Markedsundersøgelser og beregning af transaktionsmulighed
Markedsundersøgelser og beregning af transaktionsmulighed
For nylig læste jeg mange indlæg og mange kommentarer om levedygtigheden af en aftale.
Folk spørger mig, om det stadig er værd at investere på trods af den tunge beskatning og alle de dertil knyttede udgifter.
Så først og fremmest er svaret ja, ikke kun at det er umagen værd, vi skal fortsætte med at investere, fordi det er den eneste måde, vores penge fungerer på.
Sandt nok er det vanskeligere at få en god exitaftale i dag, men aftalerne er der, og den, der bestræber sig, finder dem og lykkes på trods af alle de ledsagende vanskeligheder.
Så lad os gøre en række ordrer, når det kommer til at beregne levedygtigheden af en transaktion (meget lang efterforsigtighed ?).
Når vi kommer for at købe en lejlighed, skal vi prissætte en masse relaterede udgifter.
Bortset fra købsafgift og roseskat er der mange andre "små" udgifter, som vi ikke altid kender, og derfor tager vi dem ikke i betragtning, hvilket i sidste ende fører til et betydeligt fald i transaktionens levedygtighed og nogle gange endda til en tabsgivende transaktion.
For ikke at komme i en situation, hvor vi forstår, at vi tabte efter køb af lejligheden, skal der udarbejdes en resultatopgørelse for hver transaktion separat.
På den ene side udgifterne.
På den anden side indkomsten - salg og husleje.
Når vi kommer til at udarbejde en resultatopgørelse for en transaktion, især en exit -transaktion, skal vi overveje hver shekel, der kommer ud (jeg anbefaler også at forværre og øge udgifterne). Alt er betydningsfuldt.
Når alt er opført, ved vi, om aftalen er god for os, eller hvis der er brug for mere indsats i forhandlingerne.
Husk - en god handel er en aftale, der bevæger os til et mål.
Grundlaget, du kan stole på, er selvfølgelig transaktionens pris, forudsat at du har foretaget en omfattende markedsundersøgelse, og du med sikkerhed ved, at transaktionsprisen er betydeligt lavere end markedsprisen for den transaktion, du vil sælge efter forbedring.
købsafgift
Den "tunge" del af indkøbsudgifterne til lejligheden.
Desværre opdateres købsafgiften konstant.
Hans sidste opdatering var den 16.01.2019.
Fra en hjemmeside https://taxes.gov.il
Følgende er afgiftsniveauerne for køber af en enkelt beboelseslejlighed fra 16.1.19., 15.1.20. januar til XNUMX. januar:
I overensstemmelse med bestemmelserne i afsnit 9 (c1c) (3) i købeloven for en enkelt beboelseslejlighed (i overensstemmelse med definitionerne i loven) fra 16.1.19 til 15.1.20 opkræves købsafgift i henhold til følgende trin:
1. Der betales ingen skat af værdien op til 1,696,750 kroner
2. På den del af værdien, der overstiger 1,696,750 NIS og op til 2,012,560 - 3.5%
3. På den del af værdien, der overstiger 2,012,560 NIS og op til 5,192,150 - 5%
4. På den del af værdien, der overstiger 5,192,150 NIS og op til 17,307,170 - 8%
5. For den del af værdien, der overstiger 17,307,170 NIS - 10%
Følgende er de købsafgiftsniveauer, der gælder for køb af en "ekstra lejlighed" (som ikke er en enkelt enhed):
I overensstemmelse med bestemmelserne i § 9 (c1e) i lov om køb af en beboelseslejlighed (som ikke er en enkelt beboelseslejlighed) fra 16.1.19 til 15.1.20, opkræves købsafgift i overensstemmelse med følgende trin :
1. Fra værdien op til 5,194,225 kr. - 8%
2. For den del af værdien, der overstiger 5,194,225 NIS - 10%
Købsafgiften skal betales senest 60 dage efter underskrivelsen af salgsaftalen.
