Lille finansiering

#יםמהשבוי Yifat Steyer #Post5

I dag vil jeg komme ind på et par punkter også om emnet (især smertefuldt i de seneste måneder) om finansiering.

Jeg forbereder mig ikke på at beskæftige mig med grundlæggende begreber, eller til at gennemgå muligheder eller gå dybere ned i det, men snarere på at kaste lys over alle mulige punkter, som jeg stødte på undervejs, i håbet om, at de kunne forkorte en vej, redde fejl eller spare omkostninger for nogen. De sidste højdepunkter vil specifikt relatere sig til byggelån.

Lad os starte med det helt basale og trivielle: at shoppe – i starten tager det meget tid og energi og nogle gange er det endda forvirrende. Men det er meget vigtigt ikke at give op, tjekke så mange muligheder som muligt og finde den, der passer os bedst til projektet, samtidig med at man er opmærksom på alle detaljer og omkostninger, der gemmer sig i "det lille skrift". (Selvfølgelig, efterhånden som du får erfaring og etablerer relationer med mæglerne/långiverne, bliver det meget enklere).

Tid er penge - der er løfter om, at de vil give os en lidt bedre rente, men de vil tage vores sjæl ud med bureaukrati og papirarbejde og checks og underskrifter (for eksempel finans af Amerika). På dette tidspunkt, som er langt fra at lukke, kan renterne ændre sig, vi kan gå glip af aftalen, og lige så vigtigt vil vi spilde en masse tid og energi på at håndtere disse procedurer for at fremme nye aftaler. For mig - er det bedre at betale nogle tiendedele mere og sætte kryds ved lånet.

Beregning af yderligere omkostninger - nogle gange vil långiveren give os en lidt bedre rente, men vil tage meget højere lukke- og håndteringsomkostninger (f.eks. $2000 for et baggrundstjek, flere startpunkter osv.); Alternativt er der långivere, som vil tage højere driftsomkostninger, for eksempel ved renoverings-/byggelån et højt beløb for hver hævning eller for hvert eftersyn. På den måde vil den årlige rente nogle gange være lidt lavere, men de samlede omkostninger ved lånet er højere**

** Ønsker at forfine for ikke at vildlede. Se følgende to afsnit:

TA lån (køb, REFI) - de relevante omkostninger er omkostningerne forbundet med at lukke lånet, hvor forskellen mellem dem kan være meget høj som nævnt. Men de bliver marginale, jo længere tid vi har lånet eller (med undtagelse af alt udregnet i point) jo højere lånebeløbet er. Vi skal finde balancepunktet, veje mod det antal år, vi antager, at vi beholder lånet og træffe en informeret beslutning, som er mere økonomisk for os.

Renoverings-/bygningslån (TK) - i lån af denne type, som normalt er op til et år - opkræves stort set alle de dermed forbundne omkostninger (lukning og drift) kun for et år, så den mest korrekte måde at sammenligne lån på i dette tilfælde er at kontrollere de samlede årlige omkostninger ved et lån (som inkluderer omkostningerne til den årlige rente + alle tilhørende omkostninger), og fratrække den effektive årlige rente.

Kan fortælle dig, at vi for nylig har optaget 2 byggelån for det samme beløb - et med en fast månedlig ydelse og et med en ydelse kun for de trukket penge, hvor dens nominelle rente er 5% højere. På trods af den store forskel var den samlede årlige låneomkostning næsten den samme for begge (på grund af strukturen i projektets hævninger og de forskellige tilknyttede omkostninger hos disse långivere).

Supplerende og afsluttende omkostninger at notere/tage højde for - ved et TA-lån skal du huske, at det faktiske beløb "på hånden" ikke er beløbet på det godkendte lån, men det samme beløb fratrukket de førnævnte udgifter (kan også nå en forskel på mere end 10 % i smålån). I et renoverings-/byggelån varierer det fra långiver til långiver, og stadig, ud fra vores erfaring, vil mange foretrække at have kontrol og få lånebeløbet direkte til byggeri, så vi bliver nødt til at betale disse omkostninger ud af lommen på lukketidspunktet. Du skal huske at tage højde for dette beløb, når du planlægger den nødvendige egenkapital til projektet.

Inkassofirma (SERVICER) - I tilfælde, hvor långiver overfører indsamlingen til SERVICER, anbefales det at tjekke dem hele tiden: alle detaljer om lånet hos dem er nøjagtige, og især at de betaler (forudsat at disse er de lånevilkårene) skatter og forsikringer. (Hos mig i FOAs REFI gik lånet igennem 2 firmaer indtil almindelig opkrævning begyndte, detaljerne hos kommunen var ikke opdateret og hvis jeg ikke havde fulgt op og klaret, var skatterne ikke blevet betalt).

Jeg lovede højdepunkter om byggelån:

En komplet verden: Da vi foretog de indledende indkøb af byggelånene, opdagede vi en meget stor variation mellem de lån, der blev tilbudt os. Blandt andet: et ballonlån med fast rente, som betales med en fast månedlig afdrag fra lånets lukning; Fastforrentede lån, som kun betales for trækningerne (det beløb, der faktisk blev trukket), som kom i renteintervaller, der havde virkelig store forskelle; Renterne varierer i løbet af året: starter lavt og stiger med et halvt point hver måned indtil udgangen af ​​låneperioden (på det beløb, der faktisk er hævet). og mere…

Det er vigtigt at udarbejde simuleringer for at sammenligne dem (inklusive de tilknyttede omkostninger ved hver enkelt og naturligvis med reference til de forskellige trækplaner), og for at foretage en optimal tilpasning til det givne projekt.

At vælge en passende Lander - en indsigt lige fra vores nuværende erfaring. Udover renten har långivers tilgang til arbejdet med entreprenørerne stor betydning. Anbefaler at vælge en långiver, der lever feltet, og som per definition er klar til at arbejde i samarbejde, og om nødvendigt og logisk fleksibelt, foran den definerede TREKKEPLAN. Igen, nogle gange er det bedre at betale lidt mere, men opnå tilfredshed/industriel ro fra entreprenørens side og ro i sindet for os.

Endelig godkendelse og lukning af lånet - de fleste udlejere, som vi var i kontakt med, godkendte endeligt og lukkede først lånet efter at have modtaget de egentlige byggetilladelser fra kommunen. De fleste af dem definerede først træk efter at have hældt fundamenterne. (Selvfølgelig hver långiver og dens betingelser). Igen, hvis disse er vilkårene for vores lån, betyder det, at vi skal sørge for tilstrækkelig egenkapital til at bringe os til dette stadie.

Hævninger – det er ikke alle långivere, der sender en inspektør for at bekræfte hver hævning, nogle nøjes med billeder i slutningen af ​​hver etape og med inspektioner fra kommunens side på de relevante stadier. I så fald er det værd at overveje at inddrage en inspektør på vores vegne (i hvert fald for nogle af trinene).

Og endelig – markedet er fyldt med mæglere og långivere; Finansieringsmulighederne er næsten uendelige.

En god mægler kan blive en del af vores perifere professionelle team, hjælpe med at finde projekt- og periodetilpassede løsninger og forkorte tidsplaner.

Indtil videre, virkelig rørende, var mit mål at henvise til de "små"/"tekniske" forhold, som kan gøre en forskel. Håber jeg har uploadet nogen.

Jeg svarer gerne på spørgsmål og anbefaler private mæglere og långivere.

I morgen, et sidste indlæg om kraftmultiplikatoren, der slyngede os til iværksætterstadiet.

vi ses 😊