יפות, הוא נבנה מניהול אחראי לאורך זמן.

בסופו של דבר, נדל״ן הוא עסק של אנשים אבל הוא מנוהל טוב יותר כשיש לו תשתית טכנולוגית-ניהולית חזקה. הרקע הטכנולוגי שלי לא הופך את הנדל״ן לסטארט-אפ. הוא פשוט עוזר לי לנהל אותו כמו עסק רציני, וזה, בעיניי, ההבדל בין להחזיק נכסים לבין לבנות פעילות נדל״ן שמחזיקה לאורך זמן.