Finansielle udgifter
Finansiering af købet via et realkreditlån eller et andet lån medfører rentebetalinger.
Vidste du, at rentebetalinger kan udgøre op til hundredtusinder af NIS?! .
Det er altid tilrådeligt at tage en realkreditrådgiver, der naturligvis vil lukke den bedste blanding for dig afhængigt af målene med handlen selvfølgelig.
Derudover bør følgende også indgå i beregningen af udgifter:
1. Gebyr for åbning af en portefølje på 0.25% af lånebeløbet. Denne kommission kan forhandles med bankerne. Det er normalt ikke noget problem at "skære" det med 50% eller mere. Det skal tages i betragtning, at dette beløb vil blive fratrukket den første betaling af pantet, og derfor vil det være højere, end du troede
2. I tilfælde af en ny lejlighed tager jeg altid højde for 12 måneders betalinger og tilføjer det til mine udgifter (hvis der var mindre, jeg tjente ?).
Jurist
I enhver ejendomstransaktion, uanset om det er til køb eller til salg, bør en advokat tages. Altid !
En advokat tager et gebyr, der spænder fra 0.25% - 1% af transaktionsprisen (prisen afhænger af advokatens erfaring, placeringen af transaktionen og dens kompleksitet). Der skal naturligvis lægges moms på 17% til denne pris.
Når vi kommer til at beregne en ejendomstransaktion fra købstadiet til salgstrinnet (exittransaktion), skal advokatsalæret beregnes både ved køb og salg (ofte mennesker, der "glemmer" at beregne salæret ved salg af ejendommen og dette er vigtigt for at beregne transaktionens rentabilitet).
I en situation, hvor en ny lejlighed er købt af en entreprenør, skal der tages hensyn til en ekstra betaling på op til 5,000 kr. + Moms til advokaten på entreprenørens vegne (når den var mere), afhængigt af transaktionsniveauet pris.
Mægling
Ejendomsmægleren samler lejlighedssælgere og potentielle købere af disse lejligheder.
Ejendomsmæglere har en pulje af ejendomme, der udbydes til salg eller leje, herunder ejendomsarbejdere.
Efter at have udført salgs- / udlejningsoperationen er mægleren berettiget til at modtage sit gebyr, kaldet et "mæglergebyr", fra sælger og / eller køber. I Israel er mæglergebyret ikke fastsat ved lov.
Det gennemsnitlige mæglergebyr er 2% af transaktionsværdien, hvortil der skal lægges moms på 17%.
Husk, at selv på salgsstadiet, hvis du beslutter dig for at gøre det via et ejendomsmægler (jeg arbejder kun med ejendomsmæglere), er der en ekstra provision, der ligger omkring 1% af transaktionsværdien, som der skal lægges moms i beløbet på 17%.
Indretning og renovering
En af de højeste udgifter (måske eksklusiv købsafgift og påskudsafgift) er udgifter til renovering og indretning.
Renoveringsudgifter varierer afhængigt af lejlighedens tilstand og hovedsageligt afhængigt af det formål, som lejligheden blev købt til (udgang, langtidsleje eller bolig).
Der er lejligheder, hvor du kan foretage en let renovering, og prisen vil være tilsvarende.
På den anden side er der lejligheder til total nedrivning og genopbygning, og det bliver en meget dyr renovering.
Når det kommer til at beregne omkostningerne ved renovering, skal du altid tage en indretningsarkitekt, der vil lave et velordnet script fra før og efter, inklusive alt, og selvfølgelig skrive mængder. Omkostningerne til indretningsarkitekten, som varierer fra designer til designer og by til by, bør også beregnes.
Når vi har et ordnet script på plads, skal mindst tre renoveringsfolk kontaktes for et ordnet tilbud.
Desuden skal du kontrollere, om tilbuddet inkluderer materialer, og hvis ikke, skal du kontrollere omkostningerne ved materialer.
Beregning af renoveringsomkostninger = udgifter til indretningsarkitekt + omkostninger til materialer + omkostninger ved renovering.
