שלום יום שני

#יזםהשבוע

#פוסטשני

#פורטפוליו

אהלן אהלן

שני שמח לכולם!

את העסקה הראשונה שלי עשיתי לפני מעל 10 שנים. אז לא היה כל כך הרבה מידע, אף אחד לא דיבר על BRRRR, פורטפוליו או כל דבר אחר. היו בעיקר סיסמאות של ״החלום האמריקאי״, ״חופש כלכלי״ ועוד…

באותה תקופה (ועד היום) מאוד עניין אותי תחום ההתנהלות הפיננסית אז עשיתי הרבה מינופים, מה שלא היה מקובל וידוע כמו היום, ובכלל כל הזמן הייתי עסוק בחישובים ו״קומבינות״ כלכליות.

כך יצא שישבתי על האקסל וניסיתי לראות איך אני מגיע לחופש כלכלי באמצעות נכסים בארה״ב. הבעיה היתה שנתקעתי אחרי מספר קטן של נכסים כי עם כל הקומבינות שבעולם, מה לעשות נגמר הכסף…

כאן הבנתי שאני צריך לעשות שינוי תפיסתי ולהתחיל לדבר בכמות, ולחשוב יותר בגדול, אחרת יקח לי עשרות שנים. בנוסף, חוויתי על בשרי איך השכירויות נאכלות מהר מאוד שיש מעט נכסים. איך אתה מרוויח אחלה שכירות במשך שנה אבל אז יוצא הדייר והשיפוץ אוכל לך הכל.

כשהכרתי את אפי, לפני 6 שנים בערך, היה לנו ברור שאנחנו הולכים לעשות משהו גדול יותר. הרעיון היה מולטיפמילי אבל בסוף מצאנו את עצמנו קונים 2 פורפלקסים צמודים בפלורידה, למעשה כמו בניין של 8 יחידות. זו לא היתה עסקה בוננזה, וידענו את זה, אבל זה היה כרטיס הכניסה שלנו למשחק של ״הילדים הגדולים יותר״. זו עסקה שבה התנסינו לראשונה בהלוואות פרטיות, הלוואות הארד מאני, שיפוץ של מעל $100,000, תחזוקה של בניין, ריפייננס ועוד חוויות.

עם כל הקשיים והאתגרים, הבנו שזה הכיוון ושם אנחנו צריכים להיות.

הפסקה קצרה לתובנה חשובה – אל תחכו לעסקה המושלמת, יותר חשוב להיות בתנועה, ולנסות להפיק את המיטב מכל עסקה. זה לא אומר להיכנס לעסקאות רעות רק כדי לזוז, אבל לשבת על הגדר מעולם לא קידם מישהו לעבר המטרות שלו.

המשכנו לעוד פורטפוליו קטן בפלורידה אבל הפריצה האמיתית היתה מה שחיכה לנו באוהיו – כמעט משום מקום הגיעה אלינו עסקה של 20 בתים פרטיים, סינגלים, בדייטון אוהיו. עד אז מבחינתנו אוהיו, ובעיקר מקום כמו דייטון, היו אזורים קשים שלא כדאי להיכנס אליהם. אבל אחרי שהיינו שם הבנו שהגענו לאזור מעולה למשקיעים, כמו שהיה לנו בפלורידה כמה שנים קודם לכן.

העסקה הזו היתה מאתגרת במיוחד – אזור חדש, תקופת קורונה (אפילו המתווך שלנו נפל לקורונה ונפרד מאיתנו כשבועיים לפני הסגירה..), סכום גיוס גבוה ממה שהיינו רגילים… עם כל זה, היינו מוכנים ונחושים והצלחנו לסגור את העסקה עם הארד מאני ומלווים פרטיים (כמעט בלי הון עצמי בכלל).

אחד היתרונות של קניית פורטפוליו הוא שיש לא מעט דרכים לסגור את העסקה. בכלל בדרך כלל ככל שהעסקה גדולה יותר ככה יש יותר מקום ליצירתיות.

למשל, לרוב יש מחיר כולל לעסקה, נניח מליון דולר, אבל את המחיר לכל בית אנחנו יכולים לקבוע (בהנחה והשמאות תתמוך בזה). כך יוצא שאפשר לקחת למשל 15 בתים מתוך ה- 20, לקנות אותם ב״מחיר מקסימלי״ ובהתאם לזה גם לקחת את ההלוואה, ככה הלוואת ההארד מאני תכסה כמעט את כל המליון דולר, ואת ה-5 בתים האחרים לקנות ב ״מחיר רצפה״ אבל עם הלוואה פרטית של 80% מהשווי ובכך להשלים את הסכום הדרוש לרכישה. כל זה בבית אחד או שניים לא מתאפשר.

בתמונות למטה אפשר לראות כמה כסף היינו צריכים לשלם על קניה של 3 בתים שהיו חלק מפורטפוליו של 70 בתים. שווי הבתים היה כמובן כמה מאות אלפים אבל רוב הכסף גויס בהארד מאני על חשבון הבתים האחרים ואלה נשארו Free and Clear…