Lei for å eie
Hvis du er som boligkjøpere flest, trenger du et boliglån for å finansiere kjøpet av ny bolig. For å være kvalifisert trenger du en god kredittscore i kontanter for en forskuddsbetaling. Uten disse er den tradisjonelle måten å eie et hjem kanskje ikke mulig på.
Det finnes imidlertid et alternativ: en leieavtale for en leilighet, der du leier et hus for en viss periode, med mulighet for å kjøpe det før leiekontrakten utløper. Leieavtaler for en leilighet består av to deler: en standard leieavtale og en opsjon på kjøp 1. Her er en oversikt over hva du kan forvente og hvordan utleien for leiligheten fungerer. Dette er mer komplisert enn å leie, og du må ta ytterligere forholdsregler for å beskytte interessene dine. Dette vil hjelpe deg å forstå om avtalen er et godt valg hvis du ønsker å kjøpe bolig.
Nøkkelnøkler
En leieavtale for leilighet er en transaksjon der du forplikter deg til å leie en eiendom for en viss periode, med mulighet til å kjøpe den før leiekontrakten avsluttes.
Leieavtaler for leiligheten inkluderer en vanlig leieavtale og også mulighet til å kjøpe eiendommen på et senere tidspunkt.
Forstå at leieopsjonskontrakter gir deg rett til å kjøpe boligen når leiekontrakten utløper, mens kontraktskjøpskontrakter krever at du kjøper den.
Du betaler husleie gjennom hele leieperioden, og i noen tilfeller påføres en prosentandel av innbetalingen på kjøpesummen.
Med noen leieavtaler for leiligheter må du kanskje vedlikeholde eiendommen og betale for reparasjoner.
1:37
Hus til leie: Slik fungerer prosessen
Forskuddsgebyrer som ikke refunderes
I en leieavtale for en leilighet betaler du (som kjøper) selger et engangsgebyr, vanligvis ikke-refunderbart, kalt opsjonsgebyret, opsjonsgebyret eller for en opsjon. Denne provisjonen er det som gir deg muligheten til å kjøpe huset på et tidspunkt i fremtiden. Opsjonsgebyret er ofte omsettelig, da det ikke er noen standardsats. Imidlertid varierer provisjonen vanligvis fra 2.5 % til 7 % av kjøpesummen.
Mulighet for leie kontra kjøp av leiekontrakt
Det er viktig å merke seg at det finnes ulike typer leiekontrakter, hvor noen er vennligere og forbrukerne mer fleksible enn andre. Leieopsjonskontrakter gir deg rett, men ikke plikt, til å kjøpe boligen når leiekontrakten utløper. Hvis du bestemmer deg for ikke å kjøpe eiendommen på slutten av leieavtalen, vil opsjonen ganske enkelt utløpe, og du kan gå bort uten noen forpliktelse til å fortsette å betale leie eller kjøpe.
Vær oppmerksom på kjøp av distriktsleie. Med disse kan du være lovpålagt å kjøpe boligen ved leiekontraktens slutt, enten du har råd eller ikke.2 For å få muligheten til å kjøpe uforpliktende bør det være en leieopsjonskontrakt. Fordi logistikk kan være utfordrende å tyde, bør du alltid sjekke kontrakten med en kvalifisert eiendomsadvokat før du signerer noe slik at du vet hvilke rettigheter du har og nøyaktig hva du går inn på.
Bli enige om kjøpesummen
I leieavtaler for leiligheten skal det fremgå når og hvordan kjøpesummen på huset fastsettes. I noen tilfeller vil du og selger bli enige om en kjøpesum ved kontraktsinngåelse, ofte til en høyere pris enn dagens markedsverdi. I andre situasjoner fastsettes prisen når leiekontrakten utløper, basert på gjeldende markedsverdi på eiendommen da. Mange kjøpere foretrekker å «låse» kjøpesummen, spesielt i markeder hvor leilighetsprisene stiger.
Søk leie til leder
Du betaler leie for hele leieperioden. Spørsmålet er om en del av hver betaling påføres kjøpesummen til slutt. For eksempel, hvis du betaler $ 1,200 husleie hver måned i tre år, og 25 % av det er tjent på kjøpet, vil du tjene en $ 10,800 1,200 husleiekreditt ($ 0.25 300 x 300 = $ 36; $ 10,800 x XNUMX måneder = $ XNUMX XNUMX). Vanligvis er leien litt høyere enn områdets gjentakende sats for å kompensere for leiekreditten du mottar. Men sørg for at du vet hva du får for å betale denne premien.
I noen kontrakter kan du bruke alle opsjonsbeløpene du må betale på en del av kjøpet til slutt eller deler av det.
Husvedlikehold til leie
Avhengig av vilkårene i kontrakten, kan du være ansvarlig for vedlikehold av eiendommen og betaling for reparasjoner. Dette er vanligvis utleiers ansvar, så les den fine skriften i kontrakten nøye. Fordi selgerne til syvende og sist er ansvarlige for alle provisjoner, skatter og forsikringer til huseiere (til syvende og sist er det fortsatt deres hjem), velger de vanligvis å dekke disse kostnadene. Uansett vil du trenge en leietakers forsikring for å dekke tap på personlige eiendeler og gi ansvarsdekning hvis noen blir skadet i hjemmet sitt eller hvis du ved et uhell skader noen.
Sørg for at kravene til vedlikehold og reparasjon er tydelig angitt i kontrakten (spør advokaten din om å forklare ditt ansvar). Vedlikehold av eiendom, for eksempel klipping av plen, raking av løv, rengjøring av takrenner osv. er veldig forskjellig fra å bytte ut et ødelagt tak eller heve strømmen til koden.