Vurderingsmænd
Inden jeg går til en handel, anbefaler jeg altid at tage en privat vurderingsmand, der arbejder med den bank, som du har til hensigt at optage et realkreditlån med.
Omkostningerne ved en privat vurderingsmand varierer og koster i gennemsnit 2,500 NIS, hvortil der skal lægges moms på 17%.
Tilgængelig prisklasse for private vurderinger:
Vurderingsmandens skøn for lejligheden - 3,000 - 1,500 kr., Hvortil der skal lægges moms på 17%.
Værdiansættelse af en taksator - 4,500 kr. - 2,500 kr., Hvortil der skal lægges moms på 17%.
Derudover er et af kravene i den bank, der giver dig realkreditlånet, at tage en taksator på hans vegne, der vil vurdere den ejendom, som banken vil pantsætte.
Prisklasse til rådighed for bankvurderinger:
Vurderingsmandens skøn for lejligheden - 800 - 500 kr., Hvortil der skal lægges moms på 17%.
Værdiansættelse af en taksator - 1,400 kr. - 800 kr., Hvortil der skal lægges moms på 17%.
I tilfælde af en ny lejlighed fra en entreprenør kræves der ingen privat vurdering, da der ikke er behov for bankens vurdering.
Værdiansættelsesafgift
Værdiansættelsesskat er en offentlig skat af kapitalgevinst, som opkræves af en sælger af et aktiv (medmindre han er fritaget ved lov) på forskellen mellem værdien af det vederlag, der modtages fra salget af aktivet, og værdien af det købte aktiv.
Værdien, som ejendommen blev købt til, inkluderer ikke kun ejendommens pris, men også alle de udgifter, der er tilføjet den på købstidspunktet og i årenes løb (med forbehold af opfindelsen af referencer) - mæglervirksomhed, lov, købsafgift, renovering , rutinemæssig pleje og vedligeholdelse af ejendommen med mere.
Dem, der beregner rosskatten, er advokaterne, men du skal altid kontrollere dem.
Vigtigt tip - dem, der købte lejligheden før 1.1.2014 - har ret til en undtagelse for rosene frem til 2014.
Beregningen af kapitalgevinstskatten er kompleks og varierer alt efter vores personlige situation (arv, enkeltlejlighed, beboelseslejlighed ...)
Det er i gennemsnit 25%.
Ved lov skal vi betale den nævnte afgift inden for 60 dage fra salgsdatoen.
Hvis vi ikke gør dette, forventes det, at vi betaler restancer og påløber bøder, koblingsforskelle og renter.
Det foregående kan ikke erstatte juridisk rådgivning.
forsikring
Realkreditforsikring er et derivat af livsforsikring og strukturforsikring designet til realkreditlånere at købe en lejlighed.
Realkreditforsikring er primært beregnet til at tjene den långivende bank, men den garanterer dig også, hvis du skulle komme i problemer.
Livsforsikring - Ifølge loven skal realkreditlånet være forsikret med livsforsikring, så det i tilfælde af låntagers død eller forårsager materiel skade på ejendommen, vil være muligt at dække lånet.
Bygningsforsikring - dens formål er at dække det lån, du tog fra banken, hvis lejlighedsbygningen er forårsaget stor skade, hvilket vil medføre et betydeligt fald i værdien af lejligheden og faktisk gøre det værdiløst for banken.
Disse forsikringspriser varierer afhængigt af din personlige situation og naturligvis placeringen af den lejlighed, du har købt, og prisen i henhold til kontrakten eller vurderingsmandens vurdering. Gennemsnittet for en sådan forsikring er omkring 150 NIS om måneden.
Når man køber en sådan forsikring, må man spørge, hvad det samlede beløb, jeg vil betale for hele realkreditperioden. Lad dig ikke friste til at købe den "billigste månedlige" forsikring, som den vil koste i årenes løb.
Forskellige gebyrer
Dette er de "små penge", der næsten ikke kommer ind i beregningerne, men stadig kan nå flere tusinde sekel.
