Fejl i et fængsel

#Ugens israelske iværksætter # Indlæg 4

For et par år siden fik jeg at vide om en interessant handel i Sara Valley industrizone i Be'er Sheva - altså et ret billigt område uden stor efterspørgsel.
Det er 2 industribygninger på en grund på en dunam og noget:
En ret god bygning med en størrelse på 700 kvm
Og endnu en lagerbygning på 600 kvadratmeter, heraf 300 i stueetagen og yderligere 300 anden sal, der ikke var egnet til brug.
Virksomheden, der sælger ejendommen, er en stor virksomhed, en offentlig virksomhed! Og jeg fik at vide, at de fortsat ville leje den store bygning på 700 kvadratmeter af køber i 7 år i en lejekontrakt, der rummer et afkast på 8 % af prisen på hele ejendommen.
For mig lyder det fantastisk - den garanterede husleje vil betale lånet af uden frygt, det er trods alt en offentlig virksomhed!
Og jeg har yderligere 600 kvadratmeter tilbage at hygge mig med – det eneste jeg vil leje af dem er en gave.
Jeg fik handlen gennem en Beer Sheva ejendomsmægler, som kom til handlen gennem en iværksætter, som overvejede at købe handlen selv, og disse to ønskede noget i retning af 100,000 NIS for at overføre handlen til mig, og dette ud over mæglerhonoraret, som den oprindelige mægler, ham der bragte handlen fra sælgerne ønskede - det værd.
Jeg havde ikke egenkapitalen til handlen, så jeg hentede en investorpartner.
Vi mødtes med virksomhedens ledelse, gav hinanden hånden og modtog et udkast til kontrakt.
De var fleksible med hensyn til betaling, forudsat at den første betaling på kontrakttidspunktet ville være NIS 500,000. Det lykkedes for os... Købekontrakten blev underskrevet, lejekontrakten blev også overført, den første betaling blev overført, mæglerhonoraret blev betalt og også de andre "gebyrer".
To uger efter underskrivelsen af ​​kontrakten sendte partneren mig en nyhed fra Globes - det offentlige selskab, vi købte af, gik ind i en kreditorafviklingsproces på grund af insolvens, ikke før de købte andelen af ​​deres hovedinvestor - en amerikansk kapitalfond i en runde. summen af…
500,000 NIS.
det var der jeg havde mistanke om?
Vi fortsatte transaktionen med kuratoren udpeget af en domstol.
Vi skulle gennemføre købet i henhold til kontrakten, men uden lejekontrakten, som vi faktisk købte ejendommen på grund af.
Og efter et par måneder ejede vi en hvid elefant i Sarah-dalen og et respektabelt realkreditlån med en ikke ubetydelig månedlig afdrag, der skulle dækkes af huslejen. "Ikke dårligt"…
Jeg fandt mig selv i at udleje denne ejendom i delvise dele til midlertidige lejere, nogle ikke den højeste kvalitet bare for at dække en del af den månedlige afdrag på realkreditlånet og for at nogen skulle betale en del af ejendomsskatten...
Hvad er lejere af lav kvalitet, spørger du?
En af dem betalte ikke i flere måneder og efter en masse falske krav og løfter fra hans side om at han ville betale, måtte jeg komme og skifte lås, det kunne lejeren fra hans side ikke så godt lide hånd i hånd, vi tilbragte aftenen sammen i arresten...
Et andet eksempel?
En anden lejer, der faktisk var sej - stille, ingen krav, altid betalte til tiden og ikke lavede problemer, indtil han en dag pludselig holdt op med at betale og forsvandt. Da vi gik ind i ejendommen for at overtage den igen, opdagede vi et seriøst laboratorium der - "Breaking the Lines" stil og så forstod vi også, hvor lejeren var blevet af...
Efter flere års spil med "Scratch" af lejemål, solgte vi ejendommen til en pris svarende til, hvad vi købte den - de såkaldte "tand og negl" med et mindre økonomisk tab, et hårdt slag for egoet og mange oplevelser...
Så hvad kommer jeg for at fortælle dig i denne historie?
At et lille tjek på denne sælger/lejer i stedet for at nøjes med den imponerende titel "Offentligt selskab" ville have reddet mig for alt dette rod.
I dette tilfælde kunne det være endt i en simpel Google-søgning, i andre tilfælde skal du måske anstrenge dig lidt, men det er det værd!

*Fuld afsløring: Jeg har postet denne historie før i en anden gruppe. Der er så meget indhold i disse grupper, så hvad er chancerne for, at du vil læse to gange eller huske det?