Hvis du er som de fleste boligkjøpere, trenger du et boliglån for å finansiere kjøpet av et nytt hus. For å kvalifisere deg må du ha en god kredittscore og kontanter for en forskuddsbetaling. Uten disse kan den tradisjonelle veien til huseierskap ikke være et alternativ.
Det finnes imidlertid et alternativ: en leie-til-eie-avtale, der du leier en bolig for en viss tid, med mulighet for å kjøpe den før leiekontrakten utløper. Leie-til-eie-avtaler består av to deler: en standard leieavtale og en opsjon på kjøp.1 Her er en oversikt over hva du bør se etter og hvordan leie-til-eie-prosessen fungerer. Det er mer komplisert enn å leie, og du må ta ekstra forholdsregler for å beskytte interessene dine. Å gjøre det vil hjelpe deg med å finne ut om avtalen er et godt valg hvis du ønsker å kjøpe bolig.
NØKKELFRAGG
En leie-til-eie-avtale er en avtale der du forplikter deg til å leie en eiendom for en bestemt periode, med mulighet for å kjøpe den før leiekontrakten går ut.
Leie-til-eie avtaler inkluderer en standard leieavtale og også en opsjon på å kjøpe eiendommen på et senere tidspunkt.
Forstå at leieopsjonskontrakter gir deg rett til å kjøpe boligen når leiekontrakten utløper, mens leiekontrakter krever at du kjøper den.
Du betaler husleie gjennom hele leiekontrakten, og i noen tilfeller påføres en prosentandel av innbetalingen på kjøpesummen.
Med noen leie-til-eie-kontrakter kan det hende du må vedlikeholde eiendommen og betale for reparasjoner.
1:37
Leie-til-eie boliger: Hvordan prosessen fungerer
Ikke-refunderbare forhåndsgebyrer
I en leie-til-eie-avtale betaler du (som kjøper) selgeren en engangsavgift, vanligvis ikke-refunderbar, på forhånd kalt opsjonsgebyret, opsjonspenger eller opsjonsvederlag. Denne avgiften er det som gir deg muligheten til å kjøpe huset innen en eller annen dato i fremtiden. Opsjonsgebyret er ofte omsettelig, da det ikke er noen standardpris. Likevel varierer gebyret vanligvis mellom 2.5 % og 7 % av kjøpesummen.
Leie-opsjon vs. Leie-Kjøp
Det er viktig å merke seg at det finnes forskjellige typer leie-til-eie-kontrakter, hvor noen er mer forbrukervennlige og fleksible enn andre. Leieopsjonskontrakter gir deg rett, men ikke plikt, til å kjøpe boligen når leiekontrakten utløper. Hvis du bestemmer deg for ikke å kjøpe eiendommen på slutten av leieavtalen, utløper opsjonen rett og slett, og du kan gå avgårde uten noen forpliktelse til å fortsette å betale leie eller å kjøpe.
Se opp for leie-kjøpskontrakter. Med disse kan du være juridisk forpliktet til å kjøpe boligen ved utløpet av leieavtalen, enten du har råd til det eller ikke.2 For å ha muligheten til å kjøpe uten forpliktelse, må det være en leieopsjonskontrakt. Fordi juridisk kan være utfordrende å tyde, er det alltid en god idé å gjennomgå kontrakten med en kvalifisert eiendomsadvokat før du signerer noe, slik at du vet hvilke rettigheter du har og nøyaktig hva du går inn på.
Bli enige om kjøpesummen
Husleieavtaler bør angi når og hvordan boligens kjøpesum fastsettes. I noen tilfeller vil du og selger bli enige om en kjøpesum ved kontraktsinngåelse, ofte til en høyere pris enn dagens markedsverdi. I andre situasjoner fastsettes prisen når leiekontrakten utløper, basert på eiendommens da gjeldende markedsverdi. Mange kjøpere foretrekker å "låse" kjøpesummen, spesielt i markeder der boligprisene er i trend opp.
Søke husleie til rektor
Du betaler leie gjennom hele leieperioden. Spørsmålet er om en del av hver betaling påføres den eventuelle kjøpesummen. For eksempel, hvis du betaler $ 1,200 i husleie hver måned i tre år, og 25 % av det krediteres mot kjøpet, vil du tjene en leiekreditt på $ 10,800 1,200 ($ 0.25 x 300 = $ 300; $ 36 x 10,800 måneder = $ XNUMX XNUMX). Vanligvis er leien litt høyere enn gjeldende sats for området for å kompensere for leiekreditten du mottar. Men vær sikker på at du vet hva du får for å betale den premien.
I noen kontrakter kan alle eller deler av opsjonspengene du må betale, brukes på den endelige kjøpesummen ved lukking.
Utleie-til-eie boligvedlikehold
Avhengig av vilkårene i kontrakten, kan du være ansvarlig for å vedlikeholde eiendommen og betale for reparasjoner. Vanligvis er dette utleiers ansvar, så les det som står med liten skrift i kontrakten din nøye. Fordi selgere til syvende og sist er ansvarlige for eventuelle huseierforeningsavgifter, skatter og forsikringer (det er tross alt fortsatt huset deres), velger de vanligvis å dekke disse kostnadene. Uansett trenger du en leietakers forsikring for å dekke tap på personlige eiendeler og gi ansvarsdekning hvis noen blir skadet mens du er hjemme eller hvis du ved et uhell skader noen.3
Sørg for at krav til vedlikehold og reparasjon er tydelig angitt i kontrakten (spør advokaten din om å forklare ditt ansvar). Vedlikehold av eiendommen, f.eks. klipping av plenen, raking av løv og rengjøring av takrenner, osv., er veldig forskjellig fra å bytte ut et skadet tak eller bringe det elektriske opp til kode.
Svar