Disse er gebyrer som:
1. Bestil en fil på registreringsstedet
2. Notar
3. Læg en advarsel
Der kan være flere små.
Dette er et par hundrede shekels i gennemsnit.
Jeg skriver altid 1,000 forskellige NIS ved beregning af rentabiliteten af min aftale.
Ved køb af ny lejlighed skal forbindelsen til el, vand og gas også beregnes. Det er stigninger, der kan nå flere tusinde shekel - jeg beregner dem til 3,500 NIS i gennemsnit.
Afslutningsvis lærte vi, hvordan man opbygger en ordentlig resultatopgørelse for en transaktion, så vi kan prissætte den korrekt.
Det viser sig, at prisen på lejligheden er betydelig, men der er mange andre hjælpeomkostninger, der ikke er inkluderet, hverken i prisen på lejligheden eller i finansiering (realkredit / erhvervslån), hvilket gør deres beregning superbetydelig og i høj grad påvirker aftalens levedygtighed.
Succesfuldt ?
— føle sig lykkelig.
Jeg foretog en personlig beregning (uden egenkapital, beskatning af en anden lejlighed), at selv med en exit -transaktion (jeg tog et år at foretage et køb, forbedring og salg), når købet er 30% under markedsprisen, tjener jeg kun NIS 50. Og virkelig ikke sikker på, at det er al anstrengelse og ballade værd ...
Gil Rosenberg
Kan der være en situation, hvor staten udskriver så mange penge, at værdien af pengene kan nå en værdi af "papir", og derfor kan folk ikke betale husleje ?? Er der sådan en situation? Eller overdriver jeg virkelig ???
konge?
At købe basisprodukter til en ny lejlighed købt af en entreprenør, f.eks. Installation af et billardovn -klimaanlæg og komfur, gå til udgifter? Eller kommer deres beregning ind som en stigning i værdien af lejligheden til investering?
Har du ikke en bror ??
Gil Mange tak!
Tak skal du have.
Yaron Arush
I et lån fra banken til en anden ejendom .. Tager du en livsforsikring igen? Der er allerede forsikring på det tidligere realkreditlån
Denne hammerkanon
kanon
Gal Masami
Du behøver ikke en konge
Mange tak for den tid, du tager dig til at dele og berige os med din velsignede viden?
.
Tak! Hvordan beregner du andelen af indkomst (afkastet fra lejligheden og kun salget)? Hvad med den løbende vedligeholdelse af lejligheden, går det i udgifter?
Fremragende tak for investeringen ✔️
Mange tak for de detaljerede og vigtige oplysninger 🙂
guld
Vidunderlig. Tak.
Bare fantastisk, kanon! ??
Er banken villig til at acceptere den private vurdering, du foretager?
Fremragende indlæg !! Som sædvanlig .. I forsikring vil jeg tilføje, at hvis du lejer lejligheden, skal du sørge for en tredjepart. De fleste ejendomsejere kræver lejeren med denne forsikring
Det hele er et spørgsmål om risiko, profit kontra risiko.
Grundejendomme Dagens situation er endnu farligere, for gearede investeringer er endnu mere risikofyldt.
Fremragende indlæg
Tak fordi du investerede i at skrive et indlæg, så detaljeret og klart.
Tak for de detaljerede oplysninger. Jeg vil med glæde forklare, hvorfor der er brug for en privat vurderingsmand udover en taksator fra banken?
Nøjagtig?
☝️?
Hvis du planlægger en flip -aftale, er spørgsmålet om livsforsikring og struktur faktisk vigtigt for at se på de indledende betalinger.
Der er virksomheder, der giver to måneder gratis og så videre.
Hvis du planlægger at sælge på kort tid (op til to år), kan du spare et par hundrede shekel mere.
Champion
Champion?
Tak !!
Meget vigtig information, tak for det investerede og klare indlæg
Indlæggene her bliver kun bedre ????
fantastisk indlæg. meget informativ.